장위뉴타운의 가치를 어떻게 판단하면 좋을까요?

BEST | 북극광님 안녕하세요 :D 질문을 통해 어려움을 해소해 나가시려는 모습 멋지십니다! 저도 북극광님의 생각과 크게 다르지 않은 것 같습니다. 땅의 가치만 놓고 보자면 말씀해 주신것처럼 장위가 광명대비 좋은 땅(강남에 더 물리적으로 가깝거나, 업무지구를 바로 끼고 있거나, 강남에 접근성이 더 뛰어난)은 아니고, 동북선이 연결된다고 하나 동북선의 파급력이 업무지구로 직결되는 노선이 아니기 때문에 없을 때보다야 분명 좋아지는 것은 맞지만 아쉬운 점도 사실이라 생각합니다. 반면 서울에는 완전히 조성된 뉴타운이 몇 없습니다. 게다가 평지위에 들어선 택지도(뉴타운 포함) 몇 없습니다. 그것이 희소함을 띄기도 하며 그것이 선호와 연결되어 가격에 반영되기도 합니다. 이점이 장위 뉴타운이 다른 뉴타운 대비 단순히 새것, 연식 외에도 가질 수 있는 장점은 확실하다고 생각합니다. 서울에서 자체적으로 균질함과 평지는 희소하니까요. 장위 뉴타운을 투자 하지 못하면 서울에서 투자 할 수 있는 곳들이 얼마나 될까요..?ㅎㅎㅎ 여하튼 저라면 이렇게 생각을 해 볼 것 같습니다. 가치와 가격에 대한 투자적 관점) 아무리 좋은 자산이라해도 가치가 높다고해도 다 투자 할 수 없고, 설령 매수한다해도 다 벌 수도 없다고 배웠습니다. 이유는 알고 계신것처럼 가격은 가치 주변으로 오르내리며 움직이기 때문인데요. 장위 뉴타운이 가진 장단점과 가치와 가격 뿐 아니라 현재 나의 투자여건이 어떠한지 생각해 보는 것이 중요하다는 생각이 듭니다. 내가 이번 투자에서 돈을 빨리 벌어야 하는지(투자금을 빠르게 회수해야 하는지) 아니면 내가 이번 투자를 통해 투자금 회수는 비록 더딜지라도 장기 보유할 수 있으면서 안정적으로 가격이 가치를 따라 상승할 투자를 해도 되는 상황인지에 대한 고민과 결정을 우선 하려고 노력할 것 같습니다. 같은 투자금으로 더 좋은 것을 담는 것이 우리가 배운 투자 원칙의 주요 골자이기 때문에 살펴보시는 것이 분명 중요합니다만, 같은 투자금의 더 좋은 자산이라하여 나에게 더 빠른 투자금 회수를 담보하지도, 회수든 더디더라도 더큰 시세차익을 담보하지도 않을 수 있기 때문입니다. 이 과정은 배우자가 있다면 서로 머리를 맞대고 더 많은 대화와 고민의 과정을 꼭 거쳐야 하는데, 그렇게 긴 숙의 기간을 가지더라도 가격이 출렁이면 좋은 가격에 좋은 시점에 좋은 가치를 가진 단지를 매수하고도 지키기가 어려워 지기 때문입니다. 아무래도 실거주가 아닌 투자를 하게 된다면 깔고 앉은 돈을 최대한 빼내서 매수하게 될테고 그만큼 나와 가족의 거주 안정성은 떨어질 수 밖에 없고 그것은 매일의 삶의 질에 연결되기 때문입니다. 매수 하는 순간 매도도 결정) 선생님들께 배우는 것 중 매도와 관련하여 이미 매수 할 때 결정이 된다는 이야기가 있습니다. 단지 내에서도 매물에 따라 환금성과 가치가 다르기 때문에 셋팅 금액과 매수 금액만 생각할 것이 아니라 팔 때도 생각하라는 취지로 많이 듣기도 하였는데요. 말씀 주신 것처럼 장위는 상대적으로 땅의 가치보다는 건물의 가치가 특화된 곳이기 때문에 추후 연식의 힘이 빠질 경우(그렇다고 단기적으로 빠질 수는 없겠죠~~ㅎㅎ이제 들어서니까요) 매도에 어려움이 없는 단지이면서, 또 그 단지에서 가급적이면 환금성이 받쳐줄 수 있는 선호되는 동과 층 향 구조의 매물을 매수하기 위한 노력을 부단히 해 볼 것 같습니다. 넓게 보는 것) 마지막으로 돈에 이름표가 없다고 많이 배우는데요. 최종 매수 전 같은 투자금으로 현 시점 접근 가능한 곳들이 어느곳인지도 다시한번 꼼꼼하게 살펴보는 것도 잊지 않고 해 볼 것 같습니다 :D 북극광님 화이팅입니다!

안녕하세요 북극광님! 위에 멤생이님께서 잘 설명해주셨지만 가치를 판단하는 건 결국 상대적인 것 같습니다. 장위뉴타운과 다른 지역간의 비교가 필요해보이고, 그 안에서 단지까지 가져와봐야 판단하기 더 쉬울 것 같습니다. 가보셔서 아시겠지만 말씀하신 것처럼 서울 내 신축 택지는 정말 희소성이 있습니다. 광명과 더불어 천지개벽을 했다고 보이는데요! 그럼 광명과 비슷하다는 가정 하에 가격 비교를 해보시면 어떨까요? 가치와 가격 비교 응원드립니다!

안녕하세요 북극광님 입지 좋은 구축이냐, 입지가 조금 떨어지는 신축이냐 에 대해 고민중이신 것 같아요. 투자자의 영원한 딜레마 중 하나일텐데요. 사실, 이 질문의 해답은 북극광님이 장위 뉴타운 대신 어느 수준까지 입지 좋은 구축을 투자하실 수 있는가에 따라 달라질 것 같아요. 지금 시장은 전고점 대비 '얼마나 하락했는가' 보다는 전고점보다 높은 가격이 아닌 것 중 '가장 좋은 것'이기 때문에 북극광님 앞마당에서 장위 뉴타운과 비교할 수 있는 단지들을 뽑아보시고 그 중에서 입지 좋은 구축과 장위 뉴타운의 교통과 물리적 거리의 차이점이 얼마인지? 그리고 장위뉴타운의 연식과 신축균질성, 동북선 호재 등이 그 간극을 상쇄할 수 있을 정도인지를 판단해보시면 좀 더 쉽게 결정하실 수 있을 것 같아요. 또, 앞으로의 투자 계획에 따라 전세금 상승분이 다음 투자에 중요한 영향을 미친다면 신축에 더 우선순위를 두는 것이 유리할 수 있기 때문에 북극광님의 종잣돈 상황과 향후 투자 계획까지 넓게 고려해보시기를 권해드립니다 :) 정리하면, 1. 내 앞마당 안에서 장위 뉴타운과 비교가능한 단지를 뽑고 비교 단지 대비 교통,위치적 측면과 환경 측면의 장단점이 상쇄될 수 있는가 가늠해보기 2. 나의 종잣돈 상황과 향후 투자 계획을 고려하여 전세금 상승의 중요도 판단해보기 입니다. 장위뉴타운도 장점이 많고 앞으로도 계속 좋아질 곳이니까 결정이 되셨다면 꼬옥 행동으로 옮기시기를 응원합니다!! 매물코칭으로 한 번 더 거인의 어깨를 빌려 안전성을 점검 해보시는 것도 추천드려요!!