[열기 88기 내 투자는 별이 5개조 해보기] 철산동 철산래미안자이 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

광명시 철산동 철산래미안자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

2. 교통(A)

강남 1시간 이내

3. 학군(A)

철산중

- 학업성취도율 : 90.9%

- 특목고 진학률 : 2.6% (과학고 3명, 외고 7명)

- 광명에서는 1등 학교

4. 환경(B)

1km 내 뉴코아아울렛 광명점, 광명성애병원

광명시 내에 백화점은 없음.

5. 공급(C)

광명시 인구 약 29만 명 / 적정 공급 1450세대 / 25년(C) 9346세대, 26년(B) 1862세대, 27년(C) 4831세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재는 전고점 대비 약 15% 하락한 가격, 전세가율 59%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 하락률이 약 15% 정도로 광명시에서 선호되는 주변 단지들보다는 하락률이 높은 편. 아직까지는 싼 구간으로 생각된다. 타 지역 단지들과의 비교도 필요할 것 같다.

2) 환금성 : 아파트, 저층&탑층 제외 매물, 거래가 꾸준히 되고 있는 대단지로 환금성은 좋다

3) 수익률 : 투자금이 4억7천 정도 들기 때문에 100% 수익률 내려면 매매가가 16억은 넘어야 함. 충분히 전고점을 넘을 수 있는 단지라고 생각되지만 수익률을 높게 희망하기는 어려울 듯.

4) 원금보존 : 전세가율이 59%라서 높지는 않은 편. 그렇지만 지역 내에서 수요가 꾸준히 있는 단지라 팔지 않고 보유하면 충분히 잃지 않는 투자가 될 것 같음.

5) 리스크 대비 : 광명시에 아직 남아 있는 공급이 많기 때문에 역전세 대비를 위한 현금보유도 어느 정도 필요할 것 같다. 현재 이 단지의 30평대 전세매물은 3개 정도로 많지 않지만 주변에 계속 입주가 있어 적정 전세가 잘 파악해야 할 듯.

나의 투자 결론(매수 여부): 당장 매수하지는 않을 것 같다. 투자금이 4억 후반대라 이 정도면 서울 상급지에서도 투자단지 찾을 수 있을 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 정량적인 입지평가와 더불어 저환수원리를 직접 적용해보면서 단지에 대한 투자판단을 내려볼 수 있어 좋았다. 아는 지역, 아는 단지가 많을수록 좀 더 저평가 판단을 잘 할 수 있을 것 같다는 생각도 들었다. 생각보다 광명이라는 도시의 위상이 꽤 높다는 것도 알게 되었다. 앞마당을 좀 더 열심히 늘려봐야겠다.