[열기반 88기 11억 벌 때까지 11조 자유고] 주우이님 현장 강의 후기 '배운 것을 행동으로 옮긴다.'

<수익률 높이는 투자의 모든 것>

월급쟁이 부자로 가는 길 과정을 주우님께서 7시간 동안 열강의를 해주셨습니다.

8시 30분에 마쳤다는데 아이들이 엄마를 찾아서 강의만 듣고 나왔네요. 

말씀을 너무 잘 하시고 소통하시며 유머도 빵빵 터트려 시간이 순-삭!

확신을 키울 수 있고 조급하지 않게 분석해서 투자하는 법 

2016년 투자를 처음 시작했던 때와 25년 지금 비슷하다. 지금 시장에서 규제가 안먹히고 있고 행동으로 옮길 때!

그때도 양극화 된다고 했고 오른데만 오르고 있다 점점 퍼졌고 4급지도 전고점 회복할 거고 경기도권 그 다음 상승장 겉잡을 수 없을 것이다. 

1년 안에 투자할 수 있거나 6개월 안에 투자를 했으면 좋겠다. 

솔직히 6개월 안에 투자를 꼭 하시기를 바라시더라구요. 

기회의 장이라면 한번 열심히 달려야겠습니다!! 

2채 부터는 갈아타기 시도하거나 취득세 때문에 다주택자는 2채 전략이 좋다고 하셨는데요. 

저도 0호기가 있어서 언제 매도를 해야 할지 더 놔두고 있어야 할지 고민이 되는 부분이였습니다. 

일단, 호재 때문에 냅두고 있는데 가용한 갭이 1억이기도 해서 매도하면 투자금이 더 생기기 때문에 고민스러운 부분인데요. 1호기를 견습생 수준이라면 얼마나 잘 하겠나 싶어서 일단 해봐라는 생각도 있고요. 

오늘 강의에서 말하는 수익률 부분에서 전략을 짜기 위한 것이기 때문인데요. 

내가 투자하는 물건이 오른다는 것을 나는 동공지진 안되며 확신할 수 있을까요? 궁금증이 들었네요.

투자코칭을 받고 싶기도 하고 세금 관련도 알아야겠구나 느꼈습니다.

16년 초에 시작해서 19년 약 5년 소요해서 10억 달성하셨고 그 기간 배운 것을 행동으로 옮겼다고 합니다. 

그 이후 25년 현재까지는 포기하지 않고 꾸준하게 행동하셨다고 합니다. 

투자는 버티는 싸움이라 잃지 않는 투자만 반복해도 성과를 얻을 수 있다. 

최근 2,3급지가 또 오르기 시작하면서 재건축, 역세권 대단지 상승이 있다고 합니다.

수익률 보고서를 쓰는 이유는 확신이 중요하다고 합니다. 확신이 없으면 고점에 샀구나 흔들리기 시작할 수 있습니다. 

많게는 6개, 최소 앞마당, 2-3개 후보지를 찾아서…!!

돈 많이 들어가서 돈 많이 버는 투자, 돈 적게 들어가서 돈 많이 벌거나 적정하게 버는 투자를 해야 합니다. 

자, 그렇다면 수익률 높은 투자란 어떤 것일까요?

 

입지가 좋은 곳 즉, 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오릅니다. 

내가 살 수 있는 가급적 좋은 지역을 선점하는 것이 좋은데요. 

매연과 사람 많은 곳이 좋다고 합니다. 오늘부터 교통 체증과 매연은 수요로 봐야겠어요..ㅋㅋ

입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있기 때문에

그래서 ‘입지분석’, ‘비교평가’

‘저환수원리’에서 ‘저,수’를 다룰 것인데요. 

• 저평가: 같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 것
• 수익률 관점에서는 1억을 3채 사는게 좋고 종잣돈이 많으면 좋은 거 1채가 좋다고 했습니다. 

