흐릿한 앞마당 투자금도 없는데 다시 가야할까요?[나알이]

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

아직 투자하기 어려운 상황인데

반마당들 다시 만들러 가야할까요?

다시 눈에 밟히는 앞마당이라 부르기 민망한

나의 반마당들

선호도가 명확하지 않아 어디가 싼 건지,,

제대로 한 건가, 다시 가야하는 거 아닌가 생각이 들게 됩니다.

이미 지나간 아쉬운 앞마당

열심히 임장은 했는데 트래킹할 때마다 답답하고

아쉬운 마음이 들었을 것입니다.

매달 앞마당을 쌓아가면서

어떻게 지난 앞마당을 관리하면 좋을지

이야기를 나누어보겠습니다.

1. 다시 돌아가지 않는다. 새로운 앞마당을 만든다.

다시 돌아가지 않습니다.

지난 앞마당을 다시 돌아 가 새롭게 만들기를 반복하는 건

수학의 정석 내용 중 첫 챕터인 집합만 계속해서 풀겠다는 것과 같습니다.

배워가는 과정에선 익숙하지 않아도 나아가는 게 필요합니다.

대신 하던 대로 똑같이 하는 게 아니라

지난 달 보다 성장할 원씽을 하나 정하고 나아가야 합니다.

임장지에서 매물을 50개 이상 보겠다./

전화임장을 매일하고 알게된 정보를 조원분들께 카톡방에서 공유하겠다./

수업에서 배운 것을 바탕으로 시세 부분 BM하여

싼 단지를 뽑아 매물임장하고 결론 끝까지 써보겠다.

매 달 성장 원씽 하나를 꼭 잡고

행동하면 보이지 않던 것들이 보이기 시작합니다.

구축이면 다 똑같은 구축인 줄 알았는데

대형 평수가 포함된 단지는 더 동간 거리가 넓어 쾌적하고

주차 상태나 보도블럭 상태가 좋네. 관리가 잘 되는 것 같아

수도권이면 무조건 역세권이 답인 줄 알았는데

환경(연식, 복도식/계단식구조, 균질성, 주변 상권)이

더 좋으면 버스를 타고 역까지 가더라도 더 좋아할 수 있구나

지역 사람들이 무얼 좋아하는지

역세권이 아니더라도 업무지구까지 접근성이

충분히 좋은지를 세밀히 봐야겠다

신축이면 다 똑같은 신축인 줄 알았는데

신축이 많은 동네는 큰 입지 차이가 없으면

구조가 유독 못나면 가격이 저렴할 수도 있구나

단지 분석 쓸 때 실거래가로 단지간

매매, 전세 가격 차이를 꼭 확인하고

부동산사장님께도 여쭤봐야겠다.

부동산(不動産) 은 움직여서 옮길 수 없는 재산을 의미합니다.

그렇기에 그 지역 사람들이 더 좋아하고

더 많이 선택할 수록 가격이 결정됩니다.

부동산은 인문학입니다.

새로운 지역과 마주하며

점차 사람들의 선택에 대한

나만의 인사이트를 쌓아가야 합니다.

매 달 임장 또는 임보에서 성장 영역으로 원씽을 두고

반복하면, 지난 지역에서 좋아하고 싫어하던

점들이 새로운 지역에서 공통점이 되어

이를 빗대어 선호도가 선명하고 분명하게 보이게 될 것입니다.

2. 매달 결론을 쓴다. TOP3(투자 검토 단지)를 뽑는다.

가진 투자금이 없더라도 시세트래킹을 통해

투자 적정단지를 뽑아야 합니다.

투자금이 없다면

기준이 없어서 혹시 어려우시지 않나요?

1) 우선 트래킹 단지를 통해 저평가 지역을 선별합니다.

트래킹 단지는 투자 적정 단지를 뽑는 게 아니라

생활권의 가격 흐름을 보여주는 낚시찌의 역할을 합니다.

그렇기에 지역의 생활권별 앞단에 있는 단지를 트래킹

단지로 넣어 관리하면 좋습니다. 생활권별 앞단에 있는 단지 부터

가격이 저렴하다면 당연히

그의 뒷단은 여전히 가격이 눌러 있을 것이기 때문입니다.

이 때 매매가만 보는 게 아니라

전세가와 매물 개수도 꼭 확인해야 합니다.

여러 번 반복하다보면 싼 단지는 얼마든지 뽑을 수 있지만

투자는 결국 얼마로 투자하느냐의 문제이기에

싸지만 전세가가 받쳐주지 못해

투자하지 못하던 지역에서

전세가가 오르거나 전세 매물 개수가 적어지는

기회를 알아 볼 수 있어야 합니다.

2) 저평가 지역에서 전수조사를 통해

나의 상황과 투자 포트폴리오상 접근 가능한

투자금을 기준으로 단지를 뽑습니다.

