“이번엔 꼭 투자해야지”
혹시 다짐만 3년째인가요?
집값은 계속 오르는데
나만 제자리걸음인 것 같아
속이 타들어가실 것 같습니다
안녕하세요 월급쟁이부자들에서 강의와 코칭을 통해
내집마련과 행복한 노후를 돕는 5년차 투자자
Practice Makes Perfect ‘프메퍼’입니다
저도 초보 시절, 21년도에 멈출 줄 모르는
상승 분위기 속에서 마음만 복잡했습니다
점심시간마다 부동산 앱만 들여다보고
주말엔 임장 간다고 나섰다가
막상 단지 앞에서 발걸음을
돌린 적이 한두 번이 아니었습니
‘내가 뭘 알아야 투자를 하지’
‘돈이 좀 더 모이면 그때...’
이런 생각에 갇혀 있었습니다
그런데 아시나요?
투자는 완벽한 준비가 아니라
불완전한 실행에서 시작됩니다
어느덧 2025년이 딱 100일 남았습니다
매년 "내년엔 꼭..."이라며 미뤄왔던
그 투자 이번엔 정말 실행할 때입니다
지금부터 제시하는 100일 액션플랜은
제가 매번 투자할 때마다
70개 넘는 물건을 보고
수많은 실패를 겪으며
만든 '최소한의 실행 공식'입니다
화려한 성공담이 아닙니다
오히려 실패를 최소화하면서도
반드시 투자로 이어지는 검증된 로드맵입니다
전체 타임라인 요약 (기준일: 2025-09-22)
- D-90 = 10월 2일: 상황 파악 완결
- D-60 = 11월 1일: 목표 고정 & 실행 가속
- D-30 = 12월 1일: 현장 집중 & 물건 찾기
- D-Day = 12월 말: 계약 체결 & 복기(완주)
원칙: 심장은 뜨겁게, 머리는 차갑게.
목표는 “최고의 물건”이 아니라 지금의 나도 할 수 있는 최선의 물건입니다.
Part 1. D-90 (지금~10월 초)
: 거창한 계획 말고 내 현실부터
시장 분석보다 중요한 건 '나 분석'입니다
금리가 어떻고, 정책이 어떻고…
이런 걸 다 아셔도 투자 못합니다
왜? 자기 자신을 모르니까요
지금 당장 종이 한 장 꺼내서 써보세요
[10분 자가진단 체크리스트]
나는 왜 집을 사려고 하는가?
□ 내집마련 우선(안정형): 거주 품질+보유 안정.
□ 거주/보유 분리(공격형): 실거주와 투자자산 분리, 수익 우선.
- 내가 쓸 수 있는 투자금은?
- 현재 보유 현금: _____만원
- 주식/코인 등 환금 가능: _____만원
- 1년간 추가 저축 가능: _____만원
- 대출 가능 금액: _____만원
총 투자 가능 금액: _____만원
- 내가 10분 이상 가치와 가격을 설명할 수 있는 지역은?(앞마당)
- 1순위: _________ (왜 이 지역이 좋은지 3가지 이유)
- 2순위: _________
3순위: _________
액션플랜 1주차: 현실 직시하기
- 은행 3곳 방문, 실제 대출 가능 금액 확인
- 예산정리 : 통장 정리 파악 & 증권사 앱 열어서 주식 현황 정리 & 월별 저축 가능 금액 계산
- 지역 정리 : 관심 지역 3곳 선정, 네이버 부동산에서 시세 확인
최종 정리
1. 가치 - 단지의 선호도(급지/세대수/연식/평형/선호도 등)
2.가격 - 투자 목표 금액 확정 (무리하지 말 것!)
나에게 적정한 대출 금액은
이번에 올라온 월부TV를
참고해보시면 도움이 될겁니다
Part 2. D-60 (10월~11월 초)
: 해야 할일 실행
"완벽한 준비"라는 함정에서부터 벗어나보세요
제가 아는 분 중에 몇년 간 임장은 안다니고
부동산 책만 30권 읽고도
투자를 못한 분이 있습니다
반면에 평생 무주택자 였음에도
정석적으로 공부를 하고
임장을 부지런하게 다녀서
3개월만에 투자한 분도 있죠
누가 더 성공했을까요?
