1억이 있다면 주목! "3억 더 버는" 첫 내집마련 2가지 기준을 알려드립니다.

25.09.15

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.

날씨가 부쩍 선선해진 것 같습니다. 가벼워진 날씨만큼 무거운 짐이 있으시다면 잠시 내려놓으시고 시원한 공기도 마시며 잠시 리프레쉬 하시면 좋겠습니다 ^^

요즘 전국의 시세를 보다보면 유독 기시감이 드는 가격대의 단지들이 있습니다. 그 가격대는 5~6억대 아파트들입니다. 1억대 종잣돈을 갖고 계신 분들께서 현실적으로 접근 가능하실 6억대 이하 아파트들이 수도권, 광역시, 중소도시… 등등 전국에 자리하고 있습니다.

| 6억 이하라는 의미

부동산은 기본적으로 그 권역에 거주하는 인구에 비례하는 파워가 있습니다. 이게 무슨 말이냐면, 거주하는 인구가 많은 지역일 수록 가격의 평균 수준이 높다는 말이며 인구밀도가 높은 지역에 거주할 수록 대다수의 사람들이 살고 싶어하는 아파트의 가격대가 높다는 의미입니다. 거꾸로 이야기하면 상대적으로 적은 인구가 사는 곳들에서는 누구나 살고 싶어하는 그런 아파트의 가격이 상대적으로 낮은 편입니다.

서울 수도권의 아파트 중 가장 좋아하는 아파트가 전용84 기준 30억 이상이 기본인 반면, 지방에서는 지역에 따라 5억 초반이기도 한 게 그런 이유입니다. 부동산은 기본적으로 인구에 비례하여 가격이 형성되는 특징이 있습니다. 단순히 서울 전체의 랜드마크가 아니더라도 서울 외곽의 신축아파트도 10억을 형성하기도 합니다.

만약에 지방에 거주하고 계신 분께서 6억 이하 타겟을 보고 계시다면 2300만명이 거주하는 서울/경기에 비해서 상대적으로 아파트 가격이 저렴하다는 것을 알 수 있습니다. 10억을 넘는 아파트 자체가 귀한 상황입니다.

그래서 ‘지방에서 거주해야할 이유가 명확하신 분들’ 중 ‘내집마련’ 의사가 있으시다면 그 지역이나 생활권에서 가장 좋은 아파트부터 보시는 것을 추천드립니다. 도시 규모가 꽤 큰 광역시라면 광역시 전체에서 가장 좋은 것은 매수하기 힘들더라도 생활권에서 가장 좋은 신축아파트를 위주로 보시는 것을 추천 드리겠습니다. 커플링 되며 같이 오른 21년 시장과 다르게 현재 시장은 지방과 수도권에 있는 아파트 90% 이상이 ‘디커플링’되며 서울 수도권 대비 여전히 저렴한 가격대 물건이 많기 때문입니다.

반면 수도권 인근에 터를 마련하실 분들께서는 이런 질문이 드실 수 있습니다.

“서울 수도권의 6억 이하는 그럼 별로인 단지 아닌가요?”

| 1억대 종잣돈으로도 가능한 서울 내집마련

6억 이하 내집마련 할 때, 많은 분들께서 서울을 엄두도 못내실 것 같습니다. 심리적으로 서울이라는 지역은 가치가 있는 건 맞으나 그 만큼 가격이 비싸다라고 생각하실 수 있기 때문입니다. 그러나 저는 자신있게 ‘서울’을 먼저 추천드리고 싶습니다.

‘서울 좋죠… 그런데 집도 좁고, 역도 멀고 그런 거 아니에요?’

아니요. ‘30평대 역세권 서울’도 있습니다. 물론 상황에 따라 10평대, 20평대도 가능합니다. 경기도에서도 물론 가능하지만, 같은 역세권임에도 심지어 더 큰 평형임에도 서울에 여전히 내집마련할 수 있는 아파트들이 있기 때문입니다. ‘무려 서울’입니다.

인구가 감소한다는 말이 있고 서울도 예외는 아닙니다. 그러나 서울의 인구 감소는 다른 지역과 다르게 ‘회귀 수요가 있는 인구’ 입니다. 이게 어떤 말이냐면 모종의 이유(비싼 거주비용, 일시적 직장 이동 등)로 잠시 이동했지만, 그 이유가 해결이 되면 반드시 돌아올 수요라는 뜻입니다. 각종 통계 데이터도 있겠지만, 서울수도권에 근무 하시는 분 중 바로 옆자리나 주변 회사 동료분들께 여쭤보시면 분위기를 아실 겁니다.

