[열기반88기 행부맘] 시세차익 투자란 내 월급으로 저평가부동산을 한채씩 늘려가는 것, 결국 돈이 일하게 하는 것

6개월만에 다시 들은 열기반 너바나님의 강의.

계속되는 규제로 시장의 분위기는 급변하고 있지만, 투자의 본질은 변함이 없음을 너바나님의 강의를 통해 되새길 수 있었다. 

잊기전 기록하기

1. 안전지대에서 벗어나 성장지대를 가려면, 공포와 배움의 단계를 지나야 한다.

   공포지대 : 낮은 자존감, 문제에만 집중, 타인에게 영향,

   배움단계 : 기회 찾기, 안전지대 넓히기, 문제 해결, 기술 배우기, 도전 받아들이기

    

2. 부동산 가격은 오를 것인가?

   많이 오른 곳이 많이 빠진다.

   많이 빠진 곳이 많이 오른다.

   2010년에도 될놈될, 양극화에 대한 이야기가 많았음. 그 이후 폭등장 연출

   전세계적으로 100만이 넘는 도시는 자생력이 있다. (예외-한 지역 특정산업이 대부분, 패권이 넘어갈때는 자생력이 없어짐.) 지금 부산, 대구는 무릎 이하.(21년 고점 대비 몇십% 빠진 곳은 투자하기 좋은 곳들)

   => 지금은 서울, 수도권 과열 양상이 보이고 있다. 지방에 눈을 돌려야 하지 않을까 하는 생각이 들었다. 

    

3. 평당 전세가 변화 - 과거 10년에 2배씩 전세가가 오르고 있음. 

   2035년 전세가는 평당 5000가까이 될 수 있다.⇒ 지금 현재 매매가 15억 언더의 아파트(84타입기준)들은 다 올라갈 수 있다. 예) 구로구 9억/5억⇒ 10년후 /미래 전세가 10억 ⇒ 원금보전

   부동산에서의 안전마진 : 전세금 보고 판단.(서울 전세가율 60%, 강남 50%)→미래 전세가 10억/0.6 적정 매매가=>현재 전세가와 전세가율을 보고, 미래 전세가를 예상해보고, 그에 따라 미래 수익률을 예상해볼 수 있겠다.

    

4. 투자vs투기-테드 윌리엄스(4할 타자)

   자기가 잘 치는 곳에서는 배트를 휘드르고, 잘 못치는 곳에서는 배트를 내지 않았다.

   워런버핏, 나에게 오는 투자기회 중에 내가 쳐야 할 곳인지를 파악하려 했다.

   (선구안)→ 좋은 투자처를 보는 눈이 필요하다.

   (히팅능력)→ 좋은 투자처를 보았을때, 매수/보유/매도 방법을 아는 것이 필요하다.

   공을 따라가는 투자가 아니라, 내가 잘 치는 곳은 이런 곳이야, 이런 기준으로 투자하면 의미가 있다 하는 곳에만 투자를 하면 된다.(저환수원리)=>나만의 투자기준을 설정해야 겠다는 생각을 하였다. 

    

5. 너바나님이 알려주시는 수익률 높이는 법

   **수요가 많고, 공급은 없는 곳(**서울,1500만 인구되는 도시, 전세계 top10안 도시)

   -전세금이 상승하는 곳

   -좋은 타이밍(전고점을 잡으면 수익률 떨어짐)

   -수익률, 수익 둘 다 중요(5000만원 이상 벌수 없으면 가치 떨어짐)

   -인내(내가 투자한 물건의 가치를 믿어라.) 5, 10년간 응원할 수있는 물건을 투자하라.

   => 적정 전세가율, 전세가 상승, 입지독점성이 있는 단지를 찾자! 그리고 보유하자!

    

6. 너바나님이 알려주신 원금보전 조건

   이 물건의 적정 전세가율은 얼마인가?

   이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?

   이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

   전고점 대비 20%이하 하락한 물건

    

7. 세금에 대하여 

   종부세-과세표준 12억 이상부터 급격히 늘기 시작→공시가 28억, 자산40억 기준

   취득세-충분히 싸다면 내세요!

<적용할 점>

투자에서 나에게 필요한 선구안과 히팅능력 기르기!

저환수원리따라 투자대상을 파악하여 저평가 자산을 고르기

매수, 보유 기술 익히기

투자의 숲과 나무를 모두 보고, 흔들림없이 나아가기