공부를 통해 명확한 목표가 있어야
행동으로 옮겨갈 수 있습니다
상황과 문제만 고민하고
행동하지 못하면 결과가 절대 안나옵니다
감정적으로 상황에 흔들리기 보다
앞서 객관적으로 나의 상황을
파악한 부분들을 통해서
내가 할 수 있는 것 vs 할 수 없는 것을
구분해서 써보는 것 부터 먼저입니다
그리고 최종 목표부터 정해보세요
“서울·수도권 4급지에서 종잣돈 3억으로 투자할 단지 1곳 계약.”
이렇게 목표가 정해지면
내가 해야 할 일이 보입니다
급지를 모르겠고, 종잣돈 얼마라면
어디를 가야하는지 모르겠으면
직접 공부해보거나 강의를 통해
레버리지 해보세요
지금은 시간의 효율이 더 중요한 때입니다
그리고 큰 목표를 쪼개서 생각해보세요
‘서울 수도권 4급지’
액션플랜 = 4급지 안에 내가 아는 지역을 늘린다
-> 기준은 세 개 지역이면 충분하고
아쉽더라도 비교할 2개 지역에서도 투자 가능합니다
(한달에 1개 지역)
2. '3억의 종잣돈'
액션플랜 = 자금의 상황을 파악한다
-> 주식 자산으로 갖고 있으면 현금화
대출이 필요하다면 은행에 대출여부 파악해봅니다
(Part 1과 연결됩니다)
3. ‘투자할 단지’
액션플랜 = 위를 충족하는 단지들을 찾고
그 안에서 비교 평가한다
-> 여기서 중요한 것은 최고의 물건이 아니라
내가 할 수 있는 최선의 물건입니다
초보자가 처음부터 홈런치는
투자를 할 수 없습니다
지금은 투자를 하는 것이
더 중요한 시기입니다
특히나 지금 시장 상황이
급변하고 있습니다
현장은 매우 뜨겁습니다
이럴 때일 수록 이성적인 행동으로 나아가야
결과를 만들어 낼 수 있습니다
심장은 뜨겁게 머리는 차갑게
해야 할 것에 집중해보세요
Part 3. D-30 (11월~12월 초)
: 비교하고 결정하기
“좀 더 좋은 물건이 나오겠지...”
이 생각이 3년째 투자를
못하게 만드는 주범입니다
옷 하나를 사더라도 여러 사이트와
매장을 돌아다닐 수록 더 저렴하게
살 가능 성이 높아집니다
집도 마찬가지입니다
내가 물건을 많이 볼 수록
좋은 물건을 만날 확률이 높아지고
후회할 확률이 적어집니다
대부분 부족하단 생각에 공부만 하느라
현장으로 못나가는 분들을 많이 봤습니다
진짜 결과를 만들고 싶다면 그렇게 해선 안됩니다
투자는 현장을 더 많이 가는 사람이 이기는 게임입니다
11월에 열심히 만든 앞마당에서
12월까지 미친듯이 투자할 물건을 찾아보세요
얼마나? 많으면 많을수록 좋습니다
저도 투자할 때마다
최소 물건 70개 씩은 보았던 것 같습니다
투자는 우리의 소중한 종잣돈, 전재산을 넣는 행위입니다
그렇기에 물건을 충분히 보아야 합니다
물건을 볼 시간이 도저히 없어 평일 점심시간에
택시타고 가서 물건을 본적도 있습니다
목표를 높게 2주에 물건 100개 보기로 잡아보세요
(일일히 다 보는 것이 아닌 브리핑 되는 물건 포함입니다)
- 평일 3개 × 5일 = 15개/주
- 주말 17~20개/주 → 35개/주
- 2주 합계 100개 달성 가능합니다
[역산 스케줄링 - 12월 말까지 투자 완료]
12월 1일~7일: 1차 선별
- 그동안 본 100개 중 TOP 10 선정
- 각 물건 별 장단점 표 작성
예산 내 가능한 물건 5개로 압축
