[열기 88기 1번 뿐인 인생 100억 부자 될 수 있조 뉴욕부자엄마] 사람들이 맨날 저환수원리 저환수원리 하길래 그게 도대체 무슨 원리(principle)야.. 했는데...🗽♥️ (2주차 수강후기)

요며칠 이제 막 7개월된 우리 애기가 

어린이집 적응하느라 심통이 났는지 칭얼거림이 너무 심해서 

제 멘탈이 탈탈 탈곡기에 털리고 

몸이 지쳐 아기가 자고도 과제를 해야겠다는 엄두가 잘 나질 않았습니다. (구차한 변명.. 😇) 

하루 늦었지만 오늘은 몸이 부셔져도 

더이상 과제를 미룰 수 없어 후기랑 수익률 보고서 꼭 쓰고 자야지 다짐하며

2주차 수강 후기 시작~

🏂 비전보드 에 관해서..

S pecific : 구체적이고

M esaureable : 측정 가능하고

A mbitious : 야심적이고

R elative : 관계가 있고

T ime  : 시간이 정해지면 좋습니다.

1. 타인의 욕망을 욕망하지 말라!!!
2. 진짜 10-50억 100억 부자가 되더라도 비전보드를 update하지 X. (내 스스로를 돌아보고 어떤가치가 중요한지 그것을 하나씩 해나가는게 중요하다)

물이 바위를 뚫듯 선택과 집중!! 하는것이 중요하며, 목표는 원띵이어야 합니다!

3. 목표 자금과 수익률 부분에서는, ① 10% 이상 수익률을 내야하고, ② 15년 이상 일해야하는 장기간 게임인것을 알수 있으며, ③ 1년에 모으는 종잣돈이 많아지면 목표자금에 도달하는 시간이 빨라 지는 것을 알 수 있습니다.

4. 성과 = 실력 X 열정 (주당 몇시간?)

    실력 = 재능 X 노력 (누적시간)

   1만 시간의 법칙  → 1년에 1000시간 / 50 주 = 주당 20hrs 

                           → 하루에 2h x 5 days = 10 hrs

                           → 토요일 all day = 10 hrs ( 좀 아이디어가 필요하긴 한데, 아기가 좀더 크면 남편과 아기와 함께 임장을 가는 방법 등은 어떨지?)

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는, 

  장기적으로는, 물가/ 통화량/ 경기/ 수요 (입지)/ 입지독점성 

  단기적으로는, 가격저평가 유무 (가치>가격), 매수매도 심리, 입주물량(공급), 대출금리, 전세대출 규제 등이 있어

이런 여러가지 요소들이 복합적으로 작용되는것을 배웠습니다. 

23년에 부동산 가격이 많이 빠졌던 근본적인 원인은, 

21년에 많이 오르기도 했지만 (폭등), 그때 전세대출을 막아버렸기 때문인데 

→ 전세대출 규제는 위기이자 기회입니다!

위기는 투자금이 많이 들고 세 빼는게 어려워지기 때문이고, 기회는 가격이 폭락하면 줍줍 할 수 있어서

전세가격은 장기적으로 오른다! 그치만.. 역전세 나면 어뜨케요? 😨

  1. 과도하게 전세가가 올랐을때를 조심하라.

  2. 금리인상으로 통화량이 줄때 조심하라.

그럼 앞으로 전세가는? 

  오를 요인: 23-24년 역전세였기 때문에 오를 수 있음,  입주 물량이 적기 때문에 오를 수 있음

  내릴 요인 : 전세자금대출 3억 제한

🍯🐝

• 전세가는 10년주기로 봤을때 5년은 ↑, 3년은 보합, 2년은 ↓ (risk 대비가 필요한 이유)
• 부산, 대구는 지금 무릎 이하다!!! (앞으로 향후 몇년간 수요 대비 공급 부족→ ✔️부동산지인 에서 확인 가능)
• 1971년 여의도 시범 18평 가격은 213만원이었다. 급여 상승보다 물가 상승률이 빠른 것을 기억하고 자본주의를 활용해라!
• 아파트 건설원가 = 재료비 + 노무비 + 경비 (식비 등) + 토지 → 무조건 오를 수 밖에 없는 구조
• 전세금의 안전마진은 매매가의 60%, 강남은 50% (전세는 앞으로 계속 오를거다!!)
• 물가가 오르면 → 전세가는 오르고 → 매매가에도 긍정적 영향을 줌.
• If, 투자가 아닌 실거주라면, 오히려 입주(공급)가 터지는게 매수 기회!!!
• ⭐️ 전세 끼고 살때, 나중 만기 때 입주물량이 어떤지 꼭 살필것!!!