1호기를 위해 돈을 돈을 모으고 있다면 6개월~1년 뒤

모이는 돈을 기준으로 뽑습니다.

1호기를 매수했고 2호기를 향후 고려 중이라면

1호기가 수익이 났을 때(매도 계획)/

수도권 투자라 향후 전세 현금흐름을 받을 수 있다면

이를 가정하고 모은 종잣돈과 합쳐 투자금을 산정하여 뽑습니다.

단, 단지를 뽑을 때 투자금 + 3~5천만원 넓혀 뽑습니다.

실제 투자에 들어가서도

우리는 당장 투자금에 들어오는 단지를 매수하는 게 아니라

투자금 보다 3~5천 이상 넓혀 윗단 단지 부터 보고

가격을 협상하거나 조건을 만들 수 있는지 먼저 타진해보기 때문입니다.

더 좋은 단지를 매수할 수 있으면 좋고 그렇지 못하더라도

내 투자에 스스로 확신을 더하기 위함입니다.

전수조사를 통해 싸다고 생각한 지역 단지의

모든 시세를 따보고 앞서 말씀드린 투자금 기준으로

선호 단지를 뽑습니다.

그리고 이 과정을 다른 지역에서도 반복합니다.

지역간 비교에서는

더 가치가 있는 지역의 단지를 TOP3로 남기거나

지방이라면 향후 입주가 적은 지역을 고려하여 남길 수도 있겠습니다.

매 달 학생의 자세가 아니라

투자자로 숨 쉴 수 있어야 합니다.

상황이 닿았을 때 곧바로 투자로 연결할 수 있어야 합니다.

3. 시간을 내어 매물을 본다. 어려운 달은 전화임장 파일을 만든다.

가장 중요한 부분입니다.

투자자로서 매달 살아 숨쉬고 있다면

찾아 본 매물 또한 살아 있는 상태로 두어야 합니다.

뽑힌 단지를 전화임장할 때

두 가지를 확인합니다.

1) 매물에 대한 정보와 2) 시장분위기입니다.

매물의 점유자 조건 상황에 대해 확인합니다.

시장 분위기는 매매와 전세를 확인합니다.

매매는 좀 조절이 가능한지

최근 거래는 x억 저렴하게 되었던데 그럴 매물은 없을런지

전세는 잘 나가는지 시세가 얼마인지

수리 상태에 따라 얼마에 나갔는지 등

어떤 질문이든 매매와 전세 관련하여 시장분위기를 가늠할 수 있다면 좋습니다.

투자금을 넓혀 뽑아 본 좋은 단지들이 전화했을 때

충분히 타진해볼 수 있는 시장의 분위기라면 그 아랫단의 단지는

여전히 기회를 열어주고 있을 것입니다.

전화임장을 한 내용들을 나만의 엑셀파일에 정리해두면 됩니다.

가장 좋은 건 뽑은 매물을 보러 직접 가보는 것입니다.

(새롭게 임장을 하여 앞마당을 만드는 게 아닙니다.

다음 임장지를 가기 전에, 가깝다면 평일 등 보러가면 좋습니다.)

보러 갔을 때 헷갈리는 단지가 있으면

선호도를 확인하고 전화 임장 보다 상세히 시장 분위기를 확인합니다.

다음 달 직접 본 것들이 기준점이 되어 매물의 개수가 줄어들거나

보합하거나 상승하는 게 좀 더 생생히 보일 것입니다.

당장 투자할 상황이 안 되더라도 매 달 이 과정을 반복하면

흐릿한 앞마당은 사라지게 될 것입니다.

언제든 돈이 생기면 투자할 수 있는

x투자금으로 내 앞마당에서 best가 무엇인지

이야기할 수 있습니다.

다만 가장 중요한 건

새로운 임장지를 제대로 이해하고

매 달 성장하는 것이고

아직 이 과정이 익숙하지 않다면

이에 더 시간을 할애하되 점차 2,3번까지 늘려가면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다!!:)



[정리]

1 새로운 임장지를 가서 나의 인사이트를 늘려간다.

   매 달 임보와 임장에서 하나의 성장 원씽을 잡는다.

2 투자 적정 단지를 뽑는다( 트래킹 -> 전수조사)

- 트래킹으로 저평가 지역을 선정한다.

- 투자금이 없을 땐 모으는 돈과 향후 포트폴리오상 계획을

담아 돈을 가정하여 전수조사를 통해 투자금 대비 +3~5천 높게 뽑는다.

3. 전화임장하거나 직접 매물을 보러 간다.

- 전화임장 파일을 관리한다.(매물 정보; 조건 & 상황 등, 시장 분위기)

- 이를 기준으로 매 달 매매와 전세 트래킹을 한다.(가격, 매물 개수)

긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다!!:)