[열중 47기 61조_부자로건너뛰기] 2주차 강의 후기 작성 - 내 다음 투자가 미뤄지지 않으려면!

역대급 메모를 가장 많이 했던 강의였습니다. 

그만큼 중요하고 실전적인 내용이 가득했습니다.

나에게 특히 인상 깊었던 점

# 기회 비용

• 시간 + 금융 비용 등

비용이 발생하는 경우

• 매매잔금일 ≠ 전세잔금일 => 금융비용 발생
• 매매잔금 전 전세를 못 맞춘 경우 => 공실비용 + 금융비용 발생

비용 발생의 결과로 내 투자 로드맵이 지연된다, 다음 투자 시기가 늦춰짐

# 계약 단계

• 매수결정 단계, 등기부등본에서 열람일시, 페이지 반드시 확인
• 매매계약 단계, 매도인 확인(계약서 = 등기부등본 = 신분증 = 입금계좌)
• 임대계약 단계, 소모품 외에는 임대인이 처리, 특약이 필요한 부분

# 임대리스크를 줄이는 투자

• 입주 물량 등 임대에 영향 미치는 요소를 파악한다
• 임대 최고가를 고집할 필요없음, 그만큼 공실, 금융비용 등의 기회 비용를 확인
• 시기와 지역을 다르게 분산 투자하여 역전세 리스크를 줄인다
• 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다, 가치 비교
• 살 때 싸게 사는게 중요, 너나위 님 책에서도 그렇듯 싸게 사는게 벌고 시작하는 것
• 급등장에 시기가 안맞아 전세가를 올려받지 못하더라도 다음 하락장을 만나 역전세 발생할 때 그만큼 위험이 줄어든다

꼭 적용해보고 싶은 점

전세 시장 분위기 확인과 비슷한 생활권 다른 단지 질문 등의 전화 임장으로만 알 수 있는 정보가 있으니 부지런히 전화 임장 하기

투자할 지역의 입주 물량 등의 정보를 찾아보기

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# 지금 시장 전세 세팅을 위해 알아야 할 것 

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새로 임차인을 귀하는 전세 셋팅

• 보통의 투자 과정
• 1 전세를 맞춘 경우, 매매잔금일 === 전세 잔금일
• 2 전세를 맞춘 경우, 매매잔금일 !== 전세 잔금일
• 3 전세를 못 맞춘 경우

임차인을 구할 필요 없는 전세 셋팅

• 세낀 물건, 주인전세 물건

전세 셋팅 유형과 프로세스 중요

• 시간 확보, 매매 잔금 기간 미리 협의
• 비용 계산, 전세 셋팅이 안될 경우 금융비용 발생함, 전세가 조정 여부 판단

N개월 뒤 매매잔금

• 주인 거주 입주 매물
• 1 가계약 + 본계약 = 매매 계약금 =  매매가의 10%
• 2 매매잔금

1. 전세를 맞춘 경우, 매매잔금일 === 전세 잔금일

• 매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우
• 임차인의 전세금으로 내 매매잔금 마련 
• 투자금 최소화
• BEST case
• 조건부 전세 대출 현재 막힘
• 본인 돈으로는 아무 문제가 없음

1. 전세를 맞춘 경우, 매매잔금일 !== 전세 잔금일

• 매매 잔금일 전 전세 계약은 됐지만 임차인의 이사날짜가 매매 잔금일 이후일 경우
• 내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치워야 함
• 일단 전세계약은 됐으나 미리 받은 계약금 만큼만 내돈이 안들어감
• 금융비용이 발생함

1. 매매잔금 전 전세를 못 맞춘 경우

• 매매 잔금을 전에 임차인을 못 구한 경우
• 계약금 마저도 매매 잔금에 사용할 수가 없음
• 공실비 + 금융비용

매도자가 전세입자

• 주인 전세 = 주전 = 점유개정
• 전세를 못 맞추면 거래를 못하나요?
• 주인세안고
• 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우
• 매매계약 > 매매잔금, 한 날에 이 과정이 끝나기도 함(짧음)
• 매매가 - 전세가 차익을 지급

