[우린 열기88 운7기3조 원더] 2025년 9월 동작구 흑석동 아크로리버하임 수익률 분석 보고서 VS 2024년 9월 분석 (작성 중)

✅아파트명 : 아크로리버하임

✅위치(지도)

동 : 서초 반포 , 서 : 영등포 여의도 , 남 : 관악 봉천 , 북 : 용산 

✅입지평가

1. 직장 (B-)

106,159명(사업체수 19,793개)

2. 교통 (S) 

강남역 27분, 환2 / 여의도역 16분, 환0 / 시청역 1호선 26분 환1

(평일 오전 7시 30분 & 지하철 최소 시간 기준)

3. 학군 (C-)

동양중 79.5% , 중앙대 사범중 80.5%

4. 환경 (C)

백화점/대형마트 없으며, 중앙대학병원(하트) 바로 앞에 있음.

동작구 내에 백화점/대형마트 없으나 영등포, 여의도, 고속버스터미널 백화점/마트(별표) 이용하기 편리함.

5. 공급 (S, 인구 0.25% 이내)

공급 173세대 , 적정 수요 1,953세대(인구 대비 0.5%  39만명 산정 예상)

(25.08월 기준. 동작구민 373,899명 계산 시 1,869세대가 적정 수요로 계산)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

예전 찍은 사진 업데이트 예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 25억 대비 현 호가 27억으로(아실 2025.6월 30억 매매 여러 건 발생) 저평가는 아니나

네고해서 매수 시 좋은 자산을 싸지 않는 가격(또는 가치만큼)으로 매수했다고 생각된다.

2) 환금성 : 300세대, 4층 이상, 국평

3) 수익률 : 검토 필요

4) 원금보존 : 전세가 37%이며, 전세가 60% 으로 계산 시 원금 보전 리스크 있음.

다만, 동작구 랜드마크 & 서초구 인접 구이며, 전고점 25억으로 2억 정도만 리스크 있다고 판단해도 될까?

5) 리스크 대비 : 동작구 기준. 공급 부족으로 리스크 대비 가능함. 

다만, 서초구 대단지 신규 공급 일정 확인 후 전세가 눌릴 경우라면 무리하여 전세가 올리는 것은 자제 필요

(공급 그래프 업데이트 필요)

나의 투자 결론(매수 여부): 

투자금이 그만큼 있는 경우 VS 현재 최대 종잣돈 기준으로 파악 예정

✅ 작성하면서 느낀점 : 

좀 많이 민망하지만 2024.9월 첫 열기이자 첫 정규 수업에서 작성한 수익률 보고서와 비교 및 복기해 보겠습니다.

(일단 그 때도 비싸다고 생각했는데 1년만에 다시 본 아크로리버하임을 전고를 훌쩍 넘어 넘사가 되어 버렸네요.)

https://weolbu.com/s/G3cR0CL64A