“서울 살래? 경기도 살래?” 했을 때 부동산을 잘 모르는 대부분 분들은 ‘서울’ 이라고 답변해주실 겁니다.

(물론 어느 경기도냐에 따라 다르겠지만요. 저 역시도 경기도민 중 한사람입니다. 오해 없으시길 바랍니다 ^^)

| 서울 6억 이하 아파트의 특징

그렇다면 서울 아무거나 사도 될까요? 아닙니다. 과거에 비슷한 가격을 보이던 곳이 상승장을 지나며 크게는 시세차익을 3억을 벌리면서 가치를 다르게 인정받았습니다. 상대적으로 가격도 덜 오르고, 더 후순위 지역과 비교했을 때도 여전히 매력적으로 보이는 6억 이하 서울 아파트를 보실 때는 반드시 이 2가지 조건이 충족되셔야 자산적인 측면에서 더 좋은 내집을 마련하실 수 있으실겁니다.

6억대 이하에서 중요한 건 역세권 + 택지 여부입니다.

1. 역세권이 중요한 이유

부동산은 기본적으로 거주하는 사람들의 밥벌이가 보장되어야, 그리고 그 밥벌이가 수월하게 될수록 사람들이 원하게 되고 그에 따라 가치가 형성됩니다. 6억 이하 타겟하는 단지들의 공통점이 있습니다. 서울 주요일자리라고 할 수 있는 강남, 광화문, 여의도 등의 주요 일자리 지역과 거리가 있다는 점입니다. 그렇기에 더더욱 역에 가까운 게 중요한 가격대입니다.

몇가지 예시를 살펴봐도 ‘역과 가깝냐 아니냐’가 가격에 큰 영향을 주고 있는 상황입니다.

서울에서 내집마련 하실 때 우선순을 역세권을 두고 살펴보시는 게 도움이 되실 겁니다.

이렇게 서울 안에서도 비교적 외곽으로 가다 보면 ‘20평대인데, 30평대랑 가격이 비슷하게 움직이잖아?’ 하는 단지들이 꽤 있습니다. 이런 경우 대부분 ‘역세권’에 기반한 입지가 우선되는 경우가 많기 때문입니다. 6억 이하의 서울 아파트들의 대부분 특징이 중심부에서 다소 거리가 있습니다. 그래서 더더욱 교통이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.

2. 택지가 중요한 이유

그렴 역세권이면 만사형통일까요? 아닙니다. 기본적으로 사람들이 몰려 사는 게 중요합니다. 저는 이것을 택지라고 정의하고 있고 구체적인 기준은 ‘1천세대 이상 단지가 어우러지냐’ 여부입니다. 예시를 들어보겠습니다.

나홀로처럼 자리한 서울가든이라는 아파트의 경우 주변 상권이 아쉬운 모습이 있습니다. 이와는 반대로 역과 거리가 멀지 않은 도봉한신이라는 단지는 그 옆의 주변 단지와 함께 1천 세대 이상의 단지가 어우러지는 모습을 보여줍니다. 이렇게 사람들이 몰려 거주하다보니 병원, 마트, 외식상권 등 사람들이 선호하는 상권이 크게 발달하는 모습입니다. 상권의 차이가 크게 나는 게 보이실까요? 택지의 규모가 상권의 수준을 결정하는 경우가 많습니다.

제가 학군을 먼저 언급 드리지 않은 이유도 택지가 중요한 이유와 같습니다. 대치동, 목동… 등 이름만 들어도 뜨거운 교육열로 유명한 몇몇 곳을 제외하고는 ‘아이들이 공부를 잘하는 여부’로 정의되어온 학군이라는 입지요서를 달리봐야 하는 게 요즘입니다.

서울에 있는 초등학교도 폐교가 이뤄지고 있다는 사실을 아시나요? 상대적으로 몰려서 살기를 꺼려하는 곳, 그리고 거주민의 노령화로 인해서 젊은 인구의 유입이 부족해지는 곳들 중심으로 이런 현상이 있습니다.

그와는 반대로 같은 서울 수도권이라도 오히려 초등학교를 증축하거나, 시설을 개선하며 초등학교에 투자하는 지역도 있습니다. 저는 이런 곳들이 이제 중요한 학군이라고 생각합니다. 공부를 잘 하기 이전에, 아이들이 서로 커뮤니티를 만들며 사회성을 기를 수 있는 환경 자체가 학군이라고 말씀드리고 싶습니다.

사람들이 몰려서 산다는 건 단순히 집값 이상의 의미가 있습니다.