[열중 47기 우리의 미래를 4부작사부작 6성하조 에머랄드 2주차 강의 후기] '전세' 너란 놈, 이번에 꽉 잡았다.

4개월차 월린이입니다.

6월 열반기초, 7월 실준, 8월 서투기, 9월 열반중급

순서대로 차곡차곡 듣습니다.

열반중급반 강의의 꽃은 전세 빼기라고 들었습니다.

(저~~~어기  파푸아뉴기니까지 소문이 나 있다고 합니다 ^^)

아직 월린이라 1호기 투자는 못했지만(흑흑, 언제가 될런지요)

투자하기 전에 전세 빼기 꼭 제대로 배워보고 싶었습니다.

결론은 (버킹검?…..에고, 연식이 드러납니다)

이번 열중반 강의로 전세 빼기 꽉 잡았습니다.

단생공, 공수포~~~

음화화화

이제 전세 빼기 두렵지 않습니다.

특히 6.27 규제 이후 더 어렵게 느껴지는 전세 맞추는 프로세스를 아주 구체적으로 알려주셨습니다. 

아후, 이거 되게 복잡합니다. 하지만 지금 상황에서는 이렇게 투자를 하는 방법 밖에는 도리가 없으니

규제 때문에 안돼! 가 아니라 규제 내용을 잘 알고 규제 속에서 투자할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하겠습니다.

현재 전세 시장에 대한 정리도 해주셨는데 현시장은 몇군데 공급이 있는 지역빼고는 전체적으로 공급이 부족해 당분간은 역전세가 날 것 같지는 않지만….(게다 수도권은 하나의 권역으로 움직여 꼭 바로 옆의 구 영향만 받지 않고 수도권 전체의 영향을 받을 수 있어 가령 어느 한 구의 공급이 많더라도 수도권 전체에 공급이 적으면 금방 공급물량이 해소된다는 것도 요 바로 앞달에 서투기에서 배웠더랬죠^^,  거기다 심리, 평균회기, 이런것들의 영향을 받는다는 것도요. 오호, 제대로 기억하는 저 자신을 칭찬합니다. 그래서 이번 열중반에서 배운 단생공과 공수포도 꼭꼭 기억하리라 다짐합니다)

그래도 보수적으로 전세금을 올려 받아야 시장 싸이클상 언젠가 하락장을 맞게 되었을 때

내 소중한 물건을 잘 지킬 수 있다는 찐경험 찐투자자로서의 조언도 해주셨습니다.

(이런 말씀 정말 피가 되고 살이 됩니다. 노하우 가지고 계신 분이 해주시는 황금같은 얘기입니다)

전세금을 세입자한테 조금밖에 안 올리시는 그런 고운 마음으로 투자생활을 하셨으니, 오늘날의 성공이 있으신거고

세입자한테 니트도 선물받으시는거구요 ^^

투자금을 빨리 뽑고 싶어서 저는 그렇게 할 수 있을지 자신이 없네요.

하지만 자식을 둔 부모들은 압니다. 남한테 덕을 베풀면 내 자식에게 복으로 돌아온다는 것을요.

그런 마음으로 하면 될 것 같습니다. 이게 다 내 자식에게 복이 돌아오는 일이다, 내 집에 사는 세입자에게 좋은 일 하는게 결국은 나 자신에게도 좋은 일로 돌아온다, 결국 하락장 때 역전세에서 나를 지켜주는 방법이기도 하니 맞는 말이네요 ^^

그냥 대충 주변 시세와 내 물건의 상태를 보고 적당~한 가격으로 적당~히 전세를 놓는줄 알았다가

가격과 기간을 정하는데 이렇게 치밀하게 하는구나 감탄을 하면서 강의를 들었습니다.

그래야 돈이 절약되고(바로 전세가 안 나가면 시간이 지나면서 금융 비용이 발생하고, 예상치 못한 공급물량을 만나 가격 자체를 내리게 되는 리스크가 생길 수 있으니까) 시간이 절약된다고(마음 졸이지 않고, 다음 투자를 위한 임장이나 공부를 편하게 할 수 있으니까)하니 이렇게 제대로 배워서 실전에서 제대로 써먹어야겠습니다.