너바나의 투자 원칙 → 저환수 원리 

(월부 사람들이 맨날 저환수원리 저환수원리 하길래  그게 도대체 무슨 원리(principle)야.. 했는데... 

이게 약어맞죠? 🙈🙊😳) 

1️⃣ 저평가 여부 (가치>가격)

  투자 물건을 볼때 가장 중요한건??

  매매 가격이 적정한가??? 이건 어떻게 알까? 

  비교평가

 → (가치평가) like 비슷한 가격의 아파트, but 어디가 더 가치 있는지 보는것. (임장)

 → (비교평가) 그럼 이런 같은 가치 일때, 더 낮은 가격 (2개 이상의 비교평가를 해야겠지)

 가치 평가 & 비교평가 → 이게 전부다!!! 

2️⃣ 환금성   (내가 이걸 현금으로 돌려받을 수 있나?)

    🚫APT내에서는 1-3층 안되고, top층도 안됨. 환금성 GG. (신축은 top층 ok.)

    🚫부동산의 상장 폐지는 환금성이 없는거다. 매도 안되면 망한다. → 그러니까 빌라 오피스텔, 이런거 하지말고 아파트만 볼것.

    대부분 월세 때문에 고생하는데, 퇴직 후 60 대 이후 아니면 월세는 큰 의미 없다.

    진짜 큰돈 벌려면 시세차익 노려야한다. 

3️⃣ 수익률 (투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?)

    수익률 = 수익금 / 투자금 (매매가 - 전세가)

   72법칙 (72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간)

 우리가 원하는건 돈이 일하게 하는거여서 이 수익률이 매우 중요하다는 사실!!

 투자 1년차 : 잃지 않는것!

 투자 2년차 : 10%

 투자 10년차 : 20%

 부자 : 5-10%

 실력 = 10년동안 평균 수익률 (실력을 쌓자!!!)

 수익률을 높이려면, 수요가 많고 공급은 없는 곳 like 서울

                             적절한 투자금 (위에 공식에 따라 투자금이 적게 들어갈 수록 수익률은 높아짐), 전세금 상승

                             좋은 타이밍 

                             수익률, 수익 둘다 중요하다 (0.5억 이상!!)

                             인내 (투자시장, 가치 신뢰)

부동산 투자의 원칙잡기 (원칙 ≠ 상황)

  → 수지 동부 아파트 좋은 매물이었고 싸게 잘 샀지만(매매 2.95억/ 전세 2.6억, 투자금 2500만원), 

      2년뒤 역전세 나면서 매도 (매매 3.4억/전세 2.1억).

     그러나 또 2년뒤 매매가 7.5억/전세가 3억.

 → 여기서의 레슨, 투자는 사는것 만큼 (시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요하다!!!

4️⃣ 원금보존 (매수시 얼마나 떨어질지.. 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마인지??)

  아파트는 어디까지 떨어질까? 전세가까지..

 매수시 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수할것!!! 

 서울 적정 전세가는 60%. 강남 50%, 지방 80%

 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수!!!  (보통 전세는 10년간 80% 오름. )

 수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수!!!  

 그리고 가치 있는 부동산을 샀다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다!!!

 ^ 30년 넘어간 APT는 전세가가 잘 안오르기 때문에 "재건축" 될 수 있는지가 중요함.

5️⃣ Risk관리 

 1원칙 : 적정 전세가율

 2원칙 : 입지 독점성 (서울), 입주 물량이 적어야함. 

 적정 공급량 = 인구 x 0.5%

시세차익 부동산의 리스크 헷지

 - 역전세 → 적은 갭X (전세금 욕심 내지X)

 - 대량공급 → 입주물량 (3년내), 입지독점성

 - 급격한 전세상승 → 무리한 전세가X, 전세보증금 전체 5-10% 보유

 - 수익시기 → 모른다 (운), 고정적인 수입 (급여. 회사에 젖은 낙엽처럼 붙어있기^^)