임차인 거주 중

• 세낀 물건 = 전새낀 = 세낀 = 세안고
• 매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 경우
• 매매가 - 전세가 차익을 지급
• 계약과 잔금이 빠르게 진행된다

조건부 전세대출 제한

• 현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황
• 1 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단
• 2 선순위채권 말소하거나 감액하는 조건의 전세대출 중단, 사려는 집이 주담대가 있고 이 주담대를 전세입자의 전세금으로 털고 전세 들어가는 전세대출 불가

그러면 투자 전략은?

1. 전세대출을 안 받거나

• 현금 전세, 종종 있음, 대출없이 임차인 자금으로 입주
• 세낀 물건, 세낀 상태로 매매가 - 전세가 차익을 매도자에 지급
• 주인 전세

1. 전세입자의 대출이 가능하게 하거나

• 매도자 전세계약 후 승계, 매도자가 전세를 내고 난 다음에 매수, 전세 대출이 실행된 후 소유권 이전
• 잔금 치고 전세 셋팅

현금 전세 주의 사항

• 현금 전세 시 자금계획 맞는지 확인 필수
• 리스크 대비 차원에서 확실한 가격 경쟁력 확보
• 시장 분위기에 따른 전세가 변동 확인
• 동대문구 이문아이파크자이 전세 물건들이 서로 1.5억까지 차이가 나는 경우, 전세 대출이 불가능한 경우는  전세입자가 현금을 들고 오기 때문에 전세금이 더 낮아야 전세로 들어오겠지? (임대인이 주담대로 물건을 사서 대출이 껴있는 경우…)

 전세대출

• 소유권 변경 여부 확인(최근 3개월, 주택도시보증공사, 서울보증보험)
• 임차인이 전세 대출을 받으려면 집주인 3개월 유지되어야 함 

세낀 물건 특징

• 별도의 임대차계약서 다시 작성할 필요 없이 자동으로 임대인의 지위 승계
• 잔금일 기준 기존 세입자 전세만기가 3개월 이상 남아야 안전(새 임차인의 전세 대출 가능하도록)
• 승계 => 이전 임차인과의 약속을 지켜야 한다, 매매 계약시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인
• 가계약 전, 사진 찍어 전송 부탁(인적 사항 가리고) => 계약일, 사본 교부 받아 확인 => 잔금일, 원본 교부 받아 확인

주인 전세 특징

• 주전 이유: 청약준비, 분양아파트 입주대비, 세금 대비, 현재 규제시장에서 매도 전략
• 기존의 주택 담보 대출이 있으면 말소를 해야 소유권 이전을 할 수 있으니 확인!
• 이 때에도 3개월 이상 넉넉히 주인으로 유지되어야 함 = 매도자가 3개월 이상 전세로 머물러 주는 것
• 매도자의 주담대가 전세금 보다 많다면 주인 전세가 어려움

주인 전세 주의 사항

• 만기 시점 공급 => 전세 만기 시점 경쟁물량이 많아질 경우 전세가가 떨어질 위험있음
• 매매가 상승시 전주인이 전세 비협조할 수 있음, 집 보여주기 특약 기재
• 주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특을 모두 사전 협의
• 협의된 보증금은 매매대금과 상계 처리, 잔금일에 전세계약서 작성

매도자 전세계약 후 승계 - 주의사항

• 매도자의 근저당권 말소하면서 전세 대출 안되는 금융기관 여부 확인
• 전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인

잔금 치고 전세 셋팅

• 3개월 집주인으로 유지되는 것 필요한지 임차인의 전세 대출 금융기관 확인 필요
• 보통 잔금과 전세 시작 사이에 인테리어로 전세 경쟁력을 높일 수 있음
• 수도권 주택담보대출 시 전입의무, 현재 실거주기간은 확인하지 않는다, 대출 받는 시점에 실거주 기간 확인 여부를 체크
• 잔금 후 전세입자가 들어올 때까지 비용 부담(월이자, 중도상환수수료)

