*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
:(군포)율곡주공3단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
군포시의 사업체는 26800, 종사자수는 115,000명으로 사업체에 비해 종사자수가 5배가량 많음.
2. 교통
3.학군
4. 환경
5. 공급
27,28년도 금정역_금정푸르지오 1000세대와 대야미부근 2000세대가량의 입주물을 눈여겨 봐야할 필요가 있다.
또한, 인근 지역인 광명과 시흥, 의왕에 입주물량이 있으므로 전세가격의 일시적 영향을 미칠 수 있고 전세가의 리스크에 대한 감당가능한 대비책이 필요하다. 그러나, 군포의 가격대와 다른 범위이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고대비 –38% 하락. 전세가율 71%에 육박하는 절대적 저평가 구간.
2) 환금성 : 4호선 역세권에서 도어 투 도어로 10~13내외로 가까운 단지이며, 구축식 복도여도 계속되는 손바꿈 수요층이 있음. 소방도로방향으로 뚫린 주변 도로로 출퇴근 인구가 많아 러쉬아워가 있을 만큼 직장인의 수요도 꽤있기에 환금성 측면에서는 심각하게 걱정할 정도는 아님. 다만, 내가 원하는 시기의 매도에 대한 부분은 미지수.
3) 수익률 : 전저점 매수시 40% 육박. 투자금 대비 수익률 O(전고점까지 오른다면, 좋은 투자단지가 될 수 있다.)
4) 원금보존 : 21년 8월 전고점에서 현재는 20년 9월 하락한 시점과 흡사한 상태로 전저점과 현재 금액이 3~4000만 정도 차이 밖에 안나므로 무릎이하의 가격으로 보여진다. 아직 기다려주고 있는 단지라는 생각으로 부득이한 상황의 매도가 아니라면 원금보존이 가능한 단지로 보여진다.
5) 리스크 대비: 군포내 27년 공급과잉과 주변지역의 광명, 의왕 26,27년도에 만세대 이상의 입주물이 자리하고 있다는 점을 고려하지 않을 수 없지만, 서울 공급의 부족으로 인한 경기권의 물량을 나눠가질 것으로 예상. 그러나, 리스크를 배제할 수는 없는 예방대비만 잘 하면 무난할 것으로 보임.
✅ 투자결론 및 작성하면서 느낀점 : ★투자 결론 : 잃지 않는 투자를 하기 좋은 단지라는 생각이었다. 그러나 무조건 이론상의 예측만으로는 리스크를 대비할 수 없다. 정부의 대책변화와 직접 전임을 통해 전세가가 낮게 끼어있다는 점도 하나의 예측불가인 점이었다. 이론적인 그래표와 장표를 통해 계속 손품을 얻되, 직접 매임을 통해 나오는 가겨을 살펴보고, 가격의 범위와 현장에서의 분위기를 고려하면 충분히 매수 할 만한 가치가 있는 단지로 보여진다.
