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안녕하세요. 부자토리가 되고싶은 쌀토리입니다.
이 강의를 듣지 않고 매수 후 전세를 빼는 상황이 되었으면 아찔했겠다 생각이 드는 강의였습니다.
전세 맞추기의 완전 정복 들어갑니다!
PART1. 2025년 현재 전세시장 상황
- 26년~30년 착공 추진 - 물량 부족
- 서울수도권 전세 물량 매우 부족한 상태, 경기는 광명 대규모 단지 입주 지속이지만 전반적으로 전세가 회복한 상태.
PART2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것
2-1 전세 셋팅 유형과 프로세스
①일반적인 전세 셋팅 : 매매계약-전세계약-매매잔금(전세잔금)
매매잔금일과 전세잔금일이 다를 때 주의할 것! 이자+수수료+관리비 등 비용발생
②특수한 전세 셋팅(1) : 보통 계약일~잔금일 빠르게 해결됨, 난이도 적음.
③특수한 전세 셋팅(2) : 계속 계약을 이어가므로 비교적 쉽게 해결. 주의 할 점(임대 조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인, 가계약 전&계약일&잔금일)
★적용 할 점 : 투자하는 것은 매수가 끝이 아니라 전세 맞추는 것 까지가 투자라는 것을 명심. 세 가지 유형 다 알고 있다면 처음부터 거르지 말고 매물 알아볼 것.
2-2 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅
#주의할 점, 새로 알게 된 점
- 제일 첫번째로 자금계획에 맞는지 확인 필수
- 3개월이 키포인트 앞 뒤로 3개월 체크하기
- 기존 주택담보대출 상환(근저당 말소) 가능 할 지 확인 필수! 전세자금 대출로 근저당 상환 할 수 없음
- 수도권 주택담보대출 시 전입의무(대출받는 시점), 공실이 얼마나 갈지 예측해서 비용 잡기.
- 계약갱신청구권 : 2년은 의무, 그 후 2년은 권리라고 생각하면 됨. (2년이 지난 2년 동안은 3개월 전 해지요청)
★적용 할 점 : 5가지 유형 모두 가능한 방법이니 각 유형별로 대응책 정리해놓기.
PART3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
3-1 적정 전세가 설정하는 법 : 단,생,공!
- 단지 - 단지 내 비교(실거래가 확인), 경쟁력 높이기(하위 평형 전세가와 비슷하면, 상위 평형 전세가보다는 낮아야 함)
- 생활권 - 생활권 내 비교(입지, 구조, 면적 비교)
- 공급 - 공급물량 최종 점검(인근 공급물량까지, 구축단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교), 영향을 미칠 만한 공급인지 확인(생활권을 공유하는지? 분리되어 있는지), 추후 공급물량까지(+입주기간 끝나도 대단지면 물량이 남아있는지도 확인)
3-2 리스크 줄이는 임대기간 설정법 : 공, 수, 포!
- 공급 - 현재 공급물량 + 재계약시기 임대기간 물량 확인
- 수요 - 지역, 단지, 평형의 특징 알아야 함.(학군지+30평형대 이상. 성수기 겨울방학1~2월, 비수기 가을수능시즌 / 가족단위 수요 외 10&20평형대. 성수기 결혼,입학,취업 및 인사시즌인 봄 가을이 많은 편)
- 포트폴리오 - 주택 수가 늘어가며 전세 재계약 기간 겹치는 기간 되도록 적게 잡기
3-3 알면 두렵지 않은 법인 임차인
- 어떤 법인인지 확인 - 알만한 규모있는 법인으로(불법적인…X), 특약 대비하자
★적용 할 점 : 법인임차인이라고 도망가지 말자, 부동산 계약의 꿀팁은 특약이구나…! 생각.
PART4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅
- 매수결정 - 등기부등본 확인(소유자, 가압류&가처분&가등기, 근저당권, 열람일시 3번, 페이지)
- 매매계약 - 모든 내용 꼼꼼히 확인(특히 계약내용)
- 임대계약 - 원상회복 반환, 특약기재(매매진행 중X), 국세&지방세 냈나 사전발급 필수.
PART5. 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)
- 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악
- 임대 최고가를 고집할 필요 없음. (욕심 vs 기회비용)
- 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
- 지역 모두 가봐야 가치 판단을 할 수 있음. (확신)
- 살 때 싸게 사는 것이 중요!
★적용 할 점 : 임장은 지역의 투자 가능한 곳만 가는 것이 아니다. 모든 곳을 다 가봐야 가치 판단이 되고 스스로의 확신이 생겨 지킬 때 지키고 매도해야 할 때 매도할 수 있다. 임장은 지역 뽀개기!
전세 맞추기를 이렇게까지 디테일하게 설명해주실 수 있구나 무한 끄덕거리며 강의를 들었던 것 같습니다. 강의자료는 전세 맞추기용 가이드북으로 놓고 사용하겠습니다. 양파링님 감사합니다 ♥
그리고 마지막에 몰입이 몰입이 안된다고 하시는분들 있다고 하셨는데 나만 그런게 아니구나…^^ 싶었습니다. 그래도 아직 몰입을 몰입해서 다 읽지 못한 저는 오늘도 독서하러 갑니다 총총
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