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# 규제 상황에 대응하는 방법

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# 세낀 물건 투자검토 3단계

1단계 전세보증금액

• 현재 전세시세와 비교
• 매매가는 향에 영향을 받지만 전세가는 향에 영향을 덜 받는다
• 비교시 투자금이 동일하다고 했을 경우 매매가가 높지만 전세가가 높아서 투자금이 낮은 것보다 매매가가 더 싸고 전세가가 낮은게 더 좋음
• 왜? 싸게 산다는 것은 이미 살 때부터 수익이 난다는 것

2단계 임대만료일

• 재계약 시기(임대 만료일) 공급물량 확인

3단계 갱신요구청구권 사용 여부

• 전세계약과 이후 2년 종료 사이 중간에 임차인이 나간다하더라도 전세금 바로 줄 필요 없음
• 2년 종료 후 갱신해서 살고 있는 동안에는 언제든 임차인이 이사간다고 할 때 전세금 줘야 함 (임차인 계약해지 요구권 O)
• 의사표시는 계약만료 6~2개월전에 반드시
• 계약갱신요구 청구권 사용시 5% 이내 인상 협의 가능
• 묵시적 갱신의 경우는 전세금 동일한 조건, 임차인 계약해지 요구권 O (해지요청 후 3개월 뒤 계약 만료)
• 새로운 계약을 할 경우는 임대차 종료일(2년 뒤)에 계약 만료, 임차인 계약해지 요구권 X
• 갱신요구청구권을 사용한 상태 => 중간에 따라 이사 갈 수 있고 그 시점에 새로운 시세에 맞춰서 전세 놓을 수 있음
• 갱신요구청구권을 사용하지 않은 상태 => 다음 전세 계약시 사용 가능을 예상, 전세금 5%만 상승 가능

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# 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

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전세를 빨리 뺄수록 돈 절약, 시간 절약

투자를 진짜 마무리하게 되는 것, 다음 투자를 위한 준비를 할 수 있음

적정한 전세 가격 정할 수 있어야 한다

• 감당할 수 있는 투자 계획을 세울 수 있다
• 단지 > 생활권 > 공급 순으로 검토

적정한 전세 가격 - 단지

•  상위 평형과 상위 평형의 전세 호가를 살펴본다, 경쟁력 확인
• 같은 전세가에 평형이 다르면 넓은 평형은 당연히 선택하겠지?
• 전세가 정보가 없으면 실거래가 확인
• 전세 실거래가 시세보다 낮거나 숫자가 구체적이면 보통 임대사업자

적정한 전세 가격 - 생활권

• 입지(근처 역), 구조, 면적

적정한 전세 가격 - 공급

• 공급물량을 통한 최종 점검

1. 대단지 입주 시 확인해야 할 2가지
   1. 사전점검 기간
   2. 입주지정 기간, 앞뒤 3개월
   3. 대단지이기 때문에 물량이 남아있는지 확인 필요

• 임장 후 영향 가늠해보기

전세가 최종결정 시 전화 임장 필수

• 비슷한 생활권 다른 단지 질문 비교
• 전세시장 분위기 확인

리스크 줄이는 임대기간 설정법

• 임대 만료일에 많은 공급이 있을 경우 하락하는 전세금 만큼 투자금이 투입되고 투자금 회수가 지연되거나 재투자 기회를 잃는다
• 수요
• 포트폴리오

공급

• 임대만기 최소 앞뒤 3개월 물량을 확인한다, 재계약 대비
• 도시규모에 따라 전세 소진 속도가 다르다.

