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전세를 레버리지하여 투자할 생각이었기 때문에 대출에 대해 크게 관심이 없었다. 그러나 전세빼기 강의를 듣고 나니 대출+ 대출규제에 대해 정확히 알고 있어야 겠다라는 생각을 했다. 예를 들어, 현재는 대출규제로 현금전세가 아닐시에는 소유권 3개월 이상 유지부분을 꼭 지켜야 하고, 매매 잔금시 전세금으로 주담대 상환을 할 수 없는 부분, 전세입자의 대출에 따라 임차보증금을 돌려줘야 하는 대상이 다른 부분 등등 대출로 인하여 달라지는 점들이 많다는 것을 알게 되었다. 꼭 다시 공부하자.
그리고 집을 사서 전세를 놓는 것 까지가 투자로 집을 사는 것이다. 라는 것의 의미를 알게 되었다.
전세 셋팅을 어떻게 하느냐에 따라 나의 투자금, 리스크, 비용, 재투자 기회 등의 변동이 생긴다. 이것은 집을 처음 매수할 시점만 고려할 것이 아니라 임대차 계약기간 만료시점까지 고려해야 한다.
마지막으로 내가 만약 투자를 하게 되어 전세계약을 하게 된다면, 나는 전세입자 덕에 투자를 마무리 할 수 있게 된 것이고 , 그곳은 누군가의 소중한 보금자리라는 것을 잊지말자.
내 투자 물건의 전세셋팅 프로세스를 알고 있으면 미리 대비 가능한 것
- 시간확보 - 매매 잔금기간 미리 협의 가능
- 비용계산 - 전세가 조정여부 판단(금융비용 지출이 나은지? 전세금 낮추는게 나은지?)
반드시 기억해야 할 2가지
- 적정 전세가를 설정하는 3단계 - 단. 생. 공 (단지/생활권/공급)
2. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지 - 공. 수. 포 (공급/수요/포트폴리오)
*적정 전세가격을 정할수 있으면 투자에 들어갈 비용을 현실에 맞게 계산해 볼수 있고, 내가 감당할수 있는 투자 선택이 가능하다. 매수후에는 시장이 받아주는 적정한 가격으로 임대물건 순위를 높일수 있다. → 빠르고 안전하게 투자완성. 그리고 전세를 빨리 빼는 것이 시간과 비용을 절약하는 것이다.
*공급물량 아주 중요!
매매 당시 매전차 금액만 생각할 것이 아니라 전세기간 만료되는 2년뒤의 공급물량 까지 봐야 한다. 역전세가 나면 그 돈까지 투자금으로 묶이는것.
매수할때 매전차가 800만원 이었어도 2년뒤에 역전세 7,500만원 나면 내 투자금은 800아 아니라 8,300만원 투자인 것이다 → 투자금 회수지연, 재투자 기회 상실
*전세갱신요구청구권 (2+2)
1-2년 의무 / 3-4 권리
임차인이 처음 계약 후 2년 이내에 이사간다고 해도 임차보증금을 돌려줄 의무는 없다.
그러나 갱신요구청구권 이후에 이사간다고 하면 그것은 임차인의 의무가 아니라 권리이므로 3개월 이내에 임차보증금을 돌려주어야 한다.
- 갱신요구청구권 - 반드시 임차인의 요청이 있어야 한다.(계약만료 6~2개월전 의사 표시) 5%이내
묵시적 갱신(아무말 하지 않는다) - 계약만료가 될때까지 서로 의사표시 하지 않는다. 임차계약은 동일조건
* 갱신요구청구권과 묵시적갱신은 임차인의 계약해지요구권이 있다. 요구하면 3개월 뒤 계약만료- 임차보증금 돌려줘야 한다.
새로운 계약을 한다. - 임대차 종료일에 계약만료. 3-4년 권리기간 없이 다시 첫 계약때로 돌아간다. 새롭게 1-2년 의무 / 3-4 권리 발생. 따라서 새로운 계약을 한 1-2 기간에는 임차인의 계약해지요구권이 없다.
갱신요구청구권을 사용한 이후에 만기전 이사를 간다면 전세를 다시 맞춰야 할지, 공급물량에 따라 리스크가 될지 전세금을 올려받을수 있을지 생각해야 하고 갱신요구권 청구를 안했다면 다음에 사용할수 있겠구나를 생각하고 전세금을 5%만 올릴수 있으니까 투자금이 얼마가 드는지 생각해볼수있다.
*특약 - 협의한 내용을 서로 다르게 이해하지 않았는지. 불리한 내용은 없는지. 구체적으로 적자. 집보여주기 특약은 필수인듯.
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