"9.7. 주택공급 확대방안"과 뉴스기사 (+ 현재 주택관련 대출 규제 정리)

25.09.16

안녕하세요 부주낙낙입니다 :)

지난 6월 27일 "가계부채 관리 강화 방안"에 이어 며칠 전 9월 7일에 '주택공급 확대방안"이 발표가 되었습니다. 지난 방안이 주로 대출 규제 등의 수요억제에 대한 내용이었다면, 이번 방안은 그런 수요억제에 더해 공급에 대한 방안들이 담겨있었습니다.

방안을 살펴보면, 정부의 공급에 대한 방향을 엿볼 수 있는 것 같습니다. 공공택지에 대해서 LH의 직접시행, 공공주택을 다시 활용, 유휴부지 활동 등의 공급에 자체에 대한 면들이 나와있습니다. 그리고 이런 공급이 원활히 될 수 있도록 절차를 간소화하거나 상한 규제를 풀기 위한 모습들을 보이는 것들이 긍정적이라고 생각되었습니다. 다만, 이 방안의 실효성과 실현가능성 등은 차차 지켜봐야할 것 같습니다.

공급의 내용들은 다소 우리의 투자에 적용되기에는 시간이 소요되는 면도 있다고 생각합니다. 공급 그 자체도 중요하지만, 얼마나 파급력이 있는(사람들이 좋아하는) 공급인지도 주요하다고 생각하며 그런 점에 있어서 아쉬운 점도 있다고 생각합니다.

공급 외 수요 억제 정책등에서는 고가주택의 안정화나 거래질서에서 주도권을 잡으려는 모습 등을 볼 수 있었습니다. 6.27 대책에서 많은 대출규제가 나와서 그런 것인지 상대적으로 덜 다뤄졌다고 생각되며 앞으로 어떻게 반영이 될지 궁금하기도 했습니다. 세금 관련해서는 방안이 없다는 점도 생각해볼 점인 것 같아요.

공급책은 내용이 길기도 하고, 글에 담기에 많기도 하여 원문이나 유튜브를 보는 것도 추천드립니다.

목차)

정책 방안 내용 이해하기

규제 이 후 뉴스 기사 살펴보면서 이해하기

현재 정책방안에 대응하기

마치며 (+현재 수도권/규제지역 주요 규제정리)

기사에 대한 내용을 지켜보는 것과 대응방안등이 있는 글의 뒷부분을 먼저 보시는 것도 괜찮다고 생각해요.

이 글을 통해서

1)현재 정부의 정책방안은 어떠한지,

2)그리고 그 후 부동산 시장에서는 어떤 모습들을 보이는지,

3)우리가 할 수 있는 것들은 어떻게 해야하는지 등에 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)

그리고 마지막에 현재 기준으로 대출규제에 대한 정리가 있으니 이해하고 투자에 활용해보시면 좋을 것 같습니다.

정책 방안 내용 이해하기

추진과제를 크게 살펴보면

공급에 대한 내용

수요관리, 즉 규제에 대한 내용

시장 거래질서에 대한 내용

이렇게 세가지 사항이 있습니다.

▼ 세부적인 내용들은 정책 원문을 읽어보시는 것을 추천드립니다. 그리고 오늘 업로드 된 월급쟁이부자들 유튜브 영상을 보고 내용과 해석을 이해하는 것이 큰 도움이 되실 것이라고 생각합니다 :)

https://youtu.be/R-W7XpFIhHw?si=5Mq0msmV2RXAJvjc

1. 공급에 대한 내용

1) 수도권공급

공공택지 LH 직접시행 전면 전환

LH 非주택용지 용도전환 정례화

수도권 공공택지 사업속도 제고

우수입지 공공택지 분양 추진

공공택지 공급 조기화 및 여력 확충

이 중 생각해볼 점은 기존에 민간이 주택을 직접 공급했던 방식에서, LH가 직접시행으로 전환한다는 점입니다. LH직접시행 + 도급형 민간참여사업(민간이 설계와 시공을 전담) 하는 방법인 것이죠. 이 점에 있어서, 공급에 대한 속도나 수급의 변동성이 안정화 될 수 있다는 점은 긍정적인 것 같으나 실제 현장에서 민간의 참여나 LH의 직접시행 능력 등이 관건이 될 것 같다고 생각됩니다.

장기 미사용/과다 계획 토지 : 1.5만호

수도권 공공택지(3기 신도시 등)

서리풀(2만호), 과천(1만호)

지구지정, 계획 수립 단계나 부지 확보단계(보상, 이주철거, 문화재조사) 등의 여러 단계에서 절차를 간소화하여 기간을 조기화 하는 것은 의미가 있다고 생각합니다. 공급이 가능한 빠르게 되고 여러 수요를 충족시킬 수 있다면 주택시장의 안정화에 도움이 되기도 하구요.