강사님은 그 당시 초보일 적 이야기를 많이 해주셨습니다. 네이버 지도 그 당시 보물찾기 하듯이 3억 필터링으로 신촌럭키를 봤으나 확신이 없어서 못샀다고 하네요. 비슷한 금액에 성수 금호두산도 있습니다. 그래도 저평가 시점에는 사야 하는게 맞는 것이라고 합니다.

입지가 좋은 구축 vs 입지가 덜 좋은 신축 or 준신축은 만나는 구간 기회가 될 수 있다고 합니다. 

그리고 호재에 가격이 왔다 갔다 하니 호재만 보기보다 객관적으로 판단할 수 있어야 한다고 했습니다.

수익률 높이는 입지분석 방법

부동산 5군데를 방문해보기~매매를 깎아서 사려면 협상을 해야 하기 때문에 부동산과 친밀해지기 연습 차원이다. 

수익률 보고서는 결론 단계이고 아파트 선정→위치→입지평가→수익률분석→현장사진→투자결론

1. 아파트 선정하는 것부터 고민입니다. 랜드마크 아파트는 가격이 먼저 오르고 다른 애들이 따라가기 때문에 랜드마크 많이 올랐다면 옆으로 눈을 돌려서 찾음 됩니다. 10억 올랐다면 인근은 10억 언더로 예측 할 수 있다. 

   →현재 내 돈으로 살 수 있는 아파트를 조사 (찾아보다 그 지역에 대한 무서운 편견으로 악몽꾸고 일어난 나 흐헝) 

   →재건축 조립식 아파트인지? 

   2. 위치   

   3. 입지평가 

강남은 공급이 어렵고 빈땅에 공급하기 쉬운 고양창릉, 파주는 공급이 많다고 했습니다. 이래서 위치는 공급과 맞물려 중요하겠다 싶었어요. 

• 직장 - 거주할 이유가 생기게 돼서 수요가 발생합니다. 소득, 대기업수, 지속 가능한 사업인지(IT)
• 교통 - 환경<땅의 가치 / 좋은 노선이란? 업무지구를 통과, 1번 환승
• 강남 접근성 1시간 이내이면 오래 가져가도 좋아! 보고서에 명시
• 학군 - 비슷한 조건의 아파트 비역세권이라도 비슷하면 학군지가 더 큰 상승, 전세가 지지
• 환경 - 구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접 (백화점 2개 이상  S등급 거의 없음)
• 명품브랜드 입점 여부, 매출 순위, 푸드코트 입정 매장 이외에 균질성 (뉴타운/신도시)
• 선호하는 상권인지, ‘산후조리원’ 있는지 (저출산 아기들 소즁해~)
• 밤,낮 임장은 필수~
• 공급 - 투자자에게 기회이자 리스크 (새아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 매매물량 증가, 매매가 하락/ 새아파트 들어오면 전세물량 절반 가량 쏟아져 전세물량 증가, 전세가 하락)
• 공급 입지평가 해보기 

4. 수익률 분석

매매가 4억이면 4억 중 가장 좋은 것인가?(저평가) 같은 가격 아파트 10개 나열을 합니다. WOW!

매수가 제일 쉬우니 보유하고 매도를 생각해 봐야 한다. 

아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됩니다. 비교해서 싼 거를 사야 한다. 

수지 투자할 때도 강남 40분 거리 APT 찾아서 가격을 보고 저평가인지 봤다고 합니다. 놀랐습니다..!!

투자물건에 대한 확신을 높이는 방법은 보고서를 쓰며 투자 물건들의 비교인 것 같습니다. 

샅샅히 뒤지고 집요해 질테야!!!!!!!

‘의미 없는 경험 없듯이 의미 없는 임장도 없습니다.’

7월에 실준반 하고 8월에 혼자라도 건성이지만 스스로 다녀서 반마당 만든게 어디냐며... 

무더위에 땀과 눈물 흘리며 다녔으니 앞으로는 웃으며 다녀보자~

성급하지 않게 하라는 대로 하자!!!!!!

쾌적한 환경에서 열정적인 강의를 들을 수 있게 기회를 주시고 마련해주신 월부 감사합니다!