안녕하세요.

순간에 감사함과 즐거움을

채워넣는 투자자 반나이입니다.

6.27대책, 9.7대책 등등의 규제와

시장의 분위기가 어우러지며

그 어느때보다 현장이 중요해지는 시장인 것 같습니다.

현장에서 어떤 행동을 하느냐에 따라

투자를 할 수도 있고

물건을 놓치게 되는 일이

비일비재한 시기인 것 같은데요!

그만큼 지금 시기에 어떻게 물건을 터는 방법을

아는것은 정말 중요한 것 같습니다.

단순히 사장님에게 "7억보다 더 싼거 있나요?"

라고 이야기하고 나오는 물건털기가 아니라

진짜 현장에서 급매를 찾고 조건을 만드는

물건털기 방법을 말씀드리고자 합니다.

그럼 가볼까요?

매물털기의 시작: 전화임장

매물털기를 한다고 해서 바로 현장으로 달려간다면

제한된 시간에 많은 물건과 부동산을

보고오지 못할 수 있습니다.

따라서 우리는 매물털기의 전처리 과정

"전화임장"에서 부터 물건털기를 시작해야 합니다.

예를들어 서대문구의 무악현대를

투자후보로 보고있다고 가정해보겠습니다.

(단순 예시입니다)

네이버부동산에서 '중개사' 버튼을 누르면 단지 인근의

중개사가 모두 지도에 보입니다.

단지인근의 부동산에는 모두 전화를 돌립니다.

이때 질문은 4가지 정도를 반드시 포함합니다.

1. 관심있는 매물 문의(집상태, 가격협의가능성, 거주자 정보, 전세협조여부 등)

2. 더 저렴한 매물, 같은가격이지만 더 좋은 RR (저층표기 모두 확인)

3. 사장님's 추천 단지 or 매물

4. 시장분위기 (실거주자/투자자 매수여부, 전세 난이도)

그리고 이 정보들을 모두 구글스프레드시트에 정리합니다.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1aIMOc1FMsKTCRrNwYE0br__qQrj2UZ60h9GiICVVUQU/copy

위의 내용은 모두 예시입니다 :)

여기서 중요한 점은 후보 매물들을 알아보고

놓친 매물이 없는지 체크하는 것도 있지만

일 잘하는 사장님을 파악하고

예상되는 경쟁 전세매물을 확인하기 위함도 있습니다.

(일잘하는 사장님은 노란색으로 색표기하고, 매물예약을 합니다)

중요한 것은 같은 매물일지라도 다른 사장님에게

크로스 체크를 해보는 것입니다.

사장님들마다 알고있는 매물의 정보나

가격협의 정도가 모두 다릅니다.

따라서, 다른곳에서 물어봤던 물건이라도 반드시 크로스체크를 해야합니다.

현장방문: 매물예약 스케줄링

현장예약은 일반 임장때처럼 빠듯하게 간격을 두기보다는

조금 여유있게 1시간반 or 두시간 텀을두고

전화임장때 확인한 우선순위매물 & 일잘러 사장님으로

예약을 잡습니다.

그렇게 해야하는 이유는

물건 본 사장님과 매수관련 이야기도 해야하고,

물건 본 사장님 뿐 아니라 인근 사장님과

이야기도 나누어야 하고

예약하지 않았어도 사장님의 추천매물 or

당일나온 매물을 보러갈 수 있기 때문입니다.

다른사장님하고 이야기를 할 때

"3동 1203호 보고왔는데 그거보다 싼거 없나요?"

"아 없군요 감사합니다~"

하고 돌아나오시면 안됩니다.

1. 어느정도의 투자금으로 물건을 찾고있는지 말씀드립니다.

이때 투자금을 솔직하게 공개하면 사장님들이 적극적이지 않을까봐

걱정하시는 경우가 있으신데, 그냥 솔직하게 말씀하시되

조금 돈을 더 가용하려면 알아봐야한다 정도로 열린결말 마무리를 하시면

사장님들이 조금은 더 넓게 매물을 추천해주십니다.

가격협상에 따라서 매수가 가능할 수 도 있으니

모든 물건을 후보로 염두해 두는것이 필요합니다.

2. 비슷한 가격으로 더 좋은 상태나 층의 매물이 있는지 확인합니다.

전화임장에서는 안나왔어도 현장에서는 나오는 경우가 있습니다.

혹은, 사장님들이 전혀 고민하고 있지 않은 월세물건이나

장부물건이 나올 수 있으니 사장님에게 최저가로만 질문을 드리면

아쉬운 답변이 나올 수 있습니다.

3. 얼굴도장을 찍습니다.

물건털기는 부동산에 들어간 그 시간에 끝나지 않습니다.

물건털기는 사장님이 나중에 좋은물건이 나와서

전화로 콜백하는 경우까지 감안되야합니다.

따라서 사장님에게 나라는 사람을 인식시켜야합니다.

사장님에게 '나'를 인식시키는 방법은

"적극적으로 매수의사를 어필하는 것"과

"나를 기억시키는 것" 2가지가 필요합니다.

나를 기억시키는 방법에는 다양한 방법이 있을 수 있는데

어떤분은 좀 화려한 옷을 입고가기도 하고,

누구는 향수를 조금 진하게 뿌리고 가기도 한다는데요.

저는 공손하게 명함을 드리는 방법을 이용합니다.

