열반스쿨 중급반 3주차 강의 후기 [열중 47기 독서하고 3년안에 9억벌조 Woody] (feat. 비교평가의 모든것)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

열중 3주차 강의는 제가 23년 6월에 거의 월부를 처음 시작했을 때, 선배와의 만남으로 만났었던

선배님이셨는데 그때도 내공이 장난아니라고 느껴졌지만 지금 튜터로서

강의를 하시는 잔쟈니 튜터님께서 비교평가에 대해 강의를 해주셨습니다. 

그때 당시에도 투자와 독서에 대한 인사이트가 대단하시다고 느꼈는데

당시에는 아무것도 몰랐던 저이기에 저런 귀한 시간이 있었음에도 스치듯 넘어갔던 거 같습니다.

지금와서보니 제가 엄청난 기회를 가졌었구나하는 생각이 듭니다 ㅎㅎ

비교평가의 모든것 (수도권부터 지방까지)

비교평가에 대해서만 오로지 다루는 강의는 열중 3주차 강의가 유일하다고 들었는데

그 명성만큼이나 비교평가에서 그동안 애매했던 부분들을 확실하게 짚고 넘어갈 수 있었고

기존에 제가 하던 비교평가 방법들 보다 훨씬 더 체계적이라 느꼈습니다.

그리고 본격 강의에 들어가기전 비교평가를 하는 이유 즉, Why에 대해서 설명해주셔서

비교평가를 알아야하는 이유를 명확히 하고나니 수업에 더 몰입이 잘 된다고 느껴졌습니다.

비교평가를 하는 이유는 투자를 결정할 때, 확신을 가지고 투자를 할 수 있다는 점이 있고

이는 제가 느끼기에 투자를 하려면 51%의 확신만 있으면 된다는 말이 있는데 여기서 50%에서

추가적인 1%를 더해 어느정도의 확신을 주는게 바로 비교평가가 아닐까 생각해봤습니다.

그리고 이런 비교평가를 잘하게되면 같은 돈으로 더 많이 벌 수 있으며

투자하고 보유하는 동안 적정 전세가, 적정 매도가 등을 계산해볼 수 있어

장기적인 관점에서도 상당한 도움을 줄 수 있습니다. 

(1) 지역 내 비교평가

지역 내 비교평가에서 가장 중요한 점은

이 지역 사람들이 가장 핵심가치로 가져가는게 뭐지?를 아는것 입니다.

핵심가치는 해당 지역에 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소이며

이는 지역마다 다르고 심지어는 지역 안에서 생활권에 따라서도 다르기 때문에

어느 하나 퉁쳐서 보지말고 잘 갈라서 봐야한다는 점이 중요합니다.

발품을 팔며 임장을 하고 손품을 통해 임보를 쓰고

아실 최고가 아파트를 검색하여 나래비도 세워보고 하는 등의 과정을 거치며

해당 지역의 핵심가치를 찾아내고

핵심가치에 우선순위를 두고 비교평가를 해나가야합니다.

그리고 초보일수록 가치가 같은 것 중에 싼것을 고르는것보다는

가격이 같은 것 중에 가치가 더 좋은것을 고르는 과정이 쉬워

가격을 고정하고 연습하는걸 먼저 시작하면 좋다고 알려주셨습니다.

그리고 시기에 따라 선택을 다르게 해야 된다는 점도 알려주셨는데요

절대적 저평가시기에는 더 좋은 걸 선택하고

싼 것과 비싼 것이 혼재되어있는 상대적 저평가 시기에는

가치가 있는 것 중에 싼 것을 하라고 말씀해주셨습니다.

BM

지역 내 핵심가치를 우선순위로 비교평가

(2) 지역 간 비교평가

지역 간 비교평가의 어려운 점은 투자금으로 선별을 했을 때,

가격, 구조, 평형, 매매가 등이 모두 달라 비교가 힘들다는 점입니다.

따라서 비슷한 요소를 찾아 묶어서 비교를 하는게 중요하며

여기서 쉬운 방법 중 하나가 가격이 비슷한 것 끼리 묶고

그중에 가치가 좋은 걸 찾는 방법을 알려주셨습니다.

이렇게 일단 가르마를 타는게 먼저 중요하고

그 다음 비교평가는 교통과 위치를 가장 우선순위로 보고

플러스 알파인 직장, 학군, 환경 등을 비교해보며

우선순위에서 가치가 더 있는 아파트를 남겨야함을 배웠습니다.

이렇게 가치와 가격을 비교하고나서는 마지막으로 내 상황과의 교집합을

찾아야 하는데 여기서는 나의 현금흐름을 고려해야하고

다주택자로 갈지 아니면 투자하는 직장인으로서 1~2주택 희망하는 정도인지에

따라 전세 현금 흐름을 중시해야할지 땅을 중시해야할지가 정해집니다.