12월 8일~14일: 심층 분석
- 5개 투자 후보 물건 재방문 (평일 저녁/주말 시간대별)
- 공인중개사 3곳 이상 방문
- 전세가 추이 확인(실제 투자 가능한지 확인)
매수 희망 물건 2개 선정 (1순위, 2순위)
중요한 건 놓쳐도 괜찮다는 마인드입니다
저도 투자 때 마다 놓친 물건만 10개가 넘습니다
그때는 땅을 치고 후회했지만
지금 생각하면 다 수업료였습니다
놓친 물건 하나하나가 다음 투자의 기준이 됩니다
Part 4. D-Day(~12월 말)
: 계약 & 복기
놓치는 건 과정이고 복기는 실력입니다
다시 한번 말하지만 완벽한 첫 투자는 없습니다
내가 생각한 투자 기준에 해당하고
리스크를 알고 있는 상태에서
80% 이상 만족한다면 투자를 실행하세요
그리고 투자를 실행하지 못했을 때
대안이 있다면(다른 투자 후보 물건)
협상과 투자를 적극적으로 시도세요
미리 특약과 잔금 계획을 세워보는 것도 좋습니다
12월 15일~21일: 최종 결정
- 자금 계획 최종 점검
- 가족과 상의 (미리 해두세요!)
매수 희망 물건 2개 선정 (1순위, 2순위)
12월 22일~31일: 매수 진행
- 가격 협상
- 계약금 입금
- 잔금 일정 확정
복기 시 필요한 것들은 아래와 같습니다
- 즉시 기록해야 할 것들
- 왜 이 물건을 선택했나?
- 협상 과정에서 아쉬운 점은?
- 더 알아봤어야 할 것은?
- 1개월 후 체크할 것들
- 실제 거주/임대 시작 후 발견한 문제점
- 예상과 달랐던 부분들
- 다음 투자 시 개선점
- n년 후 평가할 것들
- 투자 수익률
- 시세 변화
- 추가 투자 계획
마지막으로, 100일 후 당신에게
지금 이 글을 읽으며
'나도 할 수 있을까?' 생각하시죠?
5년 전 저도 똑같았습니다
“남들은 다 집 샀는데 나만...”
이런 생각에 잠 못 이루던 날들
부동산 창만 열면 한숨부터 나오던 시기가 있었습니다
그런데 아시나요?
시작이 반이 아니라 시작이 전부입니다
100일 뒤, 당신은 두 부류 중 하나가 됩니다
계약서에 도장을 찍은 사람이거나
내년을 기약하는 사람이거나
혼자가 어려우면 여러분을 함께 도와주는
환경에서 선생님들을 적극적으로 찾아보세요
어렵고 두렵고 불안한 거 압니다
첫 투자가 완벽할 수 없다는 것도 압니다
하지만 10년 뒤를 생각해보세요
2025년 9월에 용기 내서 시작한
그 100일이 인생의 터닝포인트가 될 겁니다
"그때 정말 미친듯이 뛰어다녔지
점심시간마다 택시 타고 물건 보러 다니고
주말마다 가족과 시간도 못 보내고 임장 다니고…
힘들었지만 그때가 내 인생 최고의 100일이었어"
2025년 12월 31일
여러분이 이런 이야기를 할 수 있기를
간절하게 진심으로 응원합니다
시작하세요 지금 당장
첫 걸음은 지금부터입니다
화이팅입니다!🏠
오늘 할 일: 이 글을 북마크하고, Part 1 액션플랜 1번부터 시작하기
이 글이 도움이 되셨다면, 주변에 부동산 투자를 고민하는 분들과 공유해주세요
모두가 현명한 투자자가 되기를 바랍니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
좋아요와 댓글, 팔로우를 해놓으시면
매주 부동산 관련 칼럼을 받아보실 수 있습니다!
