📌 요즘 전세, 왜 이렇게 없습니까?
이 글을 끝까지 읽으면 전세절벽 시대에
예산대별로 지금 선택할 수 있는
현실적인 ‘최적 전세 전략'을 알 수 있습니다.
안녕하세요.
여러분들의 내집마련을 함께하는
내집마련월부기입니다.
최근 현장에서 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.
“전세가 아예 없어요. 어떻게 해야 하나요?”
“전세가격이 너무 올라서 엄두가 안 납니다.”
“월세 부담은 너무 크고… 답이 없네요.”
10.15 대책 이후
전세 매물은 빠르게 줄고 있고,
전세가격 또한 빠르게 올라가는 중입니다.
실제로 월부기도 관심있는 지역들을
계속해서 보고 있는데
대단지임에도 조금밖에 없거나
아예 없는 경우도 나타나고 있어요 🥲
전세 수급에 직접적인 영향을 미치는
대출규제, 토허제, 입주량 감소, 갱신권 사용 증가가
한꺼번에 겹치며 생긴 구조적 현상입니다.
전세가 ‘없어지는’ 이유부터 간단히 짚고 가겠습니다
① 전세 매물 자체가 줄고 있습니다.
토지거래허가구역 확대로 ‘전세 끼고 매수’가 사실상 불가능
→ 집주인도 "전세를 놓지 못하고 직접 입주" 사례 증가
서울 전세 매물 약 20% 감소(연초 대비)
② 갱신계약이 급증했습니다.
대출규제 → 매수 여력 감소
→ “2년 더 살겠습니다” 선택 증가
→ 시장에 나오는 전세 물량 급감
③ 앞으로 입주량은 더 줄어듭니다.
2026~2029년 서울 입주량 감소는 이미 확정된 데이터
→ 전세·월세 시장은 더 타이트해질 가능성 높음
출처: 아실(공급)
결국 지금 상황은
“전세 찾기 어렵다”는 개인의 불편을 넘어
시장 구조적 변화입니다.
그렇다면, 이럴 때 전월세 전략은 왜 더 중요해질까?
지금과 같은 시장에서는
거주할 집을 잘 선택하는 것 자체가
'‘내집마련 준비’입니다.
전월세는 단순한 거주 수단이 아니라,
내 자산이 빠져나가는 속도를 결정하고
종잣돈을 지키고
다음 내집마련 타이밍을 준비하는
전략적 선택지입니다.
좋은 전세를 잘 구하면
수천만 원을 세이브할 수 있고,
그 돈은 나의 자산을 불려나가는
시드머니가 되고,
추후에 내집마련을 할 때
큰 도움이 될 것입니다.
따라서 지금 중요한 것은
“전세 없다”라는 감정적 반응이 아니라
주어진 예산에서 최적의 선택을 골라내는 것입니다.
아래는 예산대별로
중심업무지구로의 접근성이 좋고
주변환경도 좋은
실제 지금 시장에서 선택 가능한 전세 3곳을
장단점 중심으로 정리했습니다.
예산대별 ‘현실적인’ 전세 추천 아파트 3곳
💰 3억대 가락현대5차
가락현대5차 아파트는 3,5호선 오금역 역세권으로
3호선을 이용한 강남접근성, 5호선을 이용한 도심업무지구로의
접근성이 뛰어납니다.
오금근린공원을 이용할 수 있으며
초등학교는 서울가동초로 배정받습니다.
뒤쪽으로는 성동구치소자리에요
송파창의혁신지구가 들어올 예정이에요
현재 전세가격은 3.5억 입니다.
구조는 2베이 구조에
방2 화1 복도식으로 되어 있습니다.
장점 요약
송파 생활권 최저 전세 중 하나
3·5호선 접근 가능 → 직주근접성 우수
인프라/학군 기반이 탄탄해 실거주 만족도 높음
단점 요약
89년식 소규모(66세대) 아파트
이런 분들께 적합
“예산은 적지만 서울 핵심 접근성은 절대 포기 못 한다.”
💰 4억대 잠실주공5단지
잠실주공 5단지는 2,8호선 잠실역 역세권으로
강남접근성이 정말 뛰어난 곳입니다.
