[유르 서평] #171. 부동산 투자 황금 로드맵 (부동산 사이클링 기법과 전세 레버리지로 만드는 20년 간의 20억 자산)

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

171번째 독서 후기

(25년 - 독서 46째, 후기 33째)

이번에 읽은 책은, 반모임 도서인

[부동산 투자 황금 로드맵] 입니다

부동산 투자 1세대라는 김사부님의 책 속에는

오랜 시간동안 시장에서 살아남으며

배우고 깨달은 것들을 토대로 한

저자만의 투자 기법들이 녹아 있었습니다

#부동산 사이클링 기법

#전세 레버리지 기법(업데이트)

누구나 시간을 들이고 시장에 살아남으며

꾸준히 선택해나가면 지금보다는

훨씬 나은 자산을 만들 수 있다는 점에서

같이 용기를 얻었던 것 같습니다 :)

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

목차

'1장 황금 숫자, 4년에 100%

이 책의 저자는 본인이 07년도에 전세 레버리지 기법을 만들었다(?)고 했는데, 사실 전세 레버리지 투자 자체는 그 동안 부동산에서 늘 있어온 투자 방식이겠지만 이를 나름의 방식대로 정리/체계화 한 것을 의미한 게 아닐까 싶다. 그리고 저자가 오랜 시간동안 시장에 살아남으며 겪고 보고 느껴온 것들에 대해서는 분명히 배울 점이 있을 거라고 생각한다.

저자가 현 시장을 바라보는 견해에 대해서는 동의한다. 지금은 과거 (아주 오랜 과거도 아니지만 불과 몇 년 전과도 달라진 지금)와 달리 다주택을 마음 편히 하기가 어려운 상황이 되었다. 시장이 안 좋아지면 취득세를 풀 것도 같았지만, 지금 상황으로는 쉽지 않아 보인다. 아무래도 시장이 한창 안 좋다가 오쏘공(오세훈이 쏘아 올린 작은 아니 큰 공)의 영향으로 최상급지가 급상승장으로 유턴한 것이 시장의 흐름을 튼 계기이지 않았을까 라는 생각도 해본다. 물론 여전히 잠재워져 있지 않던 사람들의 심리도 한 몫 했을 것이다.

그리고 정보의 공유화로 인해 사람들이 부동산에 대해 더 빠르게 판단할 수 있게 되었고, 사실은 부동산의 사이클이 점점 더 그 주기를 짧게 가져간다 / 변화가 빨리 일어난다고 느끼는 이유도 사람들이 더 많이 잘 알게 되었기 때문이지 않을까 싶다. 실거래가, 정보의 확산 속도, 다양한 이슈에 대한 다각도의 분석이 너무나도 빠르게 전파된다. 그러다보니 과거에는 시차가 좀 있었던 일도 지금은 더욱 순식간에 일어난다. 그래서 해당 내용을 듣자마자 나의 판단이 필요하다. 과거보다 더 기민하게 판단하고, 반 보 한 보 앞서 있어야 하는 시장이 된 것이다.

그래서 나도 내가 부동산 길만 걷지 않더라도, 자산을 부동산으로 지속해서 불려 나가고자 하는 사람이라면 더더욱 촉각을 곤두세우고 있어야 한다. 지금 내가 당장 매수할 수 있는 상황이 아니라고 할지라도 말이다.

'투자라는 건 내가 결과물을 만드는 것이 아니라, 시장이 만들어 주는 결과물을 받아들이는 것이다'라는 관점이 매우 와닿았고 나에게 필요하다고 생각했다. 내가 지난 몇 년 간 열심히 했으니 결과물이 있어야 하지 않나? 라고 생각했다. 왠지 남들과는 다르게 더 느린 것 같고, 결과도 아쉬운 것 같고, 투자도 잘 못하는 것 같다고 생각했기 때문이다. 물론 언제나 어디서나 반짝이는 사람들이 있다. 그렇지만 내가 그런 사람이 되지 못했다고 해서 그것을 아쉬워 할 필요가 없다. 시장이 준비되어야 하고 / 나의 시야와 투자 실력이 준비되어야 하고 / 그 때 마침 돈이 있어야 한다. 3박자가 맞아 떨어져야 가능한 것들이다. 과거의 나는 남들이 이 3박자를 갖추고 있을 때 하나 혹은 두개 이상이 부족했을 것이다. 지금 와서 그게 보인다고 해서 과거를 바꿀 수 있는 것도 아니다. 그저 지금의 나는 과거의 내 선택을 복기하고 '더 나은 선택이 이런게 있었구나'를 꾸준히 배워가야 한다.

그렇게 하다보면 시장은 결국 결과물을 가져다 줄 것이라고 생각한다. 믿는다. 그것에는 의심하지 않는다. 너무 조급하게 순식간에 많은 결과가 따를 수는 없다. 그만한 인풋, 남들과는 다른 탑티어의 시간과 노력을 쏟은 것도 아니면서 결과만 그러기를 바란 것은 아닌지 생각해야 한다. 내가 한 만큼의 것만 나에게 돌아온다. 그리고 앞으로 더 나은 결과를 바란다면 더 나은 인풋과 노력을 들여야 한다.