전세 가격 정하기

단생공

1. 단지내 비교를 합니다.

   전세 내놓을 때  호가는 내 물건의 평수보다 큰 평수보단 저렴해야 경쟁력이 있을 것이고, 

   내 물건의 평수보다 작은 평수보단 좀 더 가격이 나가도 되겠죠.(비슷하면 경쟁력 짱)

   실거래 전세가는 어땠는지도 살펴봅니다. 비슷한 시기에 거래된 평형별 실거래가가 어느 정도였는지 살펴봅니다. 

2. 생활권을 살펴봅니다.

   생활권별로 내 물건과 비슷한 선호도, 조금 높은, 조금 낮은 선호도 등과 비교해서 내 물건의 적정가격을 추정해 봅니다.

3. 공급 물량을 점검합니다.

   지역 공급물량(구축인 경우, 신축 하위 평형과 경쟁력 비교), 공급평형, 전세가격, 갯수 등을 살핍니다.

   내 물건에 영향을 미칠만한 주변 지역의 공급도 확인

   다음 공급물량 규모와 시기도 확인

   입주 끝난 대단지 남아있는 물량있는지도 확인

   → 부동산 사장님과 전화 임장으로 전세 시장 실제 분위기도 꼭 같이 확인

전세 임대기간 정하기

공수포

1. 해당지역, 주변 등 공급물량 확인해서 임대기간 2년 그대로 설정시 영향 미치는 공급 리스크 없는지 체크,

   리스크 있다면 임대 만료기간 조정

2. 수요 : 내가 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 알고 임대기간 정하는 것이 중요(학군지 30평대 이상의 수요와 가족단위 수요 외의 20평대 수요의 이사 성수기, 비수기는 다른 특징을 가지고 있으니 잘 파악해서 임대기간 정하기)
3. 포트폴리오 : ㅎㅎ 상상만해도 입꼬리가 올라가는 시스템 투자인데요. 여러 채가 시스템으로 돌아가는 상태에서 내 물건들이 같은 시기에 몰려있으면 역전세 발생시 한꺼번에 대응해야 해서 힘들 수 있으니 임대 만료 시기를 분산해 놓는 것이 전략적으로 좋다고~ 

단생공 공수포 잘 기억해서 내 물건을 1등으로 만들어 전세 빼기 잘 해봐야겠습니다.

더불어 법인이 임차인으로 들어올 경우, 개인 임차인과의 차이점, 주의할 점도 알려주셨고

ㅎㅎ 떨리는 계약서 쓰는 법에 대해서도 주의할 점, 꼼꼼히 챙겨야 할 점 모두 빠뜨리지 않고 알려주셔서

완전 알짜배기 실전 대비용 도깨비방망이(금 나와라 뚝딱~ 은 나와라 뚝딱~) 울트라 캡숑 파워짱 강의였습니다.

긴긴 강의를 계속 텐션 떨어지지 않고 상냥한 얼굴로 해주시는 양파링 쓰앵님 감사합니다.

(만일 제가 양파링 선생님처럼 닉네임을 정했다면 저는 런볼이 되었을겁니다. 홈런볼 좋아합니다 ^^)

선생님 본인의 계약서 다 보여주시고 실제 투자경험 보여주시면서 설명해주셔서 더더 이해가 잘 되었고

팍팍 와 닿았습니다. 감사합니다. 옆에 계시면 이쁘게 반절이라도 드리고 싶네요.(큰절은 뒤로 꽈당 넘어갈까봐 겁나요 ^^;;)

이로써 저는 열중 강의로 전세 놓는 법 제대로 배우고, 이렇게 투자자로 나아가는 길에 한걸음을 더 떼어 놓습니다.

진짜 1호기 투자시 다시 펼쳐보고, 놓치는 것 없이 잘 써먹겠습니다.

어제보다는 오늘, 오늘보다는 내일, 조금이라도 성장하는 삶을 살게 해주셔서 월부에 감사드립니다. 꾸~~~~벅