[열중 47기 7구 책읽었3? 모아가] 2주차 강의 후기 : 투자의 완성 전세의 모든 것!

안녕하세요

좋은자산 모아모아가는 모아가 입니다.

2주차 강의는 양파링멘토님께서

현 시장을 진단하며 전세시장의 분위기에 대해 이야기 해주시며

전세의 A to Z까지 알려주시는 강의였습니다.

전세란 월부에서 공부하면서 배우는

레버리지를 활용하면서 꼭 필연적으로 절대적으로 피할 수 없는 부분인데요.

이번 강의를 통해 몰랐던 부분까지 놓치고 있었던 부분까지 알 수 있는 강의였습니다.

현재 전세 시장

입주가 많지 않고 전세도 부족한 상황이라

정부에서 공급 대책이 나와서 공급을 한다 했지만

입주 전까지의 물량은 불가피하여 봐야하는 상황입니다.

본질적으로 물량 부족이 해결되지 않은 시장 상황이 앞으로 어떻게 흘러가는지 봐야 하는 상황입니다.

수도권, 경기, 광역시, 중소도시 별로 분위기에 대해 이야기 해주셨는데요.

입주가 있는 일부 지역을 제외하고는 전세물건이 귀한 시장상황이며 전세가 상승 환경이 조성되고 있는 상황입니다.

이런 시장에서 입주가 있는 지역과 해소되는지역등 지역별로 보면서

전세가가 빠르게 회복되어가고 있는 상황입니다.

전세 셋팅

일반적으로는 새로 임차인을 구하는 전세 셋팅을 하는데요.

그 외에 세낀 물건, 주인전세 물건이 있습니다.

현재 시장에서는 6.27 대책으로 인해 일반적인 동시진행 매수 후 전세입자를 맞추면서 전세금으로 잔금을 치는 방법이 막혀 있어

세낀 물건이거나 주인전세 물건을 투자할 수 밖에 없는 상황입니다.

기본적인 전세 셋팅에 대해서도 개념을 잡고

지금 시기에 맞춰서 어떻게 투자를 진행하기위해 전세 셋팅을 해야하는지

어떤 부분을 주의하면서 전세 셋팅을 해야하는지 배울 수 있었습니다.

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

왜 경쟁력을 높이는게 중요할까? 전세를 빨리 빼는게 왜 중요할까요?

= 빨리 뺴는게 돈 절약과 시간 절약을 할 수 있습니다.

시간이 지체되면서 금융비용을 발생시키거나 공급물량을 만나 가격을 내릴 리스크가 줄어들며 전세까지 맞춰야 투자를 진짜 마무리 하게 되어 다음 투자를 위한 준비가 가능해 집니다.

그렇다면 내 물건을 1등 물건으로 만들기 위해서는 어떻게 해야할까요?

일단 적정 전세가를 확인해야 합니다.

적정전세가를 확인 해봐야 감당할 수 있는 투자인지 확인할 수 있으며, 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있습니다.

적정한 전세가 확인하는 방법

1. 단지
2. 생활권
3. 공급

위 세 가지를 보고 적정전세가를 설정하여 투자를 완성할 수 있도록 해야합니다.

임대기간 설정

전세는 보통 2년이라는 기간으로 계약하는데요.

내가 투자하는 시점에서 2년 뒤의 시장상황에 따라 투자금 회수지연과 재투자 기회가 상실될 수 있습니다.

다음 투자를 이어나가기 위해서 임대기간 설정도 중요한데요

1. 공급
2. 수요
3. 포트폴리오

위 세가지에 맞춰서 공급은 피하며 본인이 투자하는 단지의 특징을 알고 수요를 파악하며, 투자를 해나가면서 채수가 늘어감에 따라 임대시점에 겹치지 않도록하며 겹치다보면 물건에 대한 역전세리스크를 감당해야 된다면 힘들어질 수 있습니다.

• 전세를 맞추는데 일반 사람들도 있지만 법인 임차인도 있다.

법인 임차인은 전세를 맞출 때 어떻게 계약서를 쓰며 어떻게 해야하는지 세세하게 알려주셔서

법인 임차인이라고 일반적이지 않다고 해서 무조건으로 안된 다기 보단 대응하는 영역으로 볼 수 있었습니다.

매매, 전세 계약시 주의할 점

등기부등본을 보는 방법을 알려주셨는데요.

등기부등본에서 꼭 봐야할 부분 어떤 점을 꼭 확인하면서 놓치지 말아야 할 부분.

특히 열람일시 몇시 몇분 몇초까지 나온다는 말씀에 무심코 지나칠 수 있지만 꼭 확인해야할 부분이라 생각했습니다.

매매계약 작성방법, 전세계약 작성방법에 대해 이야기 해주셨는데요.

전세셋팅 대비를 위한 특약문구를 알려주셔서 너무 좋았습니다.

마지막으로 

멘토님께서는 책을 어떻게 읽는지에 대한 본인의 방법에 대해 이야기 해주셨는데요.

이 책에서 어떤 것을 적용할 것인가?에

정말 남기고 싶은 단 하나!

저는 몇 가지 뽑아서 작성하려고 했었는데요.

단 하나 라고 말씀해 주셔서 하나라도 적용할 점을 제대로 뽑아서 진짜 적용해보자 라고 생각하게 되었습니다.

몇 개 뽑아놓고 안하는 것보다 하나 뽑아서 제대로 적용 시키는게 중요하다 생각했습니다.