STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2024
2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 25.9.21~23
4. 총점 (10점 만점): 8점
5. 전반적으로 우리나라 부동산 시장을 살펴보면서 특히 서울아파트 가격이 오를 가능성이 높은 이유들을 점검한 뒤 각각 시나리오에 따라 실수요자들이 어떻게 대처할지 잘 정리해 놓은 책. 하지만 부동산 투자자로서 참고해야할 만한 인사이트들도 잘 정리되어 있는 책이라 부동산 투자자의 필독서이기도 한 책
STEP2. 책에서 본 것
#전세가 상승, #격차 확대, #누적상승률 차이
파트1
2023시장은 거래량을 기준으로 봤을때 바닥을 찍었고 금리하락, 빌라포비아, PF연장으로 신규 공급의 어려움 증대, 25년~26년 이후의 서울 입주물량의 급감으로인해 전세가 상승으로 매매가격이 오를 가능성이 높은 시장으로 바뀌고 있다. 서울아파트 상승의 전조가 나타나고 있는 것이다.
파트2
서울에서 아파트가격은 21년 고점후 하락했으나 인플레이션은 더 높게 진행중이었다. 건설비는 계속 상승중이었던 것이다.
또한 사람들은 계속 상승한다고 생각하다가 하락전환 후 한참이 지나서야 하락한다는걸 인지하게되어 가격과 인지의 시차가 존재한다. 즉 상승하고 있음에도 늦게 인지할 수 있다는 것이다. 그리고나서 상승세가 이어질 수 있다.
광역시는 지금은 2010년대와 비슷하게 수도권과 다른흐름이나 지역경제와 입주물량에 큰 영향을 받으므로 앞으로도 잘 지켜보는게 중요할 것이다.
수도권은 2015년이후 서울이 상승하는 와중 인천과 경기도는 정체. 2020년쯤에야 본격적으로 상승했다.
인천과 경기도의 누적상승률은 서울을 못 따라왔다.
서울 입주물량은 24 25년의 과거 평균 절반 수준, 26년은 그보다 더 적어 상승가능성이 높다.
부산울산도 입주물량이 점점 적어져 전세 상승가능성이 높아짐 따라서 지역경제 변수가 중요할 것이다.
대전세종은 세종입주가 공급에서 중요할 것이다.
광주대구는 대구는 공급이 있고 광주는 많지않지만 인구유출이 있어 더 큰 요인에 따라 가격이 결정될것다.
수도권 동남부에서는 강남이 가장 빠르게 올랐고 누적상승률도 굉장히 높았다.
분당구는 더 늦게 올랐지만 누적상승률이 비슷해 강남대체 주거지로 인정받고있는 것으로 보인다.
수지는 용인시 입지독점성이 떨어지고 늦게올라 누적상승률에서 차이가 발생했다고 생각한다.
동북부 노원구는 강남구보다 천천히 올랐지만 누적상승률은 비슷했다.
때문에 서울아파트는 단기 매매가 아닌 장기적인 보유 관점을 가져야한다.
남양주와 의정부는 인플레정도만 올랐다.
앞으로는 노원구와 다르게 갈 가능성이 높아보인다.
서북권에서는 마포가 가장먼저 오른다. 일산과 파주는 남양주, 의정부와 비슷하게 2010년대 정체된 상태를 보여준다
서남권은 양천구가 먼저 오르고 평촌이 그 다음 오른다(분당보다 늦은) 하지만 상승률은 필적한다 김포시는 남양주와 같은 흐름을 보여준다.
구별로 보면 강남, 서초와 송파, 강동간의 괴리가 발생하고 중저가 시장중 노원보다 성북이 더 선호될 여지가 높다. 업무지구가 더 가깝기 때문이다. 보금자리론으로 중저가 수요가 있었지만 당분간은 정체될수있고 갈아타기 수요에 따라 고가아파트시장이 얼마나 움직일지 지켜봐야한다.
파트3
24년에 영향을 미칠 6가지 요인에 대해 살펴 보도록 한다.
1. 거래량
거래량을 통해 보면 23년 1분기 분명히 바닥을 찍었다.