지난 신도시의 공급 등을 보면, 신도시를 공급한다는게 아주 빠르게 되는 것은 아니라는 것을 볼 수도 있는 것 같습니다. 또한 신도시의 공급 뿐아니라 서울로 접근할 수 있는 양질의 교통이 빠르게 들어오느냐도 중요한 것 같구요. 무조건 좋다 안좋다가 아니라, 되려 뭔가가 부족할 때 기회가 될 수도 있다고 생각하기도 합니다.

지금을 기준으로 생각한다면, 아무래도 현재 투자검토하고 있는 곳들이 이런 3기 신도시의 공급과 인접한다면 그 입주여파로 인한 리스크(전세가 하락)등을 충분히 고려하여야 한다고 생각합니다. 예를 들어 구리나 중랑구의 투자를 검토할 때 남양주 입주에 따른 리스크를 반드시 생각해야하는 것처럼요.

2)도심공급

노후 공공임대주택 전면 재건축

노후 공공청사 등 재정비ㆍ복합개발

도심 내 유휴부지 활용 공급

철도역 등 활용 주택공급

학교용지 활용 거점 조성

대학 유휴부지 등 활용 연합기숙사

공공 도심복합사업 시즌2

1기 신도시 등 정비사업 개선

빈집 정비 활성화

소규모주택정비사업 활성화

정비사업 제도 종합 개편

공동주택 리모델링 제도 개선

노후영구임대 등 재건축 2.3만호 : 수서, 노원, 강서

노후 공공청사, 국유지 재정비 2.8만호

학교 용지 활용 3천호

유후부지 활용 서울 4천호

철도 부지를 통한 1인가구 청년 특화주택 등

대학 유후부지

영구임대나 노후된 공공용지들을 활용한 공급이 이뤄지는 것은 긍정적이라고 생각합니다. 동시에 아쉬운 점은 공공임대, 장기전세 등의 공공으로 제공 된다는 것은 아쉬운 점이라고 생각합니다. 단기간의 공급으로 인해서 전세 등 임차시장의 수요를 충족시키면서 안정화를 이룰 수는 있지만, 기본적으로 사람들이 원하는 좋은 곳의 좋은 아파트를 소유하고자 하는 수요를 충족시키기 어려울 수 있다는 생각이 들었습니다.

공공 도심복합사업 제도 개선 수도권 5만호 착공

1기 신도시 선도지구 수도권 6.3호 착공

-공모방식에서 주민제안방식 전면 도입과 물량확대

소규모주택정비사업 수도권 1.8만호

정비사업 수도권 23.4만호

-절차 간소화

-용적률 완화 등

리모델링 제도 개선

3)민간여건 개선

신축매입임대 공급 확대

공실상가 등 활용 非아파트 공급

모듈러 주택 공급 활성화

수도권 공공지원 민간임대 공급 확대

주택건설사업 인허가 제도개선

환경영향평가 실외 소음기준 합리화

학교용지 기부채납 부담 완화

주택사업자 공적보증 지원 강화

임대 전환 종합금융보증 신설

민간소유 공공택지 금융지원 강화

非아파트 기금지원 확대

2.시장 거래질서에 대한 내용

부동산 시장 감독 기능 강화

주택 매매계약 신고 관리 강화

불법 의심사례 세무조사

불법ㆍ이상거래 기획조사 및 이용의무 조사

자금출처 투명성 제고를 위한 기반 강화

https://n.news.naver.com/article/005/0001800007

서울 아파트 계약 취소 급증… 의도적 집값 띄우기?

이미 매매 계약이 끝난 서울 아파트 거래의 취소 사례가 올 상반기 들어 갑자기 급증했다. 매월 100여건 수준이던 거래 해제 건수는 지난 6월 1000건을 넘었다. 집값 상승기에 거래 해제 건수가 느는 경향이 있다는

n.news.naver.com

방안이 나오기 전, 신고가에 대한 기사들이 종종 보였습니다. 신고가를 찍기도 하고, 신고가 이후 거래가 된 후 신고가 취소가 되기도 하는 그런 시장교란에 대한 의심이 되는 소식들이었습니다. 고가 시장이 안정되기를 원하는 모습에서 나온 방안들이 아닐까하는 생각도 들고, 추후 토지거래허가구역 지정권자가 확대됨에 따라 2~3급지 수요층들의 움직임이 어떻게 반영될지도 지켜볼 수 있는 부분이라고 생각됩니다.

3.수요관리, 즉 규제에 대한 내용

-주택시장 수요관리 내실화

1. 규제지역 LTV 강화 : 50% -> 40%

2. 주택매매·임대사업자 대출 LTV 제한

주택을 담보로 하는 주택매매/임대사업자 대출 제한

3. 전세대출한도 일원화

4. 주담대 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용

5. 토지거래허가구역 지정권자 확대

아무래도 미래의 공급보다는 현재의 수요억제 정책이 더 와닿는 것 같습니다. 지난 6.27 방안에서 규제지역의 한도를 더 조정하였고, 추가적인 대출의 활용을 통해서 고가주택들의 수요를 억제하거나 분산하고자 하는 것 같다고 느꼈습니다.

