✅아파트명 : 잠실 파크리오 아파트
✅위치(지도) : 서울 송파구 올림픽로 435
✅입지평가
1. 직장 : 송파구 (S등급) 직장종사자수 약 40만 명, 사업체수 약 7만4천5백 개
2. 교통 : 강남 21분 / 여의도 43분 / 시청역 38분
3.학군
- 잠실중 - 94.7%, 특목고/자사고 진학률 22%
- 방이중 - 72.4%, 특목고/자사고 진학률 3%
- 잠신중 - 93.1%, 특목고/자사고 진학률 21%
4. 환경
- 서울아산병원 차량 8분
- 올림픽공원 도보 10분
- 홈플러스
- 롯데애비뉴엘/롯데백화점
5. 공급 합계: 4722세대
- 더샵송파루미스타 25년 10월 179세대
- 잠실래미안아이파크 25년 12월 2678세대
- 잠실르엘 26년 1월 1865세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 ✖→ ▲수요, 입지독점성 높음 ▼매매가 전고점 대비 25% 상승
- 직장, 교통: 강남권까지 30분 이내, 영등포권, 종로권까지 40분 이내 소요. 서울의 주요 직장 중심지로 모두 출퇴근이 근접하다는 점에서 입지는 매우 좋다고 판단됨.
- 학군:
- 파크리오 주변 중학교인 잠실중, 잠신중은 학업성취도 약 95%, 특목고 진학률이 약 22%로 학군이 좋다고 판단됨.
- 인근에 방이중은 학업성취도 72%, 특목고 진학률 3%로 학업수준 차이가 많이 나는 편임.
- 단지 인근에 형성된 학원가는 없고 잠실새내 쪽 학원사거리 혹은 방이동 학원가를 이용해야 할 것으로 보임.
- 잠실래미안아이파크, 잠실르엘 아파트 입주물량이 2800세대가 예정되어 있어 중학교 배정이 현재 논란 중인 것으로 보임.
- 환경:
- 대형병원인 서울아산병원이 차로 10분 거리 내에 위치해 있음.
- 대형마트인 홈플러스, 롯데마트가 도보 10~20분 내 위치하고 롯데애비뉴엘, 롯데백화점도 인접하여 생활 편의시설, 문화시설이 풍부함.
- 도보 10분 이내로 올림픽공원, 성내천 뚝방길, 한강을 이용할 수 있어 산책하거나 휴식할 수 있는 공원시설이 매우 잘 조성되어있다고 판단됨.
- 호재 : 3년 이내 호재 없음
- 브랜드: 강남 3구에 해당하므로 지역 브랜드는 최상급 수준임.
- 입지독점성: 잠실동 주변이 모두 상권, 주택단지로 개발된 상태이며, 잠실 주변 노후화된 아파트 단지들(방이동 오금현대아파트, 가락삼익아파트 등)이 차례로 재건축 절차 중인 것을 보아 입지독점성이 높다고 판단됨.
- 매매가격이 적정한가: 현재 매매가가 전고점 대비 25% 상승하여 싸다고 보기 어렵다. 25년 12월 입주 예정인 잠실래미안아이파크 26평형 분양권이 28.9억에 거래된 점을 고려하면 건축연도가 17년 차이나는데 4.2억 차이는 크지는 않은 것 같다. 따라서 주변과 비교해도 매매가격이 싸다고 보기 어렵다.
2) 환금성 좋음 → ▲대단지/ 학군지 임대수요 충분
- 6800세대의 대단지 아파트
- 학군지로 자녀있는 가구의 임대 수요가 높음.
- 매매로 올라온 매물이 많이 없고, 꾸준히 실거래가 이루어지고 있음.
3) 수익률 보통~낮음?→ ▼전고점 대비 매매가 25% 상승한 상황/ 전세가율 33%로 투자금이 많이 필요함
- 최근 5년 이내 고점 매수시 48%, 저점 매수시 134%로 수익률이 높다고 판단됨.
- 전고점 대비 매매가격 25% 상승하였고, 전세가율은 33%로 낮아 투자금이 많이 들어가는 상태임.
- 현 상황에서 16.6억을 투자하여 10년간 100% 수익률을 기대한다면, 41.3억(24.7억+16.6억)이 되어야 함. 평균적으로 서울의 매매가가 10년에 2배가 된다고 가정할 때, 매매가 49억을 예상할 수 있으므로 가능한 시나리오라고 판단됨.
- 향후 이 아파트 가격이 얼마나 오를까,,?를 판단해야 할 것 같음..
4) 원금보존 보통 → ▲입지, 학군, 환경 측면에서 수요가 높음/ 입지독점성 높음 ▼단기 입주물량 4700세대/낮은 전세가율
- 입지, 학군, 환경 측면에서 수요가 높고, 입지독점성 높음
- 입주물량 4700세대 예정(올해 말~내년 상반기)으로 26년 상반기 전세가에 영향 있을 것.
- 전세가율 33%로, 서울 적정전세가율 60%보다 낮아 리스크가 있음. 하지만, 수요가 높은 지역이고 입지독점성이 있기 때문에 아파트 가격이 전세가만큼 떨어지지는 않을 것으로 예상됨. 최근 5년 내 전저점이 14억으로 그 이상 하락할 것으로 보이지는 않음.
5) 리스크 대비 역전세 → ▼단기 입주물량 4700세대로 역전세 대비 필요
- 25년 12월 ~ 26년 상반기 까지 인근 입주물량 4700세대 예정되어 역전세 가능성 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
파크리오의 절대가치는 높다.
입지/학군/환경면에서 수요가 충분하고, 입지독점성이 높아 장기적으로 우상향할 자산이라고 생각한다.
매수했을 경우의 리스크는
현재 전고점 대비 매매가 25% 상승한 상태로 매매가격이 낮다고 평가하기 어려운 점,
전세가율 33%로 투자금이 큰 점(16.6억),
단기 입주물량 4700세대 예정되어 역전세 리스크가 있다는 점이다.
파크리오의 절대 가치는 높고 투자했을 때 장기 우상향할 좋은 자산이지만,
현 매매가가 저평가되었다고 보기 어렵고,
낮은 전세가율로 투자금이 많이 들어가기 때문에
“싸게 사서 비싸게 판다”는 투자원칙에 맞지 않아
매수하지 않는다는 결론을 내렸다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
향후 아파트의 가치가 얼마나 상승할지 예측하는 것이 어렵다는 생각이 든다. 그래서 현재 상황에서 이 아파트가 가치에 비해 저평가되어있는지 정확하게 판단하는게 우선인 것 같다.
기준을 가지고 하나하나 따져보니 매물의 가치에 대한 확신을 가질 수 있고, 리스크도 알 수 있어 편익과 비용을 계산할 수 있다는 게 좋다.
아직 공부가 많이 필요하다.. 근데 하다보니 재밌다!😄