'2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

'일반적인 하락 폭이 30% 수준'이라는 것을 지난 23년도 하락장 때 내가 확실히 인지 하고 있었더라면 조금 더 나은 선택을 했을까? 하는 생각도 자주 했다. 지금 보면 상급지부터 그렇게까지 가격이 빠질 수가 없다. 모든 지역이 다 그렇게 죽을 쑤고 있으니까 당연한 것처럼 보였는데, 지금 보니 엄청난 기회였고 10년에 한 번 올까 말까한 세일 기간이었다. 그 때 시장은 준비 되어 있었다. 하지만 나는 실력이, 그리고 돈이 준비되어 있지 않았다. 마침 그 때 실력과 돈(자산재배치도 결코 쉬운 게 아니다)을 준비한 사람들은 남다른 결과를 지금 만나고 있다. 그렇게 박자가 맞아 떨어지는 일이 어디 흔한가? 다음 내 생애에서 또 이렇게 30%씩 상급지마저 빠지는 기회가 온다면, '여기서 더 빠지지는 않을까' 하는 우려나 기대 대신에 행동을 할 것이다. 이번 시장의 경험을 바탕으로 다음 시장에는 더 나은 선택을 할 수 있도록 노력할 것이다. 시장은 큰 바퀴로 돌고 또 돈다. 그리고 과거에서 분명 앞으로를 배워나갈 수 있다.

다주택자에 대한 이 책에서의 조언이 실제 다주택자 분들은 어떻게 생각 하실런지 궁금하다. 물론 어떤 방식으로도 돈을 벌고 자산을 불려 나가게 되겠지만, 실제 내가 다주택자라면 지금 시장에서 어떤 선택을 하는 게 더 좋은걸까? 하는 고민을 하지 않을 수 없을 듯 하다. 가치가 아쉬운 것들을 팔고(정리하고) 뭉쳐서 좋은 곳에 하나 사두고 싶을지라도 제대로 파는 것 조차 쉽지 않은 곳들도 많다. 그래서 처음에 살 때부터 잘 사야 한다는 생각이 점점 든다. 나도 1, 2호기는 '연습이지, 배움이지' 하는 생각을 어느정도 했었는데 그렇게 생각해서는 안 되겠다. 한 채 한 채가 실전이고 진짜다.

그리고 저자는 그 '잘 사는 기준'으로 아파트만 볼 것, 대단지(700세대 이상)만 볼 것, 그리고 나름의 점수제도를 제안하고 있다. 우리가 배운 입지 평가 기준과 비슷하면서도 좀 더 압축적이라는 생각이 들었다. 그리고 이 기준에 충족하는 단지만 투자성이 있는 것은 물론 아니고 (비역세권이어도 투자할 수 있듯) 이는 상대적인 우위를 정리하는 정도의 툴이지 않을까 싶다. 기준을 다 충족하는 단지는 보통의 사람들이 쉽게 사기 어려운 가격대인 경우가 많을 것이기 때문에 ...

'3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

'자본주의는 감정이 없다'는 것이 바로 생각났다. 점점 더 공감한다. 내가 아이와의 시간을 포기하고 투자에 쓴다고 해서, 그 과정에 눈물 콧물이 동반된다고 해서 자본주의 시장이 내 사정을 더 딱하게 봐주진 않는다. 아무리 그래도 시장은 시장이다. 나 뿐만 아니라 다른 모두에게도 마찬가지다. 그래서 우리는 그런 것에 마음 쓸 필요 없이, 내가 노력 많이 했으니 보상이 따라야 한다고 기대할 필요 없이 그저 맞는 방향으로 꾸준히 배트를 휘둘러 나가야 할 뿐이다. 지쳤다고 해서 시장이 갑자기 기회를 주지도 않는다. 지쳐서 그만 휘두르면 나만 손해일 뿐이다. 그냥 그게 세상이고 자본주의 같다.

저자는 후반부로 갈수록 초반에는 사이클링 기법을 통해 20억을 만들고 (12년), 후반 12년 동안에는 전세 레버리지 방법(수정본)을 통해서 수익을 활용하는 것도 함께 제안한다. 그리고 이 과정에서 지속적으로 2년 혹은 1년에 한 번 씩 매수를 하게 되는데, 물론 매수는 책에서 말하는 것 처럼 '심혈을 기울여야 한다'. 그게 몇 년에 한 번 씩일지라도 그렇게 심혈을 기울여 맞는 선택을 하는 것 자체가 굉장히 어렵다. 매수는 2년에 한 번 일지라도 투자 공부는, 아파트 공부와 가치 비교평가는 그 기간 내내 이뤄졌어야 하기 때문이다.

그래도 언젠가 이 시간들이 누적되어 저자의 말처럼 '2년에 한번만 공들여 사면 되지' 단계가 될 수 있도록 해보고 싶다. 옳은 선택을 지속해서 반복 해나가자. 할 수 있다. 해야 한다. 그것 말고는 방법도 없다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

첫째, 주택을 개수 상관없이

지속적으로 매입할 수 없게 되었다.