규제 이 후 뉴스 기사 살펴보면서 이해하기

공공택지 LH 직접시행 전면 전환 관련

https://www.khan.co.kr/article/202509090700001

[점선면] 9·7부동산정책 대해부…시행사에 땅 안 팔고 직접 짓겠다는데, 장단점은?

안정적인 공급이라는 장점

그동안 땅장사를 했다는 비판

https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0013468996

LH, 직접 시행 '도급형 민간참여' 확대…건설업계 "LH 공사 남는 게 없다"

인기있는 1군 브랜드, 대형건설사의 공사가 사실상 불가능

낮은 수익성

관행적인 LH 갑질 문화

공급대책 관련

https://www.sedaily.com/NewsView/2GXU2IQ6OA

2030년까지 135만 채 착공한다지만…공급효과 '물음표'

135만호 중 16%가 비아파트

수요자들이 원하는 것은 양질의 아파트

규제지역 LTV 강화 관련

https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004530731

LTV 40% '직격탄' 받는 지역 어디?…송파 위례, 강남 세곡·자곡

6.27 대출규제 관련

https://n.news.naver.com/mnews/article/032/0003396604

‘6억 대출 규제’ 돈줄 죄어도 서울 아파트 상승 거래 여전

토지거래허가구역 지정권자 확대 관련

https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0001101493

마포 84㎡ 1주새 1.8억 상승… 규제 확대 우려 고조

현재 정책방안에 대응하기

공급에 대한 여러가지 방안이 나왔고, 정부 정책의 의지를 엿볼 수 있기도 한 것 같습니다. 주로 공공주도에 대한 내용이 많고, 여전히 불확실한 면과 단기간의 공급부족들의 영향이 더 있을 것 같다는 생각도 듭니다. 그리고 사실 현재의 투자를 하고 있는 우리들에게는 실현을 앞둔 공급이 아닌, 현재의 규제에 대한 대응이 더 크게 다가오기도 합니다.

9.7대책에서 규제는 사실 이전 6.27대책에 비해 상대적으로는 많지는 않습니다.

규제지역의 LTV가 40%로 10% 줄어든 점이 해당 변동으로 인해서 내집마련 시 필요금액이 1~2억 늘어난 가구에게는 영향이 있을 것 같습니다. 주로 12~15억 등 10억선 이상의 아파트가 해당될 것이고, 이에 따라 주변 2~3급지들(성동 마포 강동)의 좋은 아파트들에 연쇄적인 영향도 있을 것 같기도 합니다.

그 외 주택매매/임대사업자의 주택담보대출의 제한이나, 1주택자 전세대출 한도 등이 있지만 이 부분의 대응보다 이 전 6.27 가계부채 관리 강화 방안에 비해 수요억제 대책에 따른 대응법들이 동일하다고 생각하며, 주요하다고 생각됩니다.

▼▼▼이전 6.27 대출 관련과 동일한 대응

https://cafe.naver.com/wecando7/11571002

뉴스기사로 살펴보는 "6.28 대출 규제" 그 이후 영향 (가계부채 강화 방안) + 대응방법

마치며 (+현재 수도권/규제지역 주요 규제정리)

규제들이 많이 나오면서, 또 시장이 빠르게 흘러만 가는 것 같아서 머릿속이 복잡하실 수도 있을 것 같습니다. 기사를 보고 정책을 보다보면 내집마련이나 투자가 멀게만 느껴지고 돈의 흐름을 다른 곳에 넣어야 하는가 하는 고민이 될 것 같기도 합니다.

의사 결정 과정에서 규제보다 우선하는 것은,

내집마련(혹은 투자)에 올바른 기준과 그 기준에 맞는 좋은 자산을 소유하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

좋은 아파트들이 아직 많이 있다고 생각합니다. 그러니 규제나 시장의 상황이 아닌, 나의 예산과 나의 상황 목적에 맞게 현장에서 많은 아파트를 보고 좋은 선택들을 하셨으면 합니다.

상황에 의해서, 시간과 노력을 더 들여야하는 것도 있지만 반대로 생각하면 아무나 할 수 없는 것에 기회가 있기도 하다는 것이라고 생각합니다. 대응에 맞는 물건들이 있을까 싶지만, 찾아보다보면 그런 물건도 있고 아닌 물건도 있습니다. 대응할 수 있는 물건 중에 가장 좋은 물건이 이 글을 읽는 분들이 다 잘 찾을 수 있기를 그리고 운명처럼 찾아지기를 바라겠습니다.