수요

• 학군지 + 30평대 => 겨울방학에 수요가 높다, 수능시즌에는 집 잘 안보여줌(비수기)
• 가족단위 수요 외 10, 20평형대 => 대체적으로 수요 고르다, 결혼 입학 취업 및 인사 시즌
• 공통적인 비수기, 여름, 명절 연휴, 겨울 등

포트폴리오

• 여러 채 투자시 같은 기간에 재계약이 모이지 않고 분산되도록 한다

법인 임차인

• 비교적 높은 전세가
• 임대차 3법 적용 안됨(계약갱신청구권 사용불가, 임대료 5% 상한 제한 없음)
• 전세권 설정을 요구(제3자게에 재임대할 수 있는 전대차 계약 가능, 전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능)
• 관리의 문제
• 법인의 정보를 확인, 특약

특약

• 전세권 설정과 관련 비용은 임차인 부담
• 계약 만료시 전세금 반환과 동시 전세권 해지
• 전세권 설정에 의한 권리로 대출금지
• 원상회복 반환 의무(금연 등)
• 집 보여주기 적극 협조(부재시 비밀번호 공유)

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# 계약 단계부터 챙겨야 할 전세세팅

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1 매수결정 단계

• 권리상 하자체크
• 등기부등본

등기부등본

• 표제부(기본정보) : 소재지, 건물명, 용도 등
• 갑구(소유권) : 현재소유자(단독 혹은 공유), 매매, 경매, 증여, 상속, 가압류, 가등기, 가처분
• 을구(소유권 외) : 근저당권설정, 질권, 전세권, 채무자 정보, 채권최고액

등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지

1. 소유자 - 갑구, 계약자와 동일한지?
2. 가압류, 가처분, 가등기 - 갑구, 권리침해가 있는지? 있으면 패쓰
3. 근저당권 - 을구
4. 열람일시 - 초단위까지 확인 가능, 권리관계에 변동이 있는지?
5. 페이지 - 누락된 문서가 있는 확인

채권최고액

• 나중에 이자가 연체된 경우 원금과 이자, 기타 비용 회수를 위해 원금보다 큰 금액 설정
• 원금 + 지연 비용 + 기타 회수 과정시 발생하는 비용(보통 1금융권 120%)
• 부동산 사장님께 대출 금액 확인

2 매매계약 단계

• 온전한 소유권

매매 계약서

• 부동산의 표시
• 계약내용(돈) : 반드시 내용 한번 더 확인
• 계약내용(돈 이외)
• 특약사항 : 잔금일 조정, 근저당말소, 세금납부 등 협의 내용
• 인적사항
• 계약일

계약서 = 등기부등본 = 신분증 = 입금계좌

3 임대계약 단계

• 원상회복 반환
• 특약기재 : 전기, 수도, 가스 등의 주요설비는 임대인이, 기타 소모품은 임차인이 수선한다, 집 잘보여주세요~, 벽걸이TV 등 콘크리트 타공 필요한 경우, 임대인의 동의, 실내흡연 금지, 반려동물 관련 등
• LED는 임대인이 한다

전세 사기 이슈 이후, 임대차 계약일 요청 받게 될 서류 & 기재될 특약

• 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다
• 임대인은 국세, 지방세 체납, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지한다

임대보증금을 반환하는 대상이 다른 경우

• 임대차보증금 중 근질권설정액은 XX은행으로 반환, 나머지 금액만 임차인 반환
• 전세보증금 전액을 임차인(한국토지주택공사) 지정은행계좌에 입금시키닌 방법으로 반환
• 전번 저장시 표시해 둔다, 까먹을 수 있음

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# 임대리스크를 줄이는 투자 

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1. 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 파악
   1. 시기에 적합한 물건을 선택할 것
2. 임대 최고가를 고집할 필요 없음
   1. 기회비용을 고려
3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
4. 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다
   1. 가치를 비교해봐야 알 수가 있다
5. 무엇보다 살 때 싸게 사는게 너무너무 중요

보유 과정 사례

• 급등장에 그만큼 전세가를 올려받을 수 없더라도 그만큼 다음 하락장에서 역전세로 돌려줄 금액의 위험이 없거나 줄어듦