2주차 후기

전세 셋팅을 하는 방법에 대해 배웠다 (5가지)

1. 현금전세 - 거의 없다
2. 세낀물건 - 잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있는 게 좋음
3. 주인전세 - 잔금일 기준, 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정, 기존 주택담보대출 상환 (근저당말소)가능 할지 확인 필수
4. 매도자 전세계약 후 승계 - 근저당권 말소하면서 전세대출 안 되는 금융기관 여부 확인/전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인
5. 잔금치고 전세세팅 - 수도권 주택담보대출 시 전입의무(현재 실거주기간 확인X, 대출받는 시점 확인) / 잔금 후 전세입자가 들어올때까지 비용 부담 (월이자, 중도상환수수료)

전가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는 것이 유리하다

‘아크로’ 붙은 아파트 → 하이엔드 브랜드! 엄청 좋다!

적정 전세가 설정하는 법 

1. 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음
2. 단생공 : 단지 내 비교, 생활권 내 비교, 공급 신축 단지와 비교
3. 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라지며 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정한다

리스트 줄이는 임대기간 설정법 - 공수포

1. 공급 : 공급물량의 영향권 범위 가늠
2. 수요 : 본인이 투자하는 수요를 아는 게 중요
3. 포트폴리오 : 보유주택수가 늘어날 수록 재계약 시기 분산 필요 → 시기도 중요하고 공간도 중요

임차인을 고를 수 있을 때와 없을 때를 잘 판단해야 한다. 시장이 안 좋을 때는 법인, 애완견주도 생각해보되 특약으로 보완을 해야 함 

가압류, 가등기, 가처분은 그냥 거르기 / 근저당권은 괜찮다

임대기간 끝나는 일은 공휴일일 피하기 → 은행 연관일 보기 힘들기 때문 

임대계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상의 달라지는 경우 유의

임대리스크 줄이는 법 

1. 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악
2. 임대 최고가 고집X (기회비용이 더 들수도…)
3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
4. 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다 → 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장 상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음
5. 장기보유하며 적정상승률로 유지하기 (역전세방어)