잔금일 직전 모르는게 많네요 조언 부탁드립니다ㅠㅠ

네이피님 안녕하세요 얼마나 잔금이 코앞에 닥치신지 모르겠지만, 그래도 앞서 이렇게 시뮬레이션 하시고 알아가시는 모습 멋지십니다. 1) 잔금 지급 전 집상태를 확인하는 것은 필수입니다. 부동산 사장님과 동행하셔서 확인하시는게 가장좋고, 혼자 가시더라도 특이점이 발견되면 부사님을 부르셔서 그 부분을 확인 하실수 있도록, 그래서 특이점을 네이피님께서 직접 거래 상대방에게 말씀하시기보다는 중개인을 통해서 전달 및 요구사항도 같이 전달하시는 편이 좋습니다. 시간은 부사님을 통해서 언제쯤 짐이 빠질 것 같은이 여쭤보시면 매도인에게 알아봐 주실 겁니다. 2) 매도인 입장에서 짐이 다 빠진 상태에서 부동의 할 이유도 없겠지만 저라면 사진 및 영상 촬영을 반드시 해둘 것 같고요, 가급적이면 동의(?)까지는 아니어도 미리 해당 내용을 전달 해 둘 것 같습니다. 마찬 가지로 잔금 지급전에 동의? 통지?를 하고 다녀올 것 같습니다. 3) 중대 하자의 경우 매도인에게 그 책임이 있습니다만, 그 하자가 매도인의 관리 하에 있을 경우에 발생되었다는 것을 입증하는 것이 필요하며 그 입증은 하자에 대한 수리 및 보상을 요구하는 매수자가 전적으로 해두어야 합니다. 때문에 가계약 전, 또는 본계약 전, 그리고 잔금 전 집주인에게 집에 특이사항은 없었는지 등을 정중하고 예의바르게 직접 여쭤보는 것이 필요하고, 필요하다면 짐이 빠지기 전 매도인이 거주하고 있는 상태라 할지라도 계약 전 꼼꼼하게 살펴 보는 것이 필요합니다. 짐이 있다하여 장판이 깔려있다하여 괜찮겠지 하고 지나간 것은 매도인이 숨겼다고만 볼 수 없고 매수인이 적극적으로 목적물을 확인하지 않은 책임도 있다는 판례가 있습니다. 4) 보통 부사님께서 관리비와 장기수선 충당금 등을 계산해두시고 입금 방법과 금액을 정리해 주십니다. 매수인이 관리소에 직접 줄 수도 있고, 매도인이 기납부 하였다면 차액을 일할 계산하여 매도인에게 잔금고 ㅏ함께 입금 할 수도 있습니다. 5) 은행마다 그리고 대출 실행하는 사람마다 다른 것 같습니다. 금융 기관에 따라 직접 거래 당사자에게 입금하지 않고 대출 실행자에게 이체하는 것을 원칙으로 하는 은행도 있습니다. 보통 부사님께서 당일 등기 접수 후 등기 접수 번호나 접수증을 사진이나 기타 유선으로 알려주시는 편인데, 별 다른 연락없이 등기서류가 1-2주후 도착하는 경우도 있습니다. 필요시 미리 요청해주시면 바쁘시더라도 시간내셔서 접수증 보내주실 겁니다. 6) 근저당 말소는 셀프 등기를 하지 않는 상태이시기 때문에 은행 법무사님께서 근저당을 설정한 금융 기관 및 개인의 담당 법무사님을 통해 또는 채권자에게 연락하시어 통상 말소진행을 하게 됩니다. 근저당 말소는 계약하실 때 중요하게 명시하셨듯이 잔금 직후 에서 보통 2-3일 내에 완료되는 편이었습니다. 등기부 등본을 통해 말소사실을 확인 하실 수 있을 것 입니다. 불안한 마음에 매도인의 대출 은행에 연락하셔실 수 있으나 접수되어처리중이라는 답변을 듣게 되실 확률이 높을 것 같습니다. 개별적으로 말소되었으니 확인해 달라고 연락주는 금융기관은 없는 것으로 알고 있습니다. 등기부 등본의 공신력과 시간차이 등이 불안하시다면 매도인의 대출원리금이 밀리지 않고 정상적으로 날 납부하고 있는지, 지방세 등의 세금은 체납 사실이 없는지 등을 잔금 전이 아니라 계약 전에 확인 하시는 것이 좋습니다. 잔금 전이라도 확인하시는게 안될일은 아닙니다. 7) 보통 잔금일 등기사무를 위임하게되는데 그리고 등기 완료 후 정산하는것이 가장 안전하다고 보여집니다만 저 같은 경우 당일에 취득세 등 금액과 함께 법무보수도 함께 보내드렸습니다. 청구서에 같이 표기가 되어있기 때문에 그냥 그렇게 하였습니다. 국민 채권 금액도 당일 변할 수 있는데, 잔금일 오전에 확인 하시고 법무사님이 준비하신 견적서의 채권금액과 차이가 있을 경우 수정 요청하시면 됩니다. 공동명의 이든 단독 명의이든 인당 부담해야 할 채권금액이 명으 지분율에 따라 다를 뿐, 총액은 단독명의와 다르지 않습니다. 8) 네 그렇게 현금영수증 발행을 하지 않으시거나 일부금액만 신고하시는 경우도 없지는 않습니다. 그래서 처음부터 깎아주신다고하셨을 때 현금영수증에도 반영 시켜주실 거죠~? 라고 물어보신다거나, 하면서 정확하게 협의해 나가시는 것이 좋습니다. 정상 신고가 된다며 깎아주지 않으실 수도 있겠죠. 그리고 엄밀히 말해 불법적인 탈세 관행입니다. 증빙을 챙기실 수 없다면 매도 시 공제 증빙 시 양도세 절감 혜택도 그만큼 손해가 될 수 있으니 꼼꼼히 챙기시면 좋겠습니다. 마무리까지화이팅입니다!

