[열중 47기 독서근6 2만큼 키우조 나나하] 방심하지마라 전세놓는 것까지가 투자다

열중 47기 독서근6 2만큼 키우조의 나는 해낸다! 나나하입니다. 

열중 2주차 양파링 강사님의 강의를 듣고 전세의 모든 것을 알려주신 것 같아 유익했습니다. 아직 이해가 안간 부분도 있지만 다시 한번 들어볼 예정입니다.

✅강의를 듣기 전 기대점

1호기 투자 후 전세셋팅의 구체적인 노하우를 배울 것에 대해 기대가 되었습니다.

✅강의를 들은 후 느낀점

1)투자는 집을 사는 행위 + 전세 놓는 것까지!! 전세셋팅 파악하기

아직 1호기를 투자하지도 못했는데 벌써 전세빼는 걸 들어도 될까?라는 생각이 들었지만 양파링님의 강의를 다 듣고 난 뒤에는 듣길 잘했다는 생각이 들었습니다 .

우리는 전세라는 레버리지를 활용해서 투자할 것이기 때문에 전세셋팅 상황에 따라 투자금이 더 들어갈 수도, 기간이 더 연장될 수도 있기 때문에 금융비용, 시간을 버리고 더 좋은 것을 할 수 있는 기회비용도 발생할 수 있다는 점 모두 생각해야된다는 점을 새롭게 알게되었습니다.

전세를 맞춘 경우/전세를 못맞춘 경우/전세셋팅이 된 경우에도 손놓고 있을 것이 아니라 매매잔금일과 전세잔금일이 일치/불일치인 경우

에 대해 구체적으로 생각하지 못했던 것 같은데 인식이 되니까 제대로 알고 매물을 선택해야겠다고 생각했습니다.

2)조건부전세 대출 제한을 고려하여 매수자 입장에서 전세대출이 나올까를 생각하기. 2년뒤도 생각하기

전세대출을 받을 임차인의 경우, 소유자 이전 후 3개월이 지났는지를 은행에서 보기때문에 이 기간까지 생각해서 매도자와 협의해야겠습니다. 

또한, 2년 뒤 재계약 시점에 공급물량을 미리 파악하여 매수를 할 것인지 역전세 대비가 내 자금여력 상 가능한지를 면밀히 따져보고 매수를 진행해야겠다고 생각했습니다. 

3)적정 전세가/ 임대기간 설정하기

내 물건 1등 만들기에 키포인트인 단지-생활권-공급을 기억해야겠습니다. 단지내 경쟁력을 먼저 체크하고, 생활권내에서 다른 단지와 비교했을 때 괜찮은 가격을 셋팅해야되며, 공급으로 인해 전세가가 낮아질 수 있으므로 적정가격을 이 3단계로 체크해야겠습니다.

임대기간은 공급-수요-포트폴리오를 기억해야겠습니다. 

공급일정과 이사 수요가 많은 기간을 체크해서 임대기간을 조정할 지 판단해야겠고, 다주택자가 되었을 때는 포트폴리오 상 시기를 분산시키는 것이 자금 여력 상 대응이 될 것이므로 조정을 해야겠습니다. 아직 저에게는 해당이 안되겠지만요 ㅎㅎ

단순히 투자금에 맞춰서 전세만 맞추면 되지가 끝이 아니구나라는 점을 여실히 느꼈습니다. 전세셋팅이 쉬운 것이 아니군요.

4)욕심 vs 기회비용

강사님들께서 전세가를 낮게 유지하고 재계약 시 5%정도만 올려받는다고 하셔서 더 올려받으면 투자금이 생겨서 좋은게 아닌가? 이유가 뭘까 궁금했는데 이 강의를 통해서 궁금증을 해소했습니다. 욕심을 부려서 갭을 줄이려고 하다가 역전세를 맞을 수도 있고 전세를 맞추지 못했을 때 오롯이 내가 잔금을 치뤄야될 수도 있다는 점을 명심해야겠습니다. 잃지 않는 투자, 안전한 투자를 지향하는 입장에서는 전세를 빨리 맞춰서 리스크를 낮추고 금융비용, 시간확보 등으로 오히려 안정적인 투자가 가능하다는 점을 깨달았습니다. 

✅강의내용 적용할 점

-매물임장 시 전세셋팅 조건 체크하기

-세낀 매물도 계갱권 쓴 것인지, 만기일이 언제인지 체크하기

-관심있는 매물 단지 내, 생활권 내 전세가격 파악해보기

-근저당이 있는 집을 매수할 때 전세대출임차인 셋팅 시 필요한 점 시뮬레이션 해보기