[열중47기 계단 오르듯 독서로 성장하는 70조 그뤠잇! 여행17] 2주차 양파링멘토님 강의후기_ 6.27대책 무서울 것 없다!!

안녕하세요~

여유로운 행복 부자 

여행17입니다^^

6.27 대책의 낀 피해자?가 되면서

겁을 잔뜩 먹은 저는… 

‘이제 전세레버리지 투자는 쉽지 않겠구나…’

‘주식 공부를 해야 하나…’

걱정과 두려움이 앞섰었습니다.

하지만 

2주차에 양파링멘토님께서는

‘시장 상황에 따른 전세 셋팅’의 모든 것을 

알려주셨고

상황별 전세 셋팅 과정을

충분히 이해하고 숙지해서

실제 적용할 수 있다면

그리고 리스크 대응만 된다면

그렇게 겁먹을 필요는 없겠구나 생각했습니다.

다시 생각해보니 

이번 상황에 내가 겁먹었던 것은

6.27대책 그 자체 때문이 아니라

조건부 전세대출이 안되는 상황의 전세빼기 과정을

들어본적은 있지만 

명확히 이해하고 있지 않아서 였습니다.  

1호기 매수(6.27대출규제 전)를 하면서

전세잔금일을 매매잔금일 전날 하는 방식을 

들어본 적은 있었기에 

부사님께 부탁드려

매도인이 전세계약 및 대출 실행을 

먼저 해주는 식으로 가계약하긴 했습니다.

하지만

어떤 순서과 과정을 거쳐 이루어지는지를

정확히 이해하고 있지 않았기에…

대책이 나오면서 

그렇게 하기 갑자기 싫다는 매도자와

비적극적인 부사님을

적극적으로 설득할 수가 없었습니다.

모르니 뭘 할 수가 없었습니다. 

‘모르면 손해다…ㅠㅠ’

한 발 늦은 열중반 재수강이지만

알려주신 전세셋팅 과정의 모든 것을

제대로 숙지하여

다음 2호기 투자에는 꼭! 제대로!

활용하고 물건을 만들어보겠습니다!^^

수도권, 지방 시장 모두 

입주 및 공급 물량이

전세, 매매 가격에 영향을 준다… 

양파링멘토님께서 정리해주신 

현재 주요지역 분위기를 보니

확실히 입주 및 공급물량이 줄어들면

전세가가 1차적으로 영향 받고

연이어 매매가에 영향을 준다는 것을

서초, 동대문, 광명, 안양, 대전, 울산, 부산, 청주, 전주의 사례를 통해

알 수 있었습니다.

그 영향이 크건 작건 영향을 미쳐 가격을 형성하는 만큼

투자자에게는 정말 중요하게 살펴보아야 하는 부분임을

다시 한번 새겼습니다.

입주 및 공급 물량을 제대로 확인하여

매수를 고민하고 

전세셋팅 방법을 결정해야겠습니다.

또한

멘토님께서 말씀 주신대로 

전세가는 회복중인데 

아직 매매가는 주춤하는 지역과 단지를

잘 공략해봐야겠습니다.

BM

1. 입주물량에 따른 전세,매매 시장 상황 파악을 위해

시세트래킹을 꾸준히 하자!

2.  매수 전! 입주물량 체크체크! 

3. 수도권 앞마당과 더불어

전세회복에 비해 매매회복이 더딘 

지방광역시 앞마당 만들자!

전세 대출을 안 받는 방향(세낀 물건, 주인 전세)으로

매수 물건을 내가 만들어갈 수도 있겠구나!

모든 전세셋팅 방법에 따르는 ‘주의사항’을 반드시 숙지해야겠구나!

투자자가 할 수 있는 

다양한 전세셋팅 방법들과

특히 6.27 대출규제 이후 

전세대출 여부에 따른 전세셋팅 방법들을

매우 상세하게도 정리해주셨습니다. 

현금 전세가 가장 깔끔하지만

전세가를 낮게 받아야할 수도 있기에

세낀 물건과 주인전세 물건이라면 

전세대출 없이도 투자할 수 있는

좋은 방법인 듯합니다~

Point 1.

실제 투자 물건들을 고를 때

수동적으로 고르기 보다는

부사님께 잘 말씀드려 

세낀물건, 주전물건으로 

만들어보려는 노력도 함께 해야겠다고

생각했습니다. 

 Point 2.