네이피님, 안녕하세요. 두잇나라고 합니다.
질문 주신 내용들 대부분은 위에서 설명들 주셨는데, 각각의 경우에 대해 아래와 같이 추가로 생각과 경험을 공유드리고,

잔금일 체크리스트를 포함하여 글을 하나 적어보았으니,
이 글 (https://weolbu.com/s/G2bcV5JRXC) 도 한번 참고해주셔도 잔금일의 하루가 그려지실 것 같아요. ^^

- 잔금일에 미리 상태확인 할 때 부동산 사장님 동행하나요? : 저는 미리 혼자 가보고, 짐다 빠지고 나서 부동산 사장님께 전화해서 와서 같이 보자고 요청 드리는 편입니다. 그러면서 수리를 위해 받아야할 돈을 이따가 챙겨달라고 말씀드려요.

- 매도인 짐을 다 빼고 나서 상태 증빙 남기기 위한 사진, 영상 촬영 가능한가요? : 네, 저는 무조건 사진 영상 다 찍어놓습니다.

- 추후 하자 발견 시 어떻게 대응 할 수 있을까요? : 이는 ‘매도인의 하자담보 책임’ 이라고 검색하셔서 중대하자에 대해서는 발견 후 6개월내 협의하여 책임을 물을 수 있지만, 중대하자가 아닌경우, 매도 후에는 별도로 정산 받기 어렵습니다. 그래서 잔금전에 확인하는 것이 중요합니다.

- 법무사 비용 이체 시점 : 국민채권할인액은 당일 기준으로 다시 계산해 다랄고 하시고, 등기를 치시기 위해 등기소에 가서 연락을 주실 때 저는 그냥 함께 이체를 드리고, 나중에 등기 보내주실 때 영수증 첨부해달라고 꼭 이야기 드리는 편입니다.

- 복비 영수증 관련 궁금증 : 복비 영수증을 잘 보관해야 이것이 나중에 매도시점에 필요경비로 분류되어 양도세 계산에서 제외 받을 수 있습니다. 다만, 부동산 사장님께서 복비를 반만 받으시면서 영수증을 안주신다거나 금액을 조정해서 해주신다거나 하실 경우, 본래 규정상은 복비 전액에 대한 현금영수증을 발급 받는 것이 본래 규칙이지만, 이는 매수인 분께서 나중에 양도세 처리할 때 필요경비로 인정 받지 못하는 부분 vs 협의 할 수 있는 복비의 수준 사이에서 고민해보시고 결정하시면 됩니다.

참고할만한글 : https://weolbu.com/s/G2bcV5JRXC


네이피님의 잔금까지 화이팅입니다~!!

네이피님 내집마련 축하드립니다! 1. 부사님께 미리 말씀드려서 시간 정하고 같이 가시면 됩니다^^ 2. 사진이나 영상 남기셔도 큰 문제 없을 듯 합니다! 이것도 부사님께 말씀드리고 진행하시면 좋을 것 같아요! 3. 중대하자 시 계약서 특약에 매도인 책임으로 들어가 있을 거라 사장님께 말씀드리고 사장님 통해 매도인에게 전달하면 됩니다! 4. 말씀하신대로 상황에 따라 다를 수 있을 것 같아요 이 부분도 사장님께 말씀드려 관리비 미리 정산하고 영수증 받을 수 있도록 하시면 좋을 것 같아요! 5. 보통 대출금이 매도인에게 직접 넘어가는 것으로 알고 있습니다. 이 부분은 직접 전화하셔서 확인하시면 좋을 것 같아요! 6. 빚을 갚았다는 확인서(채무변제확인서) 따로 받으시고 그 후 근저당 말소된 등기부등본도 같이 확인하시면 됩니다. 7. 저는 잔금 당일 그 자리에서 모든 법무사비 처리 후 영수증까지 받았습니다. 국민채권매도액은 매일 바뀌는게 맞으나 큰 차이가 나지는 않으실 겁니다! 8. 수수료 네고와 현금영수증은 별개의 문제이므로 사장님께 미리 현금영수증 발급해주신다는 확답을 받으셔야 할 것 같아요! 모쪼록 꼼꼼히 체크해보시고 잔금 잘 진행하시길 바랍니다!^^