노원구 공릉동 공릉풍림아이원 아파트 수익률 분석 보고서 [열반기초 88기 부자 친구 41조 도레미7]

✅아파트명 : 공릉풍림아이원 (2001년식, 1601세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B

  노원구 종사자수   133,398명

2. 교통 : A

  강남 57분 / 여의도 58분 / 시청 46분 

3.학군 : B-

 한천중 81%

4. 환경 : B

 이마트 월계점, 노원을지대병원, 원자력병원 

5. 공급 : S

  서울원아이파크 2028년 7월 / 2,264세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  현재 시세 : 공릉풍림아이원 23평 현재 매매 6.85억 , 전세 4.25억

  5년 내 고점 매입시 : 2022년 3월 매매 8.1억, 전세 4.2억

  5년 내 저점 매입시 : 2024년 1월 매매 5.79억, 전세 3.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매가격이 적정한가? 가치 비교를 하기위해 단지 비교 저평가 여부 판단이 필요/ 매매가 서서히 상승중이고 아직까지는 전고점 대비 15%이하로 빠져있어 싸다고 볼수 있지만 같은 가격의 단지들 중 최선인지 가치 판단 필요하다

2) 환금성 : 1601세대 대단지, 주변 바로 인접한 단지들 소형평형위주, 더 오래된 구축이라 단지를 봐야겠지만 같은 생활권 내 수요가 있을거 같은 단지로 환금성 나쁘지않다

3) 수익률 :  수익 100% 연수익률 연33% 3년, 20% 5년, 10% 10년이 걸린다 5년이내에 가능할까 

4) 원금보존 : 매매가 서서히 상승중이나 전고점 대비 15%이하로 하락, 전세가는 고점대비 상승 전세가율 62%, 지속적으로 전세가 상승중, 전고점 시기에는 4억가량의 투자금이 들었다면 현재는 2억 중반정도로 가능하여 원금보존 가능하다

5) 리스크 대비: 2028년 공급시기 주의 필요 그 전까지는 공급이 거의 없고 전세 5개로 주변단지도 전세가 많지 않아 현 시점에는 리스크가 크지 않다 매수할경우 전세 갱신시점이 해당 공급시기를 피해서 맞춰서 대응해보자

나의 투자 결론(매수 여부): 대단지, 다양한 평형, 지역내 나쁘지않은 연식, 입지평가 우수하진 않지만 나쁘지도 않은 중간정도의 입지로 보여지지만 가치, 가격, 투자금 여부 최선인지 비교 후 투자여부 결정 필요하다

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자 결론을 작성하는 과정이 쉽지만은 않다. 다른 단지를 알아야 비교평가 후 이 단지의 가치를 더 알 수 있다. 얼마나 많은 단지를 알고있느냐 더 나아가 지역을 알고 있다는 게 가치를 평가해서 결론을 내려서 투자까지 이어질수 있다.