매도가 간절하다면[전재산을 잃고 배운 매도법]

안녕하세요, 구름처럼살고싶다입니다.

최근 지방에서 수익이 난 물건의 매도를 고려하는 동료들이 많습니다.

저는 과거에 저가치 물건을 매수하고 손절하여 전재산을 날린 경험이 있는데요,

과거 수차례 전세 빼기 및 매도의 경험으로 느낀,

매도를 위해 꼭 알아야 할 것들을 공유드립니다.

1. 내 물건을 나라면 살까?

매수자의 입장에서 단지를 정한 후 고려하는 것은,

매매가, 동, 층, 향, 입주가능여부, 날짜 등 입니다.

1)입주가능여부

현재는 실거주 위주로 거래가 많이 되는 시장입니다.

위의 요소 중 입주가능여부가 생각보다 중요합니다.

투자자 입장에서 세낀 집을 파는 것은 여간 어려운 일이 아닙니다.

실거주가 주축인 시장에서 매도를 위해

공실을 만들어 주는게 좋습니다.

그 방법으로 아래의 것들이 있습니다.

ㄱ.세입자에게 이사비 주고 퇴거 약속받기(갱신권 미사용)

ㄴ.본인이 입주한 후 매도 내놓기

ㄷ.입주 6개월 전까지 세끼고 사서 소유권 이전하여 입주할 사람 구하기

매매수요가 많지 않은 시장에, 급하게 물건을 팔아야한다면,

세입자에게 이사비를 넉넉히 줘서라도,

공실을 만들고 미리 예비 매수자들에게 집을 보여주는 게 좋습니다.

(세입자와 갱신권 미사용 충분히 협의)

현재 매도하려는 물건에 세입자 거주중이라면,

투자자가 들어오도록 매매가를 충분히 낮추거나,

미리 실거주자가 매수계약을 할만큼 매매가를 낮춰야합니다.

위처럼 매도를 위해서 현재 시장과 본인의 상황을 잘 판단하여,

가격과 협상방법을 선택하시기 바랍니다.

2)저렴한가

매도 또한 매수처럼 가치에 따라 가격을 정합니다.

나와 같은 동 고층 물건이 5억에 팔렸다면,

중층인 제 물건은 4.9억 정도에 매도될 것입니다.

위의 방법처럼 주변 단지비교부터 시작해,

단지 내에서도 매물의 가치를 비교해 냉정하게 가격을 설정하시면 됩니다.

분양권 매도의 경우 프리미엄 때문에 가치판단과 가격 설정에 어려움을 느끼는 분들이 많습니다.

아래의 예시로 설명드리겠습니다.

위의 사진은 대구 중구의 청라생활권입니다.

26년1월에 입주하는 명덕E편한세상 단지를 보겠습니다.

청라생활권의 중요한 가치는,

달구벌대로 접근성, 남산초배정, 택지환경입니다.

명덕E편한세상은 청라힐스자이(7.5억)보다 위의 가치들이 떨어져서 더 저렴해야합니다.

그러나 연식이 더 오래되고 소규모단지인 대봉서한E다음(5.6억) 보다는 가치가 높아서 비싸야합니다.

명덕E편한의 가격은 현재 약 6.7억으로 청라힐스자이와 대봉서한E다음의 중간정도를 형성하고있습니다.

프리미엄 및 분양권 또한 시장에 순리에 맞게 가치에 따라 가격이 정해집니다.

가치보다 가격이 비싸다면 매도를, 가치보다 가격이 저렴하다면 보유를 선택하면 됩니다.

결국 투자자로서 임장과 임보를 통해 가치를 파악하는 것이 매수뿐만 아니라 매도에서도 중요합니다.

주변단지 및 단지 내 매물들과 비교하여 냉정하게 가격을 설정하시기 바랍니다.

2. RR이 꽤나 중요하다

RR(로얄동로얄층)이 가격의 차이뿐만 아니라 환금성 측면에도 큰 영향을 미칩니다.

현재의 지방처럼 분위기가 좋지 않은 시장에서 무조건 가격을 내린다고 매도가 되지 않습니다.

실거주자 입장에서는 돈 몇천만원을 줘도 자신이 원하는 물건을 고를 확률이 큽니다.

위 실거래의 단지는 분양가 5억의 단지입니다.

RR(34층)의 경우 4.9억, 비RR(4층)의 경우 4.18억에 거래되었습니다.

RR의 차이가 상승장뿐만 아니라, 하락장에서도 매매가의 큰 차이를 많듭니다.

하락장에서도 RR은 그 단지를 원하는 실수요자들이 있기에 버티고 매도할 수 있습니다.

그러나 비RR의 경우 수요가 매우 적기에 가격을 끝도 없이 더 내려야합니다.

지방이라 사이클이 빠르고 갑작스런 공급의 영향을 받기 쉬운데

비RR의 경우 매도의 기회를 놓치기 더 쉽습니다.

매수를 할 경우에도 1~2천만원 투자금을 더 들이더라도,

운영적, 매도 시 환금성을 위해 최저가 물건보다 이같은 RR물건을 사는 것이 나을 수 있습니다.

월부 특성 상 투자금을 줄이기 위해 4층물건이나 비RR을 가지고 계신분들이 많습니다.

본인의 물건이 경쟁력이 낮다는 것을 인지하고 있다면,

매도 시 가격을 더 적게 받아햐 한다는 것,

빠지는 속도가 더 늦을 수 있다는 것을 인지하고 그에따라 행동하시기 바랍니다.

3. 갈아탈 단지를 찾아라

매도를 망설이는 이유 중 하나는 매도할 경우 내가 어떤 단지를 갈 수 있을지 몰라서입니다.

자식처럼 아꼈던 물건을 매도하는 것은 누구나 어렵습니다.

그러나 더 가치있는 단지를 살 수 있다면 매도에 망설임은 없을 것입니다.

저의 경우 위처럼, 매매가 및 투자금별로 단지를 매달 뽑고있습니다.

그중에서도 [매도할 경우 튀어나오는 예상금액 + 종잣돈]으로 투자할 수 있는 단지들은 따로 모아놓습니다.

매도를 할 경우 얼마나 가치있는 단지를 투자할 수 있는지 위처럼 직접 확인한다면,

좀 더 매도에 확신이 생길 것입니다.

매도를 하며 마음 고생을 많이 했습니다.

매수는 저희가 선택하지만, 매도는 타인이 선택을 받아야합니다. 

자본주의는 냉정하기에 감정과 이성을 분리해 본인의 물건을 판단하세요.

매도를 결정했다면 꿋꿋이 밀고,

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다고 믿으시면 좋겠습니다.

감사합니다.