"예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어난다"

1. 2025.9월 현재 전국 전세시장 분위기

   - 현재 상황(규제: 변하는 것)이 특이하긴 하지만, 전세셋팅은 변하지 않는 것이기 때문에 본질에 집중하여 습득해야함

  - 투자의 완성 : 임대

  - 매수 후 전세 맞출 것까지 생각하고 최선의 투자를 결정하는 것

  ** 적정 전세가를 설정하는 3단계 **

  ** 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지 **  

2. 조건부 전세대출 제한, 매수 후 펼쳐질 수 있는 전세 셋팅 전략과 유의사항

• 전세셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 집을 사기 전부터 매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지 미리 알고 대비할 수 있는 것
• 매도자 전세계약 후 승계, 잔금치고 전세 셋팅
• 41p 임차인이 전세대출 받으려면 집주인 3개월 유지되어야 함
• 43p 잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있는게 좋음
• 주인전세는 가계약 전 매매특약과 전세특약 모두 사전 합의

3. 규제 상황에 대응하는 법

• 66p 갱신요구청구권 X : 얼마나 싸게 사는지(가치 대비 가격) 돈이 묶이는 기회비용 대비 좋은 선택인지
• 전세가가 상승하는 시장에서는 매매가가 저렴한 전세 낀 물건을 매수

4. 내 물건 전세 빨리 빼기 위해 미리 확인해야 할 3가지

• 단지→생활권→공급
• 이미 입주기간이 끝난 단지라 하더라도 대단지일 경우, 물량이 남아있는지 확인 필요
• 91p 매매계약 후 전세 셋팅을 한다면 대단지 공급물량 검토가 필수!

  - 안양 입주물량은 마무리 되었고 인접한 의왕 물량을 살펴봐야 함

  - 다음달 입주할 의왕고천지구디에트로는 위치상 평촌에 영향이 적을 것. 오히려, 입주는 끝났지만 생활권이 더 밀접한 인덕원자이SK뷰를 살펴봐야 할 것

  - 신축 하위평형과 가격이 같거나 조금이라도 저렴해야 경쟁력이 생길 것

5. 리스크 고려하여 올바른 임대 기간 설정하는 법, 알면 두렵지 않은 법인 임차인

• 임대기간 설정이 투자에서 중요한 이유 : 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐(투자금 회수 지연, 재투자 기회 상실)
• 사람들이 좋아하는 단지는 전세가와 매매가가 잘 붙지 않는다.(인기가 많기 때문에 전세가가 오르면 매매가도 오름)
• 공급, 수요, 포트폴리오
• 임대만기 최소 앞뒤 3개월 물량체크-재계약 대비
• 주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산

6. 계약 단계부터! 매매, 전세 계약시 주의할 점

• 등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지

  - 소유자 : 계약자와 동일한지

  - 가압류, 가처분, 가등기 : 권리침해가 있는지

  - 근저당권 : 집 담보로 돈을 빌렸는지

  - 열람일시 : 권리관계에 변동이 있는지(가계약금 보낼 때, 계약서 쓸 때, 잔금 치를 때)

  - 페이지 : 문서 전부를 확인했는지

• 130p 주요 특약
• 물건을 운용할 때 큰 영향이 없는 특약은 너무 신경쓰지 말기

7. 실제 전세 셋팅 사례와 강사님만의 독서 노하우

• 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
• ★안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다★
• 시기에 적절한 물건 고르기

전세 셋팅할 때 꼭 한 번 다시 읽어보기

특약 잊지 말기

여러 시나리오 생각하고 대응하기