🍯🐝

• 투기꾼 말고 투자자가 되자!!!! 실력을 쌓으면 돈은 따라온다!! 이걸 믿자!!! (이런 mind는 투자 뿐만 아니라 여러분야에서도 다 성공할 수 있는 것임)
• 부자는 편익과 비용을 잘 이해하고 비용은 치르더라도 결과를 낸다는 mind를 가지고 있다.
• 거시 경제를 예측하려고 하지마. 월부 방식은 가치 투자임. 미래는 알 수 없지만, 미래가 좋고 나쁠 때의 나의 액션은 알 수 있음.
• 상승할 때: 보유한 자산으로 수익을 낼 수 있는가? (투자 물건이 있어야 함)/ 하락할때: 원금보존을 할 수 있는가 ? → 이 옵션에는 자산이 없는건 없다. 아예 없는건 인플레이션 헷지가 전혀 안되는것임.
• 세상에는 신호와 소음이 있다. 시장전망은 소음과 같은 것
• 부동산 가격과 정책? 규제와 부동산 가격은 연관성이 거의 없음.
• 아파트가 되는 빌라 → 관리처분인가 되는 빌라는 ok. 근데 막 조합설립 이런거 사면 걍 디지는거임..ㅠ
• 매매가격 = 토지가 + 건물가 , 건물은 감가상각이 되기 때문에 토지가가 높은 걸 사야된다. (대치동의 다가구는 16억짜리가 40억이 되었다)
• 공금 = 입지 독점성

• 가치 투자 = 잃지 않는 투자 . 싸게 사서 비싸게 판다.

  A. 담배꽁초투자 : 저평가된 초 저렴한 매물을 발굴하는 투자 방식 (*매도 타이밍을 잘 잡아야함)

  B. 성장가치투자. 

  C.똘똘한 한채 (우량주 투자)

• 싸게 사서 비싸게 판다는 말은 .. 싸게 - 이물건이 싼건지 알아야 하고, 사서 - 사야돼. 행동해야돼, 비싸게 - 향후 가치를 확신해야해, 판다.- 팔리는 물건을 산다(환금성). 아는 것과 행동하는 건 다른 얘기다!!!
• 진짜 부자는 연봉이 높은게 아니라 재산이 많은 사람이 부자다. 부자가 되고 싶으면 “자산”을 축적하라!!
• 평촌 (평북지역) 월판선 들어서면 입지변화에 큰 영향 줄듯.
• 1기 신도시 선도지구 : 분당, 평촌, 의미 있는 재건축 될듯! (용적률 200% 인데 가격 반영 안된것을 주목해라!)
• NOT 완벽주의 BUT 완료주의 !
• 0 to 1은 실행이 중요하다!!! (실거주 6개월 안에, 투자는 1년안에!! 충분하다)
• 세금 관련) 부자는 더 큰 편익이 있으면, 비용은 당연히 치룬다고 생각한다.

🔥⚡️나에게 적용할 점🔥

1. 투기꾼이 아닌 투자자가 되기!!!

   
   저는 강의를 들으면서도 

' 아… 너바나님이 몇년전의 분당 무지개 마을…수내동 파크타운같은거..  이런거.. 찍어 주면 좋겠다. 

일단 그거 먼저 좀 사고.. 투자 공부는 .. 차근차근 하고싶으네..…'

란 생각이 불쑥불쑥 올라왔습니다.

  그러나 이렇게 타인에게 의지하는 건 투자자가 아닌 투기꾼이라는 것을 알게 되었어요.. ^^;

돈만 벌면 되지뭐..가 아닌

내 실력을 쌓고 원칙에 따라 투자하고, 과정과 결과를 모두 중요하게 생각해야 된다는 것도요!

냉정하고 누구도 봐주지 않는 냉혹한 투자의 세계에서 나는 임팔라가 뜯어 먹는 귀여운 풀이라는 사실을 기억하고,

내가 공을 잘 칠 수 있도록 "선구안" (좋은 투자처를 보는 눈)을 키우고, 

hitting 능력 (임장어케하는지, 매수 어떤과정 거쳐서 하는건지? 물건관리 어떻게 하는건지, 매도 시점은 언제로 해야 되는지? 등등) 을 키워 나가겠습니다.

2. 투자 관련 지경 넓히기 

다행히 저는 호기심이 많고 도전하는 것을 좋아해서 두려움은 많이 없는 편인 것 같은데 

꾸준히 하는게 어려운 사람이라 learning zone (월부)에 계속 머물며 

계속 할 수 밖에 없는 환경속에 나를 넣어두고 꾸준히 실력을 쌓고 

오랫동안 꾸준히 하나하나 실행 해나가기로 결심해보았습니다! 아자아자!!!! 할 수 있다!! 

3. 성장과 기여! 

→ 이건 제가 어느 그룹에 속하던 늘 다짐하고 되새기며 기억하려고 애쓰는 모토(?) 같은 것인데요

 지난주 있었던 선배님과의 대화에서나 (with 썸머선샤인 선배님:)  )

조원분들과 함께 임장할때 라면대마왕 조장님, 태태모 부조장님께 많은걸 배울 수 있었어요 >,<

저도 잘 성장해서 언젠간 또 저처럼 이제 막 투자 공부를 시작하는 분들께 

잘 흘려보내는 기버가 되고싶다는 생각도 들었습니다! 

2주차 강의 후기 끝~~~~~~!!!