[[열기88기3시세끼아파트 4고픈 마음뿐이조 러브션] 중동 센트럴파크 푸르지오 수익률 분석보고서

✅아파트명 : 중동센트럴파크 푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 -S

부천시는 종사자수가 30만명이 넘으므로 등급으로 S를 줄 수 있으나

서울에 S등급인 업무지구와 비교했을 때에는 업무지구들은 500명이상인 대기업이 최소 60개 이상인데반해

부천은 사업채수는 87,899로 꽤 많으나 500명이상인 기업이 17개로 질적으로는 좋은 편은 아니다. 

2. 교통- B

강남까지의 거리가 1시간이 넘고 여의도와 도심까지의 거리는 1시간정도 걸리므로 교통은 B

3.학군-C

부천 원미구는 90%이상인 곳이 1곳, 85%이상인 학교가 3곳이므로 원미구 등급으로는 B

질적으로 보았을 때 75%인 심원중과 상도중은 특목고가 4.3%,6.8%를 보낸다. 학교에 공부 잘하는 아이들이 

꽤 분포되어 있는 편.

센트럴파크 푸르지오는 부명중( 82.1%) 계남중 (84.3%)으로 등급으로는 C

4. 환경-S

부천 원미구에는 백화점 2곳, 대형마트 1곳이 있으므로 등급으로는 S

5. 공급-S(원미구)

부천 원미구에는 공급이 없지만

소사구에는 적정물량을 살짝 넘는 물량(1배이상)이 26년도,27년도에 나오므로 전세를 맞추게 되는 경우에는 

신경써야할 거 같다.

오정구의 물량은 신혼희망타운과 168세대의 물량으로 영향은 없을 듯.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

 나중에 첨부하겠습니다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 -22%로 저평가구간.

2) 환금성 : 1000세대 가까운 아파트이며 선호도 높은 대장아파트이므로 환금성 OK

3) 수익률 : 고점을 회복했을 때 73%의 수익률.

4) 원금보존 : 전세가율이 60%이상. 원금보존 OK

5) 리스크 대비: 현재 공급물량 없음.

나의 투자 결론(매수 여부): 현재 전고대비 싼 상태인건 맞으나 투자금이 4.5억이 들어간다면

서울 4급지를 투자할 수 있기 때문에 현재 투자금이 든다면 서울 4급지에 투자할 거 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 부천에 종사자수가 많다는 것에 놀랐고 

가격을 비교하면서 좋은 단지이고 저점때에는 3억에도 투자할 수 있었구나~현재도 고점에

비해서 투자금은 적게 들지만 같은 투자금으로는 어디에 투자하는게 가장 최선의 투자를

할 수 있는지를 비교하는게 중요하다는 생각이 들었습니다.