둘째, 정보의 공유화다.

세 번째 변화는 바로 부동산 사이클이

더욱 명확해졌다는 점이다.

이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.12)

시장은 돌고 돈다. 물론 심리와 정책, 수요와 공급 등 다양한 이유에 의해서 큰 그림으로 10여년의 주기를 두기는 하지만 그래도 비슷한 모습이 돌기는 한다. 이는 마치 옷이나 아이템 등등의 패션도 유행이 돌고 도는 것과 비슷한 방식일까?

내가 투자 공부를 시작한 4년 미만의 기간 사이에도 굉장히 많은 변화가 있었다. 상승장 끝물에 '나만 벼락거지 된 것 같은데'하는 마음에 월부에 입성했는데, 막상 와보니 다들 그렇게 뜨겁게 불타있는 분위기가 아니었다. 이미 하락장이 시작되고 있었던 것이다. 입문 1년 후에는 사상 최대의 하락장이 펼쳐졌다. 그 땐 하락장인지도 몰랐다. 지금에서 보니까 희대의 기회였고, 그 땐 내집이든 투자든 뭐라도 샀던 사람들은 거진 바닥을 잡았다. 그러고 난 뒤에는 다시 불이 붙다가, 대출규제로 식었다가, 토허제가 풀리며 상급지 뚜껑이 열렸다가, 다시 조여졌다가, 탄핵으로 코인마저 바닥을 쳤다가, 대선이후 코스피는 신고가를 찍다가... 이렇게 사이클이 빠를 수도 있을까 싶다. 시장에 깊게 발을 담그고 있으면 있을수록 시장 변화가 가파르다는 것이 피부로 느껴진다.

그래서 내가 정말 잘 선택할 수 있으려면 제대로 기준을 잡고 서 있어야 한다는 생각이 들었다. 시장은 앞으로도 이럴 것이다. 오만가지 일들이 펼쳐지고 정보는 점점 많아질 것인데, 이 안에서 나에게 필요한 신호를 소음과 구분해내고 덜 흔들리는 / 내 기준을 지키는 / 그렇게 밀고 십여년을 나갈 수 있는 투자자가 되어야 한다. 사이클에, 단편적인 정보 하나에 흔들리는 투자자가 아니어야 한다. 그러기 위해서는 투자할 수 없는 시점이라고 해도 더더욱 투자 시장 안에 발을 깊숙히 담그고 있어야 한다는 생각이 들었다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)

투자 물건들 복기하기. 제일 최근 매수 및 매도 물건을 비롯해서 내가 경험했던 시장에 대한 기록과 복기 포인트들을 잘 남겨놔야 다음 시장에서도 배울 점이 있을 거라고 생각한다. 그렇지 않고서는 지금의 시장에 대한 감을 몇 년 뒤에 다시 떠올릴 수 있을까? 살아있는 시장의 경험만큼 도움되는 것도 없는 것 같다. 아무리 앞서 시장을 경험해 본 분들께서 알려주시더라도 내가 직접 해보지 않으면 생각만큼 와닿지 않는 것과도 같다.

그리고 앞으로의 투자 방향성에 대한 코칭이 새롭게 필요한 시점이 된 것 같다

4. 논의하고 싶은 점

(P. 133) 발췌문

다주택자는 이렇게 해라!

여기까지 책을 읽다 보면 어설픈 다주택자 같은 경우 '나는 망했구나' 하는 생각이 들 수도 있다. 안타깝게도 '어설픈 다주택자'의 경우에는 여러가지로 조건이 좋지 않은 건 사실이다. 좋은 주택을 여러 채 갖고 있다면 뭐가 격정이겠는가? 그런데 좋은 주택이 아닌데 여러 채 보유하고 있다면, 그에 따르는 세금도 부담스러운데 많이 오르지도 않는 데다가 또 다른 주택을 매수하는 것도 힘들기 때문에 한숨이 나오는 상황이다.

전세 레버리지 기법에 대해서는 다음 장에서 더 자세하게 이야기하겠다. 간단하게만 말하자면, 전세 레버리지 기법은 폐기해야 할 전략이 아니라, 현시점에 맞게 조금 수정을 해야 하는 상황이다.

첫째, 지금이라도 오를 가능성이 희박한 물건을 매도해서 비과세 전략으로 가기.

둘째, 버티기 전략으로 가기.

→ 발제문

: 저자는 책 속에서 사이클링 기법과 전세레버리지 방법을 통해 약 24년 간 20억 +@를 버는 방법에 대해 이야기 하고 있다. 물론 시간을 충분히 들여서 수익을 낸다는 관점에서 공감하는데, 우리가 배우고 행동하고 있는 투자와의 공통점과 차이점은 무엇이 있는지를 같이 이야기 나눠보고, 특히 다주택자에 대한 저자의 조언 부분에 대한 개인적인 생각도 함께 나눠보자.

끝.