교통 뿐만 아니라 위쪽으로는 한강이
아랫쪽으로는 석촌호수와 롯데월드, 롯데타워가 있으며
학군 또한 상당히 좋습니다.
사실 더 이야기 할 필요가 없는
최고의 입지라고 말씀드릴 수 있습니다.
단 한가지의 단점
78년에 준공된 아파트라는 것
그리고 재건축을 진행중이기 때문에
이주 이야기가 나올 수 있습니다.
(빠르면 2~3년 뒤라고 해요)
현재 전세가는 4.5억 입니다
구조는 방3, 화1 복도식 구조에요
장점 요약
핵심 중의 핵심, 잠실 대장 입지
학군·교통·상권·호재 모두 이미 검증 끝
가성비로 거주할 수 있는 아파트
단점 요약
재건축 이주 가능성 → 장기 거주 어려움
오래된 구조, 내부 컨디션 차이 큼
전세 매물 소진 속도가 빠를 수 있음
이런 분께 적합
“이주가 있더라도 핵심 입지를 쓰겠다.”
“출퇴근·학군을 최우선으로 둔다.”
💰 5억대 행당한진타운
행당한진타운 아파트는 5호선 초역세권이며
한정거장만 가면 2호선, 수인분당선, 경의중앙선으로
환승할 수 있는 왕십리역이 있어
서울 어디든 접근성이 뛰어난 곳입니다.
주변에 행당대림, 행당두산위브, 금호 벽산 등
아파트 단지로 구성되어 있어
균질성이 좋다고 이야기 할 수 있어요
그리고 2000세대가 넘는 대단지로
대단지 이점을 함께 누릴 수 있습니다.
현재 전세가는 5.9억 입니다
2000세대가 넘는 대단지 아파트인데
현재 전세가 6개 밖에 없어요 🥲
구조는 방3 화1 복도식으로 되어 있습니다.
장점 요약
5호선 행당역 초역세권(왕십리역) → 서울 최상급 교통
성동구 본연의 입지·생활 인프라 완성도 높음
2,000세대 이상 대단지 + 관리 양호
실거주 만족도 우수
단점 요약
단지 자체의 경사
이런 분께 적합
“출퇴근 우선 + 생활 완성형 단지를 원한다.”
“그럼 지금 전월세는 어떤 관점으로 접근해야 하나?”
지금 시장을 요약하면 아래 한 문장입니다.
“전세는 줄고, 가격은 오르고, 대안은 제한적인 시장.”
이럴 때 해야 하는 행동은 단 하나입니다.
✔ ① 예산대에서 가능한 지역·단지 풀을 먼저 좁힌다
전세는 “좋으면 나도 좋다”의 시장이라
탐색 범위를 넓혀놓으면 더 혼란이 옵니다.
✔ ② ‘실거주 가치 + 향후 매수 연결성’을 함께 봐야 한다
전세가 끝나고 바로 매수로 연결될 확률이 높아지기 때문에
거주지 선택이 그 자체로 내집마련 루트가 됩니다.
✔ ③ 전세는 지출이 아니라 “준비 단계”다
지금 어떤 집에서 사느냐가
3~5년 뒤 자산 격차를 만드는 현실입니다.
지금의 선택이 ‘매수 전 단계’ 전체를 결정합니다
전세난이 심해졌다는 건 사실이지만
그렇다고 선택지가 아예 사라진 것은 아닙니다.
전세를 잘 구하면,
월세 누출을 막고
종잣돈을 보존할 수 있고
더 좋은 매수 타이밍에서 몸을 날릴 수 있습니다.
전월세에 사는 지금이
바로 다음 집을 준비하는 가장 중요한 시기입니다.
여러분의 예산, 상황, 가족 구성, 출퇴근,
학교, 직업, 향후 매수 계획에 따라
전세 선택은 전혀 달라집니다.
흔들리는 시장일수록,
기준은 더 단단해야 하고,
선택은 더 전략적이어야 합니다.
여러분이 지금 서 있는 자리에서
최선의 전세 선택을 하시길
진심으로 응원합니다.