거래량 증가는 먼저 특례보금자리론의 역할이 컸고, 주담대 금리 인하 효과, 갈아타기 수요 등장이 원인이었다.
물론 여기서 부동산 수요층의 인식이 여건만 된다면 고가 아파트로 갈아타고자 하는 인식이 생겼다는 게 중요하다.
15~17년 매수자들은 양도차익이 발생한상태에서 충분히 갈아탈만한 여건일 가능성이 높았기 때문에 충분히 수요가 발생했을 것으로 보인다.
2. 국고채 10년물 금리 하락
10년물 금리는 주담대 금리에 영향을 미치는 금리로서 23년들어 줄곧 하락하며 주담대 금리 하락을 이끌었다. 앞으로도 금리상승은 어려운 상황이다. 따라서 수요측면에서 개선 요인이 되었다.
3. PF대출 연장
PF대출 연장으로 토지가격이 떨어지기 어려운 상황이 되어 원자재 가격과 금융비용이 오른 상황에서 토지가격마저 내리지 않아 신규 사업 진행이 어려워 신규 입주 물량 착공 진행이 어려운 상황이라 공급측면에서 부정적인 신호로 나타났다.
4. 빌라포비아
빌라 전세 수요 감소는 결국 빌라 공급 감소로 이어져 전월세 가격 상승으로 이어진다. 그러면 상위재인 아파트의 전월세 가격 상승 영향을 미치며 빌라를 찾지 않는 사람들도 아파트로 몰려가 아파트는 여러 측면에서 임대 수요가 증가할 수밖에 없는 상황이다.
5. 불확실성
빌라포비아로 빌라 물량 부족으로 임대가격 상승으로 이어지고 아파트도 임대가격 상승으로 이어지나 공사비 상승 등 여러 이유로 아파트 공급은 어려운 상황이다.
또한 개인적으로는 정보 유통속도가 빨라져 사이클 속도가 빨라지고 전세의 금융화로 매매가와 동기화되어 매전갭이 줄어들면 수요자들이 매매로 이어질 가능성이 높다. 결과적으로 아파트 상승으로 이어질 수밖에 없는 요인들로 가득하다.
6. 초품아
사람들은 경제적 여건, 교통 여건, 교육 환경 순으로 주거를 선택함. 초등학교에서 거리가 멀어질수록 100m마다 대략 1200만원 정도씩 하락하였다. 이러한 거주 편의성은 대세하락기에도 마찬가지로 반영되어 가격에 반영된다.
파트4
서울의 대표적인 8개의 대장 단지의 가격을 분석하여 현재 시장이 어디인지 진단해본다.
강남 도곡렉슬과 잠실 엘리트파가 이전 하락장에선 가격차이가 크지 않았으나 상승장을 거치면 크게 벌어져 고가아파트 시장에서도 분화가 시작되었다.
하락기에는 25평과 33평간의 가격이 붙는 경우가 꽤 많았다.
임대단지가 많은 약수하이츠와 남산타운은 그런 단점에도 불구하고 업무지구 접근성이라는 입지가 좋아 높은 가격 상승동력이 존재함을 보여줬다.
마래푸는 강남구보다 6개월 늦은 17년 초부터 대세상승을 하였으나 큰 수요에 힘입어 강남구보다 높은 상승률을 기록하였다.
노도성 지역의 대규모 단지들에 비해 관드타는 같은 서민들의 대표 주거지임에도 불구하고 가격이 더 높은 걸로 봐서 업무지구 접근성에 따라 2호선 내부 단지와 외부 단지로 나눠볼 수 있으며 내부 단지들의 가격 상승이 더 높았음을 알 수 있다.
지역별 가격 차이는 명확하게 존재한다. 심지어 4-5년 전에 비해 반포자이와 도곡렉슬간 가격 차이도 확대됐다. 엘리트파와 도곡렉스간 가격은 더 확대됐다. 앞으로 미시적인 공간에서도 격차 확대될 가능성이 높다.
