[국송이] 월부학교에서 투자하는 법 제대로 배우고 2주만에 2호기 투자했습니다.

오늘은 2호기 투자경험담에 대해 얘기드려보려고합니다.

1호기를 매수할 때 긴 시간이 필요했지만 그만큼 투자를 하는 과정을 제대로 배웠기에

2호기를 매수할 때는 빠른 의사결정과 행동력으로 빠르게 투자할 수 있었습니다.

그렇기에 2주라는 기간보다는 글에서 겪은 제 과정에 집중해주셨으면 좋겠습니다.

제대로 배우고 경험했던 1호기

1호기를 매수할 때까지 시간을 따져보면

저는 1년이라는 시간이 필요했던 것 같습니다.

강의도 열심히 듣고 임장도 매주 나가고 임보도 매월 열심히 썼지만

정작 투자로 이어지는 결정까지의 큰 노력을 하지 않았던 것입니다.

그렇게 25년 월부학교 겨울학기 밥잘튜터님과 첫 월부학교를 함께하게 됩니다.

돈을 가지고 있음에도 투자를 하고 싶음에도 행동으로 옮겨지지 않았던 시기였습니다.

이렇게 하는게 맞나? 내가하는 방식이 틀린것이 아닌가? 의심에 앞서 행동이 안되었던 것입니다.

앞단에 그렇게 투자대상물건을 임보에서 뽑았음에도 불구하고

그 당시 진심으로 뽑지 않았기에 실전 투자에 앞서 결정이 쉽지않았다고 생각합니다.

의지는 있지만 행동이 되지않는 저를 밥잘튜터님께서는 방법을 알려주며 행동하게 만들어주셨습니다.

저는 단지간 비교평가도 어려운 사람이었고, 비교단지에 대해 투자우선순위까지도 생각해보지 못한 사람이었습니다.

그래서 5일간의 휴가를 사용해서 매임부터 나가지 않고 단지간 비교평가부터 시작하여 투자 대상단지부터 뽑았습니다.

2일간 지역내&지역간 비교까지 투자대상단지에 대한 생각을 스스로 쌓아갔습니다. 그리고 튜터님과 생각을 얼라인 하며 확신을 쌓았습니다. 남은 3일과 이어진 평일과 주말에는 매일같이 현장에 가서 매물을 보고 투자할 수 있는 가격과 조건들을 찾으로 현장에 다녔습니다. 

냉대하는 사장님과의 소통, 깎이지 않는 시장, 조건부전세대출 규제 허들, 처음해보는 협상 등 이런 모든게 어려운 부분이었습니다. 하지만 튜터님과 내 투자를 응원하는 동료들 덕분에 4~5개 날라가는 아픔도 빠르게 극복하고 결국 투자를 해냈습니다. 오래걸린 1호기였지만 그만큼 투자자로서 꽤나 성장하고 성숙해지는 시간이었습니다.

에고를 깨고, 메타인지했던 2호기 과정

마침 주변 동료들과 강의에서도 실거주를 일시적으로 한 후 전세가가 올라오면 전세를 내주고 나오는 전략을 많이 하고 있었던터라 저도 짧지만 내집마련이라는 경험을 해보고 편안함을 느끼고 싶었습니다.

그래서 전세레버리지 투자와 실거주 사이에 편익과 비용을 정리해서 어디가 더 큰 편익이 있나 고민했었을 때도 실거주를 선택했습니다. 그러다보니 출퇴근이 용이한 단지에만 매몰되어 있었고, 1호기에서 배웠던 비교평가와 우선순위를 무시한채 더 좋은 투자를 놓치게 됩니다. 심지어 조급한 마음에 거주하고 있는 세입자의 명도이전 설득도 돌아서게 만들면서 매물코칭이 통과한 물건까지도 놓치게 되었습니다.

그 이후 DSR 3단계 규제가 나와 주택담보대출금액이 줄어들어 실거주 투자보다는 전세레버리지 투자가 더 가치있는 투자를 할 수 있는 상황이 되었습니다.

그리고 6.27 규제정책이 나오면서 작년 1호기 투자보다 더 어려운 상황속에서 다음 투자를 준비해야했습니다.

이 경험 덕분에 내가 더 좋은 투자를 나의 욕심과 조급함 때문에 놓쳤다는 복기를 할 수 있었고, 

1호기에서 배운 비교평가와 확신을 쌓는 과정을 행하지 않았던 것을 반성했습니다. 

(가격도 더 저렴하게 더 좋은 투자를 할 수 있음에도 실거주에 눈이 멀었던거죠 ㅎㅎㅎㅎ)

그렇게 다시 가진 앞마당을 전수조사해서 지역별 투자대상단지를 나래비하여 뽑았습니다. 

이때 느낀건 1호기 때보다 확실히 시간이 줄었다는 것을 느꼈습니다. 

아무래도 지난월학에서 밥잘튜터님, 메퍼튜터님에게 배우고 좋은 동료들과 쌓아온 시간 덕분이라고 생각합니다.

더 강한 규제시장이었지만, 1호기때의 경험과 나와 같이 현장에서 투자를 하고 있는 동료 그리고 멘토님이 계셨기 때문에 더 용기가 생겨 현장(매물임장)에서도 자신있게 행동할 수 있었습니다.