주전물건이라고 신나서 계약 하기 전

반드시

근저당 여부와 금액을 제대로 체크하여

매매-전세 차액으로 근저당권말소를 할 수 있는지

확인하여 매수해야 한다는 부분은

제가 몰랐던 부분인데;;;

잘 숙지해야겠습니다!!

전세를 새로 맞추어야 한다면

매도자 전세계약 후 승계하는 경우

전세대출을 받을 수 있지만

Point 1.

1. 매도자에게 근저당권이 있다면

말소하면서 전세대출이 나오는 금융기관이

어디인지..

2. 전세대출 이후에도

소유권변경여부를 확인하는 은행이

어디인지…

두 가지를 꼭 확인해보고

임차인에게 알려주어 

전세대출에 문제가 없도록

해야겠습니다.

BM

1. 매수 후 전세셋팅을 하게 된다면 위 주의사항 적극 알아보기

2. 매도인이 잔금 전 임차인 대출실행일에 

미리 집을 비워주는 것에 협조하는지 확실히 협상하기 

내 물건 1등 만들어 빠르게 전세 빼기 위해서는

적정한 전세가 설정이 가장 중요하다!

단. 생. 공

제대로 확인하자!

1. 시장이 받아주는 적정 가격을 

제대로 파악해야만

빠르게! 추가 투자금 없이 안전하게!

투자를 완성할 수 있다는 점이

정말 중요한 부분임을 깨달을 수 있었습니다.

적정 전세가를 제대로 파악하지 않았거나

공급을 제대로 체크하지 못해

추가 투자금이 들어가거나

잔금을 치루고 

추가 비용이 들어가는 상황이 된다면

엄청난 스트레스와 함께

다음 투자에도 영향을 미칠 수 있음을

명심해야겠습니다.

투자의 완성은 

매수가 전부가 아니다!

전세셋팅 까지다!

더불어 구축과 신축의 전세가 차이를

어떻게 비교해야 할지 어려워서

비슷한 연식으로만 비교했었는데,,

같은 입지라면 

구축 단지의 경우

신축 OO평형 전세가와 비교해야 함을

새롭게 알 수 있었습니다!^^ 

2. 단.생.을 통해 적정 전세가의 범주를 대략 잡았다면

‘공’을 통해 최종점검하여

전세가의 범주를 높게 갈지, 낮게 갈지 정한다!  

는 부분도 꼭 기억해야겠습니다.

Point 1.

‘영향을 미칠만한 공’인지도 파악해야 하는데

그러기 위해서는 그 지역 전체의 특성, 단지 가치, 선호도를 

제대로 파악하지 않으면 어려울 것 같습니다.  

Point 2.

대단지 입주 시 확인해야 할 2가지

ㅅㅈㅈㄱ 기간, ㅇㅈㅈㅈ 기간

제대로 파악하여 

미칠 수 있는 영향을 알고

매수 및 전세가 결정을 해야겠습니다.

BM

1. 매수 전부터 단.생.공 수시로, 제대로 확인하는 습관으로 

매매가뿐만 아니라 전세가도 함께 제대로 파악한 후 매수한다!

2. 단지뿐만 아니라 해당 지역 전체를 앞마당으로 제대로 파악한다!

3. 여러 곳에 전화하여 부동산 사장님의 전세 자신감 지표 체크하자!

임대만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다!

임대만료일 시기의 공.수.포.

제대로 확인하자!

2년 뒤 임대만료일의 ‘공’은 없는지

영향력은 어느 정도인지 미리 파악

+

전세 ‘수’가 많은 시기에

+

나의 ‘포’를 보면서 겹치지 않는 시기로

임대만료일을 전세계약 전에 미리 정하고

협의해야겠습니다!

Question 1.

전세 뺄 때 주변에 입주하는 단지가 있지만 

입주 단지의 전세가가 투자 단지의 전세가보다 1~2억 정도 비싼 경우라도

영향을 미칠까요?

Question 2.

매도인이 살고 있는 경우

보통 전세자금대출 실행일에 세입자가 이사오므로

그날에 맞춰 매도인도 이사를 나가야 합니다.

만약 잔금이 일부 남아 다음날 잔금을 치루기로 했는데 

잔금을 다 안 받고서는 매도인은 이사 나가지 않는다고 할 수 있는데

이런 경우를 해결할 수 있는 방법이 있을까요?

예를 들어

잔금을 이사나가는 날 미리 주고

 소유권이전등기 접수는 그 다음날 해도 될까요?

위험하지는 않을까요?

대출실행과 소유권이전등기가 동시 진행되지 않으므로

어떤 식으로 처리해야 하는지 어렵습니다.