✅아파트명 : 당산동 당산 삼성래미안 4차
- 1,391세대
- 2003년식
- 용적률 299%
- 면적: 33~58평
✅위치(지도)
- 서울시 영등포구 당산동 5가
✅입지평가
1. 직장
- 영등포구 종사자수 : 435,017명 (S)
- 사업체수: 74,562
2. 교통
- 2호선 당산역, 9호선 당산역 더블역세권
- 강남 32분/ 여의도 10분 / 시청 23분 (A)
3.학군
- 당산서중 88%, 당산중 83% (B)
4. 환경 ( S )
- 더 현대 서울: 3.4km
- IFC몰: 3.2km
- 신세계백화점 타임스퀘어점 : 1.7km
- 이마트, 롯데마트, 롯데마트 맥스, 코스트코 코리아
등 상권 발달
-가톨릭대학교 여의도성모병원, 한림대강남성심병원 있음
-영등포구는 아니지만 이대목동병원이 가까이에 있음
5. 공급
- 서울 대방 신혼희망타운, 2027년 6월, 183세대
- 영등포 자이 디그니티, 2026년 3월, 539세대
- 총 722세대
- 영등포구 인구수: 37만 2,539명 ('25.08ㅁ
- 372,539명 *0.005=1,862
- 1,862*3년=5,586 (적정수요량)
- 적정수요량의 12%에 불과할 정도로 공급량 매우 부족
- ( S )
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
1. 현재 시세 당산 삼성래미안 4차 33평 21억(저층), 현재 나와있는 전세 없음. 직전 전세 거래 8.5억 (25.7월. 14층) 전세가율 40%
2. 5년 내 고점 매입 시(2025.6.) 매매 19억 4500만원 / 전세 9억 (갭 10억 4500만원) 전세가율 46%
3. 5년 내 저점 매입 시(2020.10.) 매매 13억 9300만원 / 전세 7억 1400만원 (갭 6억 7900만원) 전세가율 51%
4. 고점에 매수시 수익률: 15%
5. 고점 매수시 순수익: 15,500만원
6. 저점 매수시 수익률: 104%
7. 저점 매수시 순수익: 70,700만원
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
가. 지역 내 아파트와 비교
*당산 센트럴 아이파크 (802세대, 2020년식 신축)
- 삼성래미안과 2차선 도로 1개 거리에 위치
- 8월 실거래가 19억 9000만원(32평, 3층). 현재는 매물 없음
- 두 아파트 사이 거리가 매우 가깝고 당산 센트럴 아이파크는 신축임에도 불구하고 삼성 래미안이 더 높은 가격에 나와있어 싸지 않음
나. 지역 외 아파트와 비교
* 마포구 용강 래미안 (430세대, 2003년식)
- 공덕역(5호선, 6호선, 공항)과 1.1km에 위치 , 마포역(5호선) 700m에 위치
- 31평 21억 5,000만원에 나와있음
- 입지로 보았을 때 마포구 래미안이 더 좋은데 비슷한 가격에 형성되어있음
다. 따라서 저평가 되어 있지 않다고 판단됨
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트. 저층만 아니면 환금성 있음
3) 수익률 :
- 투자금 12.5억 필요
- 100% 수익률 위해서는 10년동안 12.5억 올라줘야 함.
- 21억+12.5억=33.5억
- 10년간 33.5억 가능할 듯 하나 싸게 사는 것이 아니므로 시간이 필요함
4) 원금보존 :
- 입지독점성 있음
- 전세가율 40%로 서울 60% 기준에 훨씬 못미침
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O
**나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다
✅ 작성하면서 느낀점 :
5년 사이에 수익률 104%로 7억 넘게 수익을 거둘 수 있었다니 놀랍다.
종자돈 6.8억이 있었다면 가능했을 것. 꾸준히 투자하여 시드머니를 눈덩이 굴리듯 굴려 키워 놓는다면 더 많은 기회가 따라올 것이다.
