안녕하세요, 구름처럼살고싶다입니다.
주변에 매물임장을 어려워하는 동료가 많습니다.
저도 쑥쓰러움을 많이타는 내향인인데,
아래의 방법으로 매물 10타임은 무난히 잡을 수 있게 되었습니다.
저의 매물임장 예약 방법을 공유드립니다.
1.단.매.부 선정을 잘한다
단.매.부는 단지, 매물, 부사님을 뜻합니다.
위의 3가지를 선정하는 방법은 다음과 같습니다.
1)단지선정
지역파악을 위한 매물임장에서는 최대한 모든 단지를 보려고합니다.
만약 임장지가 단지가 많고 일정이 빠듯한 경우,
우선순위를 투자금에 들어올 저평가 단지(70%),
생활권 이해를 위한 랜드마크(30%)로 잡습니다.
투자금에 들어올만한 단지는 시세그루핑을 하여,
가치대비 저렴해보이는 단지를 매매가 상관없이 선택합니다.
단지선정의 더 구체적인 부분은,
아래 영리자님의 글을 참고하시면,
더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다.
[https://cafe.naver.com/wecando7/11468630]
2)매물 선정
전세 낀 것, 월세나 반전세가 6개월 남지 않은 것,
주인거주하는 저렴한 매물 위주로 선정합니다.
전세낀 물건은 투자의 난이도가 비교적 낮으며,
투자자가 주로 매수하기에 부사님들도 매물예약을 잘 받아주십니다.
계약기간이 얼마 안남은 월세나 반전세의 경우,
집주인들이 맘이 급해서 매가 조정이 용이합니다.
이 경우 저렴하게 매수하고, 월세 만기 때 전세로 세팅하는 방법이 있습니다.
부사님도 월세 낀 물건을 찾는 사람이 잘 없기에,
투자자에게 그나마 잘 보여주는 매물입니다.
주인거주하는 저렴한 물건의 경우,
부사님들도 제일 먼저 빠질 것을 아십니다.
그래서 빠른 타이밍이 중요하기에,
실거주와 투자자 상관없이 잘 보여주는 편입니다.
3)부사님 선정
부사님은 매물선정에 비해 상대적으로 쉽습니다.
물건이 많은 부사님,
전임을 했을 때 적극적인 부사님,
아실에 광고 되어있는 인기 부사님 위주로 예약을 진행합니다.
적극적이고 인기있는 사장님이,
본인의 물건이 아니라도 예약을 잡아주시는 경우가 많습니다.
남자사장님들이 매물 상황이나 상태에 구체적으로 모르는 경우가 있긴하지만,
상대적으로 여자사장님들 보다 매물 예약은 잘해주십니다.[저의 선입견]
2. 전화임장 양 늘리기
2번째 방법은 전화의 양을 늘리는 것입니다.
매물임장 예약을 풀로 하기위해,
하루에 전화를 30통 이상 한적도 있습니다.
제가 관심있는 매물을 가진 부동산뿐만 아니라,
옆단지 사장님, 옆 생활권의 일잘러 사장님께 공동중개를 부탁드릴 수도 있습니다.
만나기 전부터 투자자에 악감정이 있는 사장님과는 전화를 바로 끊으세요.
길게 전화를 해도 결과가 좋지 않고, 매물을 예약하더라도 분위기가 좋지 않습니다.
거주자에게 무리 될 정도로 물건을 봐선 안되지만,
이렇게 전화의 양을 늘린다면 매물예약을 할 수 있는 가능성도 매우 커집니다.
예약이 될때까지 전화를 해본다면 좋은 결과가 있을 것입니다.
저를 받아줄 부사님이 1명은 있을거라 믿으세요.
3.실전투자처럼 전화하기
저희는 실전투자에서 매물의 상태,
매도 및 전세입자의 상황,
가격을 철저하게 파악합니다.
그러나 임장지 파악을 위한 매물예약 질문이,
혹시 볼 수 있는 물건이 있나요? 옆 단지도 같이 보여주면 안될까요?
처럼 추상적으로 나와서는 안됩니다.
저의 매물임장 전임 시나리오 몇 가지를 보여드리겠습니다.
시나리오1) 월세 만기 물건
사장님 안녕하세요,
□□동 △△호 물건이 월세입자 만기가 5개월 정도 남았있더라구요.
월세입자 만기에 맞춰 전세를 놓으려고 합니다.
세입자가 갱신권은 쓴 상태일까요?
혹시 갱신권을 쓰지 않았다면 나가실 의사가 있으신가요?
전세로 사실 생각은 없으신가요?
이사비를 주면 나간다고 했다구요?
시나리오2) 세낀 물건
사장님 □□동 △△호 물건이 전세입자 거주중이라 나와있는데, 세가 좀 낮은거 같아서요,,
□□동 △△호 물건보다 투자금이 좀 더 적게 드는 물건은 없을까요??
이 물건은 전세 만기가 도래하는데 매매만 나와있는걸까요?
전세도 나와있는걸까요?
전세 대기자는 있을까요?? 동시계약은요?
시나리오3) 주인거주 물건
사장님 안녕하세요, XX동 △△호 물건이 가격이 저렴해서 문의드렸어요.
현재 주택을 가진것은 없고, 투자로 전세를 맞추려고 합니다.
세입자를 넣는다면 상태가 중요할 것 같습니다.
옵션이나 수리가 몇년 됐는지 알 수 있을까요??
물건이 많이 저렴해보는데 광고 나온지는 얼마 됐나요?
그럼 현재가격으로 내려온지는 얼마나 되었나요?
주인전세도 한번 물어봐주실 수 있으신가요?
사람들이 전세물건을 볼 때 OO단지와 함께 어디를 같이 많이 보나요?
제가 그럼 OO단지를 매수하여 전세를 놓는다면 ♡♡단지보다 먼저 빠질까요?
단지 자체의 질문[학교배정 or 주변마트 등] 보다,
투자매물과 직접적으로 관련된 부분을 물어보시면 좋겠습니다.
진심으로 투자를 하려는구나라고 부사님이 생각하시고 예약을 잡아주실거에요.
매물임장 예약으로 스트레스를 많이 받으실텐데,
부동산 사장님들도 주말마다 많은 전화를 받으시며 힘들어 하실거에요.
"집만보고 안해~ "라고 말씀하시는 사장님들은
본인 단지에 투자하더라도 본인에게 하지 않았다면 어차피 안했다고 생각하실거에요.
모두 자신감을 가지고 매물임장 예약을 잘 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다!
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