[열반스쿨 중급반 47기 30조 도로로로] 지금은 그 어느 때보다도 행동하는 것이 중요한 시기

열중반 강의를 들으며 투자 현실감이 점점점 높아지는게 느껴집니다.

3주차 잔쟈니님의 강의는 실전 투자로 이어지는데 있어서 

가장 중요하다고 생각되는 비교평가 방법을 

아주 뾰족하고 체계적으로 배울 수 있는 강의였어요.

강사님의 실전 투자 사례를 비롯해 

지역별 여러 단지들, 다양한 매물들을 예시로 보여주시니

1호기 투자를 앞두고 투자의 감이 조금씩 잡혀가는 느낌이 들어요.

좋은 강의 들을 수 있음에 감사합니다 ♡

<강의목표>

1. 아파트의 가치와 가격을 비교하여 투자 후보단지를 고를 수 있다.
2. 여러 개의 앞마당을 관리하여 투자 물건을 찾을 수 있다.
3. 실전투자자의 독서후기 작성법을 자신의 독서에 적용할 수 있다.

• 비교평가를 해야 하는 이유

-확신을 가지고 투자하기 위해

-같은 돈으로 더 벌기 위해

-전세, 매도 운영을 위해(전세 만기에 대응하고 적정 매도가를 계산하기 위해)

=>투자 관련 의사결정을 스스로 하기 위해

• 비교평가

-가치에 우선순위를 배기고 내 투자에 확신을 더하는 과정이지, 가장 많이 오를 1등 단지를 맞추는 게임이 아니다. 

일단 아닌 단지는 걸러내고, 괜찮은 단지들 중에서 상황과 조건이 좋은 물건에 우선적으로 투자하면 된다.

• 지역 내 핵심가치 찾는 방법

발품(임장)→손품(임보)→가격(전고점 그룹핑)

√ 전고점 대비 가격을 판단하는 것은 어떤 시기든 가능한 방법이 아니다. 임장과 손품을 통한 가치판단 하는 방법을 반드시 익히자.

√ 전고점을 가격대별로 나눠서 표로 작성한 후 지도에 입혀보기

• 저평가 시기별 판단 방법

절대적저평가 : 모두가 싼 시기에는 더 좋은 것을 선택한다.

=> 투자할 수 있는 것이 많더라도 최대한 뾰족하게 찾아내야 할 때

상대적저평가 : 싼것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기에는 가치있는 것 중 싼 것을 선택한다.

=>넓게 보고 판단해야 할 때.

• 지역 간 비교평가

방법을 모르면 앞마당이 늘어날수록 비교단지가 많아져 어려워질 수 있음.

→ 비슷한 요소를 가진 것끼리 묶어서 비교하기 

√  가격을 고정한 채 비교하는 방법 적용

• 비교평가 후 단지 좁혀나가기

-가치가 차이나는 경우=>더 가치있는 곳 우선순위

-장단점이 혼재하는 경우=>상황에 맞는 곳 우선순위

-우선순위를 정하기 위해 고려해야 할 상황?

① 현금흐름이 제한적인지 or 연저축액이 5천 이상인지

② 투자방향성이 1~2주택인지 or 다주택인지

√ 당장 1호기 투자만 하면 된다가 아니라, 앞으로의 투자 계획을 세우고 방향성을 확실히 가져야겠다.

√ 맞고 틀리고는 없다. 내가 우선순위라고 판단한 것을 선택하고 그에 대한 책임이 따를 뿐.

√ 전세 전고점도 확인해보기

√ 사람의 본능 상 장점보다는 단점이 훨씬 부각되어 보이는 법. 투자 우선순위는 개인의 상황에 따라 다를 수 밖에 없다. 남의 투자에 영향을 주는 발언 하지 말자.

• 살 수 있는 집이 별로 없어 기다릴지 하급지 갈지 고민될 때

① 현재 살 수 있는 단지를 찾는다. (긴가민가 하더라도)

② 기존 앞마당 시세 지켜보면서 아랫급지 임장하고 후보단지 뽑는다.