따라서 이렇게 상황에 따라 선택할 때는 원칙적으로는 나는 비교평가를 통해

입지가 더 좋은 곳을 알지만 나의 물건 상황이나 전세 흐름을 위해서

전략적으로 외곽쪽의 신축을 선택할거야를 알고 투자를 하면 된다고 알려주셨습니다.

BM

공통된 요소(ex. 가격)으로 묶어서 비교하기

(3) 물건 별 비교평가

이제 하나의 단지가 정해지면 그 단지안에서도 여러 물건들이 있을텐데

그런 매물들 간의 비교평가 방법까지도 세세하게 알려주셨습니다.

첫번째로 동,층,향 등에 따른 가격차이에 대해 알아야하는데

이는 부사님을 통해 한번 파악을 하고 내가 실제로

아실에서의 동별 설정을 통해 한번 더 크로스체크하는게 좋다고 알려주셨습니다.

그리고 꿀팁으로 절대적 저평가 시기면 돈을 조금 더 주더라도

로얄동 로얄층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다고 하셨는데

제 1호기가 아무래도 싼시기라 로얄동 로얄층을 했기에 선호도 면에서

좋기도 하고 가격 상승도 훨씬 큰 걸 봤기에 몸소 체감하는 중입니다.

두번째로는 수리상태에 대해서 비교해봐야하고

수리상태를 볼  때는 큰돈이 들어가는 샷시, 화장실 등이 되어 있는걸

우선순위로 되어있는지를 확인해야합니다.

그 외에도 수리가 어느정도 되있는지를 확인하면서 애매하게 수리되있는 물건은

오히려 뜯어내는데 더 비용이 들겠는데?

기본집은 공실 만들어서 수리하기가 수도권 금액상 쉽지 않겠는데? 등을 판단하는 과정을 거쳐야합니다.

마지막으로 물건의 상황까지 고려해서 TOP3 물건을 만들고

각 매물들을 깊게 찔러봐서 협상을 해보고 우선순위를 정하게됩니다.

 BM

매물별 비교에서 내 투자 조건을 한번 더 생각해보는 과정(깊게 찔러보기)

(4) 지방에서의 비교평가

지방에서는 일단 인구가 받쳐주면 그만큼 집값을 받쳐줄 수 있는 수요와

전세 수요 등이 더 많은 것이라 인구수 자체가 중요합니다.

그 다음으로는 환경을 보는데 핵심지에서 차로 더 멀리 가더라도

몇분 차이가 안나니 균질하고 깨끗하고 쾌적한데에 살겠다는 수요가 반영되어있는 것입니다.

의외로 학군도 중요한데 진짜 공부의 의미보다는 학군지에 부자들이 살고

그런 부자들이 모인 부촌의 커뮤니티가 형성되어 중요한 요소로 뽑힙니다.

지역 내 비교평가는 인구수가 같다보니 이런 환경과 학군을 우선적으로 보고

비교를 해나가면 되는데 지역 간 비교평가가 조금 더 어려웠습니다.

지역 간 비교평가로 볼 때는 인구수라는 요소가 들어가야하며

해당 지역의 공급적인 요소도 고려를 해야합니다.

지금 지방은 가격이 다 싼 절대적 저평가 시기이기에 가치와 선호도가 높은 것을 선택해야하는 시장이고

나중에 매도를 할 것 까지 생각해야하므로 지역 내에서 선호도가 높은 단지, 신축 등을

고려해야합니다.

그래서 무조건 인구수가 많은 부산, 대구가 우선순위야라기 보다는 나중에 내가 매도를 할 때

선호도의 앞단에 있어 나에게 매도 기회를 길게 주는걸 핵심적으로 생각해봐야합니다.

BM

지방 지역 간 비교평가는 나에게 얼마나 매도 기회를 길게 주냐가 핵심

마지막으로 집을 산다는 것보다는 언제 어디서든지 투자할 수 있는 실력과 앞마당을

갖춘 투자라를 목표로 하라는 말씀과 함께

환경의 중요성을 말씀해주셨습니다.

그리고 잔쟈니 튜터님의 독서후기 작성에 대한 것도 알려주셨는데

일단 독서후기를 쓰는 목적 자체가 책의 내용을 내 삶에 적용하는거라고 알려주셨고

아무리 수백 수천권의 책을 읽어봤자 그 내용을 삶에 적용하지 않으면

인생이 바뀌지 않는다고 말씀해주셨습니다.

이번 독서 후기를 쓸때는 인생을 바꾸기 위해서라도

내가 내 삶에 적용할 단 한가지 하나만큼은

분명히 해서 가져가야겠다는 생각이 들었습니다.