손님이 명함을 주는 경우는 많지 않기 때문입니다.

그리고 "사장님에게 꼭 사고싶어서 기억해달라고 명함드린다"

라고 말씀드립니다.

(모든 사장님에게 드리지는 않고, 일잘러 사장님에게만 드립니다)

매물털기 사후관리

매물을 보고 왔으면 전화임장으로는

알지 못했던 디테일한 정보들을 입수했을 것입니다.

(수리상태, 가격협의정도, 매도자의 디테일한 상황 등)

이런 정보들은 매물임장 완료 체크와 함께

다시 구글스프레드에 업데이트를 시킵니다.

그리고 일주일에 1번

일잘러 사장님들은 일주일에 2번

전화로 안부인사와 함께 연락드리며

매수의지와 기다리고 있음을 어필합니다.

그리고 이런 행위를 각 후보단지마다 반복합니다.

이 행동을 반복함으로써

나는 현장에 없지만 급매를 네이버부동산에서보다 빠르게

사장님에게 받아볼 수 있고,

기존 매물이더라도 집주인의 가격협의, 물건빠짐상황등을

가장 빠르게 체크해볼 수 있습니다.

자주 물어보시는 질문

매물털기할때 자주 물어보는 질문 몇가지만

답변을 드려보겠습니다.

1. 매물코칭 받고 가격을 깍나요? 가격깍고 매물코칭하나요?

두 방법 모두 상관없습니다만 장단점이 있습니다.

가격을 먼저 던지고 매물코칭을 받으면

코칭을 받으면서 협상중간 어려운 상황별로

디테일한 가이드를 들을 수 있습니다.

하지만 해당 물건이 애초에 투자에 적합하지 않다면

가격이 깍이고 나서 거절을 해야하게 될 수 있습니다.

이는 매도자가 사장님에게 물건을 거둬드릴 수 있음으로

내 물건에 대한 확신이 없다면 어려울 수 있습니다.

매물코칭을 받고 가격협상을 하게되면

어느정도까지 가격협상을 던져볼지에 대한

목표매도가를 도움받을 수 있습니다.

하지만 협상 중간중간 나오는 어려움에 대한

가이드를 받기는 어렵습니다.

내가 얼마나 물건에 확신을 가지고 있느냐에 따라

결정을 해보시면 좋을 것 같습니다.

2. 같은사장님에게 이미 물건 봤는데 또 다른물건 예약하기 어려워요.

이미 물건을 봤고, 그 물건을 매수하기는 어렵다고 말씀을 드렸는데

그 사장님에게 또 다른 물건을 예약하기에

미안하다는 이야기를 많이 듣습니다.

저는 걱정 하지 않으셔도 된다고 말씀드리고 싶습니다.

같은 단지의 물건을 또 본다는 것은

매수의지가 정말 있을 경우에만 보게됩니다.

따라서, 사장님도 '이 손님은 정말 사는 손님이구나'

라고 느끼시기에 오히려 더 적극적으로 대응해주실겁니다.

비록 인연이 닿지 않더라도, 전세를 빼거나 매도에서

인연이 닿을 수 있으니 봐야하는 물건이라면

눈치보지 말고 예약하시는 것을 추천드립니다.

3. 세입자가 집을 절대 안보여준대요. 어떻게 하죠?

투자후보물건이 1개일 경우

'그냥 안보고 매수할까?' 라는 고민을 하시는 것 같습니다.

결론적으로 집을 안보고 매수하는 것은

적절하지 않습니다.

집상태가 사장님의 브리핑, 사진과는 다를 수 있고

이는 신축도 마찬가지입니다.

수리비가 작게는 몇백에서 크게는 몇천인만큼

이 부분을 놓치면 싸게 샀다고 생각했어도

수리비 감안시 비싸게 사는꼴이 될 수도 있습니다.

그런데 세입자가 집을 안보여주는데 어떻게 보느냐?

라고 물어보신다면

첫번째로, 정말 그 집이 최우선순위인지를

고민해보시면 좋겠습니다.

그런 집은 나중에 기존 세입자가 퇴거하며

새로운 전세입자를 맞출때에도 애를 먹게 됩니다.

따라서, 안좋은 조건이 추가된 물건이기때문에

내가 뽑아놓은 투자후보물건 중

상위의 순위가 아니라면 우선은 나중에 검토하시는

것을 추천드립니다.

만약 상위순위라면

사장님에게 매수의지를 적극적으로 보여주셔야합니다.

(시간 언제든지 괜찮다, 정말 살 의향이 있다)

사장님들은 이 손님이 살거라는 확신이 있다면

정말 적극적으로 어렵더라도 예약을 해주십니다.

따라서, 어느정도 확신이 있을 경우에

매수의지를 강하게 밝히시고 예약을 반복해서 요청하시면

물건을 볼 가능성이 높습니다.



그리고 집주인도 이 상황을 알기때문에

가격협상에 용이하며

경쟁자들은 매물을 못보고 있다는 점에서

오히려 장점이 될 수 있습니다.



(단, 절대로 가계약금을 넣어야 볼 수 있다는 말에

가계약금을 넣으시면 안됩니다... )

이렇게 매물털기에 대해 알아보았습니다.

마지막으로 요약하며 마무리해보겠습니다.

꼭 투자하시기를 응원드립니다!!