• 물건 별 비교평가를 해야 하는 이유

-더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있다.

-매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다.

-전세 놓을 때, 팔 때에도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.

=>매수 뿐 아니라 투자 운영에도 많은 도움이 된다.

• 물건 별 비교평가에서 고려해야 할 우선순위 : 실제 들어가는 비용

① 동층향 선호도(+타입) : 실제 나갈 수 있는 전세가 파악(경쟁매물 개수, 상태)

  꿀tip. 가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록(절대적저평가) 최대한 로얄동, 로얄층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다. 

√ 절대적 저평가 시점에서는 가치가 좋은 단지&가치가 좋은 물건 선택하기

√ 나와있는 전세 매물을 실제로 보고 내 물건과 비교해보는 방법 적용해보기

② 수리상태  : 실제 나갈 수 있는 전세가 파악, 수리협조 가능여부 파악, 옵션 상세내역 파악(신축)

                     올수리도 다 같은 올수리가 아니다.

 꿀tip. 싱크대, 도배장판은 이사 당일 수리 가능(인부 고용 비용은 더 들 수 있음)

      화장실은 당일 수리 불가하나 OBR (조립식 수리) 활용 가능

③ 점유자 조건 : 투자금 회수 시점 파악(갱신권사용여부), 퇴거날짜 확인, 전세세팅협조 확인

• 지방 투자 비교평가

-지방에서는 인구가 곧 수요

-지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다.

-지방 아파트는 전세가의 움직임이 중요. 전세가 움직임에 따라 매매가가 같이 움직임으로, 전세가에 영향을 주는 ‘공급’ -유무가 매우 중요!

√ 지방 투자에서 중요한 건 결국 안정성(매도상황고려)=>선호생활권과 선호 단지를 우선순위로 두자

• 투자공부의 목적

올바른 가치와 기준을 파악하는 눈을 갖기

한 번 좋은 선택을 하고 끝나는게 아니라 꾸준히 좋은 선택을 하는 것이 투자 공부의 목적이다.

돈을 벌어다주는 것은 집이 아니고 나의 실력이다.

√  꾸준히 실력을 쌓아가자

• 독서후기 작성법

① 내용 발췌(필사)

인상깊은 구절을 발췌하여 필사(해당 책 페이지와 함께)

장점: 책의 핵심 구절을 한 번 더 보고 필사하여 기억할 수 있음

단점 : 내용에 위계가 없고 책 전체의 메시지보다는 개별 구문 위주로 책을 기억하게 됨

ex)자기계발서, 에세이 등

② 목차 요약‘

책의 목차 위주로 핵심 내용을 요약, 정리

장점 : 책 내용을 중요한 키워드(목차) 위주로 기억하며, 정보가 위계를 가지고 구조화 됨

단점: 후기를 쓰는데 시간이 많이 걸림

ex) 정독하고 싶은 고전/ 양질의 도서 등 정보가 많이 담긴 책

• 원씽

투자공부 하면서 필요한 시간관리는 정해진 시간 안에 최대한 많은 일을 하는게 아니라 우선순위가 높은 중요한 일에 충분한 시간을 쓰는 것.

중요한 일에 충분한 시간을 쓰면 성과가 나오고 성과가 나와야 투자생활을 지속할 수 있다.

√ 한 번에 많은 일을 하려고 하지 말자.

부동산 공부는 인생 공부의 한 부분이 될 수 있고 실력이 쌓였을 때 주변 사람들에게 도움을 줄 수도 있다. 

√ “그 때 규제 때문에 투자하기 진짜 힘들었는데, 돌이켜보니 투자하길 진짜 잘했다” 라고 생각할 그날이 올것이다.

상황을 해결하는데 집중하다가 본질을 놓치는 경우가 많다. 

본질은 ‘그래서 무엇을 살 것인가?’다.

지금은 그 어느 때보다도 행동하는 것이 중요한 시기. 

이 물건을 매수해도 되는지 안되는지를 고민하는 것이 아니라 이 물건보다 내 상황에 맞는 더 좋은 물건이 있는지를 고민하는 것이다.