규제시장에서도 투자할 수 있었던 이유

1. 내 상황과 규제에 대한 메타인지가 되어있었습니다.

실거주 투자를 하면 덜 좋은 단지에 해야했고, 전세레버리지 투자를 하면 더 좋은 단지에 투자할 수 있었습니다.

그리고 내 투자금과 투자금의 상한선도 확실했고, 잔금이 어렵운 상황이며 규제 시장에 맞춘 투자를 해야한다는 것도 알 고 있었습니다. 

세낀 물건, 주인전세, 현금전세, 임차인 승계, 잔금과 같은 규제시장에서 투자하는 방법을 연구했고, 그 방법을 잘 알기에 나를 넘어 부동산 사장님께도 자신있게 설명드릴 수 있는 사람이 되고자 노력했습니다.

이런 태도 덕분에 투자가 불가능하다는 사장님도 제 말에 귀기울이게 할 수 있었고, 그런 사장님을 설득하여 매물도 보고 매도자를 설득하게 되는 단계까지도 하게 만들 수 있었습니다. 만약,제가 규제를 잘 모르고 저도 투자가 어렵다고 생각하고 매물을 봤다면 사장님들도 설득하기 어려웠을 것입니다. 

2. 시장 분위기에 대한 메타인지가 되어있었습니다.

각 지역별로 상향된 투자금의 단지부터 보려고 했습니다.

이렇게 볼 수 있었던 이유는 시장 상황에 대한 이해가 되어있었기 때문입니다. 

그 지역은 전세가가 오르는 시장이었고, 특정한 이유(원래 좋아하는 생활권, 연식이 비교적 좋은 생활권, 역에서 멀지만 살기 좋은 상권을 갖춘 생활권, 내부 학군 수요가 있는 생활권)가 있는 생활권은 전세가가 스물스물 올라오고 있었습니다.

그렇다면 현장에서의 분위기가 매매가가 깎이는 상황이라면 전세가를 올리고 매매가는 줄여서 내 투자금에 맞는 투자를 할 수 있었습니다. 그래서 저는 상향된 투자금에서부터 더욱 보려고 했습니다.

하지만 역시 사람들이 좋아하는 생활권에서는 매매가 조율이 되기 쉽지 않았습니다.

집주인들도 가격이 오르는 것을 알고, 인접한 상위 생활권에서 거주하는 전세입자들도 집값이 오른다는 생각에 실거주 물건을 보러 비교적 하급지의 단지를 보러다니고 있었습니다. 실거주 매수자가 붙으면 또는 집을 이렇게 많이 보러다니면 가격이 깎이는게 쉽지 않다는 것을 현장에서 한번 더 체감했습니다. 

나래비 세워놓은 투자금에 맞춘 단지리스트가 있었기에 깎이지 않는 분위기를 피해 발을 돌렸습니다.

정말 신기하게도 같은 지역에서도 생활권별 단지별로 분위기가 다소 달랐습니다.

좋아하는 단지는 사람들이 붙고 아직 덜 좋아하는 단지에는 저같은 투자자들만 기웃거리고 있었습니다.

그러다보니 매매가도 조금 조율이 되는 모습을 보이고 있었습니다.

그렇게 저는 지역별로 투자가 가능할 것 같은 최종 단지리스트를 추려낼 수 있었고 매물을 털기 시작했습니다.

3. 기회는 반드시 온다

투자가 어려운 규제 시장인만큼 수없이 많은 부동산  사장님의 부정적인 말을 들었습니다.

하지만 저는 반대로 “와 이거 진짜 되는데, 너무 아쉽다”라는 생각으로 긍정적인 태도를 가지려고 노력했습니다.

그리고 규제에 맞춰서 어떻게 투자해야하는지 은행에도 전화해보고, 보증보험회사에도 전화해보고 내가 현장에서 자신있게 말할 수 있는 정보들을 모았습니다. 그리고 그대로 사장님께 전달하고 설득하는 것을 모든 부동산에서 반복했습니다.

아니나 다를까 기회가 찾아왔습니다. 

세낀물건, 주인전세, 임차인 승계도 아닌 부동산 사장님이 돈을 빌려주시는 기회가 찾아왔습니다.

그 뜻은 결국 현금세입자와 같은 개념으로 투자를 할 수 있었고, 수리기간과 세입자를 맞출 수 있는 충분한 시간도 벌수 있었습니다. 그렇게 저는 가격도 깎고 조건도 만들어 내는 투자를 할 수 있었습니다.

1호기에서는 정말 긴시간이 필요했고, 겨울의 눈오는 현장에서 정말 많이 헤매었습니다.

물건이 날라가서 힘든순간이 있었고, 연말에도 아내를 집에 혼자 둔다는 사실도 마음 아팠습니다.

하지만 그 시간과 노력 그리고 실력이 내가 밟은 눈처럼 쌓였습니다. 

첫 실전 튜터링을 해야하는 상황이고, 지방 출장이 많은 업무인터라 매물을 정말 몰아서 봐야했습니다.

하지만 그만큼 모든 환경과 주어진 상황에 절실했습니다. 

첫 튜터링도 너무 잘해보고 싶었고, 내가 투자를 열심히 준비했기에 제자분들에게도 자신있게 얘기하고 응원해주었습니다. 그런 마음가짐과 행동 덕분에 2호기를 투자할  수 있는 기회를 만들었던 것 같습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.