업무지구 접근성이 굉장히 중요하다. 강남을 제외한 다른 지역은 2호선 내부와 외부를 기준으로 아파트 시장이 분화될 가능성이 커보인다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
책에서는 누적상승률이 25평형이 높아 33평형대 보다는 25평형을 추천한다. 하지만 누적상승분은 33평형대가 훨씬 많다. 그만큼 투자금도 많이 들지만 그만큼 벌 수 있는 이익분도 더 많은 것이다. 이것이 우리가 지향하는 가치투자의 방향이지 않은가 싶다. 또한 서울의 주요 단지들은 자산 소유의 관점에서 보는게 좋으므로 3급지이상은 30평형대를 매수하는 게 장기적으로도 더 유리할 수 있다. 이 부분은 저자와는 생각이 다른 것 같다.
저자가 말한 전세가 상승의 요인 중 지금까지 해결된 것은 아무것도 없고 금리가 더 낮아졌다. 그에따라 이미 서울 주요단지들의 매매가는 전고점을 뚫은 상황이다. 앞으로도 해결은 요원하다. 오히려 사람들의 매수심리만 더 강해진 것으로 보인다. 이럴땐 시장에서 상승한 가격을 인정하고 그 안에서도 할 수 있는 좋은 투자를 하는데 집중하는 것이 내가 할 수 있는 최선이라고 생각한다.
우리는 입지인 가치와 가격을 기준으로 판단해야 한다고 배우지만 막상 매수할때는 임대가 많아서, 너무 구축이라, 동과 향, 층이 별로라 매수를 망설일 때도 있다. 하지만 그동안 상승장 분석에 따르면 임대가 거의 절반에 육박하는 단지인 남산타운은 입지의 힘으로 상승장때 탄력을 받았고, 언덕이 심한 관드타도 마찬가지다. 교통여건이 좋기 때문이다. 직접적인 가치가 아니라 본질이 아닌 단점에 집중하면 안된다.
격차의 시대다. 강남3구 안에서의 분화도 본격화됐다. 강남과 잠실, 도곡과 반포에서도 크든 작든 격차가 발생했고 커지고 있다. 그보다 선호도가 떨어지는 단지는 앞으로 더 심할수도 있다. 하지만 여기서 중요한건 노원구라고 해서 상승률이 강남보다 적은건 아니라는 점이다. 우리가 할 수 있는 투자를 한다면 그 수익률만큼은 상급지 단지와 비슷하거나 그보다 높을 수 있음을 명심하자.
수지는 이번 상승장에서 분당이나 노원과 달리 강남의 상승률을 따라잡지 못했다. 용인 주변에 공급이 많았기 때문이다.입지독점성의 힘이 아닐까란 생각이 든다. 주변에 대규모 공급이 쉽지 않다면 가격의 눌리는 구간이 적을테고 그러면 상승이 누적될 시간 역시 길 수 있기 때문이다. 일산, 파주, 남양주, 의정부시 역시 마찬가지다. 앞으로 서울과의 격차는 더 벌어질 것으로 생각한다. 또한 전세가도 쉽게 오르지 못할 것으로 생각한다. 공급이 너무 쉽기 때문이다. 내가 할 수 있는 투자에 집중하되 최대한 입지독점성이 높은 지역에 왜 매수해야 하는지 데이터를 기반으로 확인해 볼 수 있었다.
급격한 가격상승은 위험할 수 있다. 권유디님은 평균회귀라는 법칙을 중요하게 생각한다고 하셨다. 이번 단지분석들을 보면서 20년 이후 급등했던 매매, 전세가가 22년 금리 인상 후 급락하는 것을 보며 권유디님의 말씀 덕분에 중요한 깨달음을 얻게 되었다. 안전마진 없이 과연 버틸 수 있었을까. 역전세에 대응할 수 있었을까 하는 생각이 들었다. 지금 이렇게 서울이 계속 상승해온 만큼 항상 상승만 할 수 있을까? 19년 상승장 한 가운데서도 규제로 급락했던 상황이 왔었음을 잊지말자.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 내 상황에서 가장 최선의 투자를 할 수 있도록 노력하기!(전수조사, 전임, 매물털기)
2. 안전마진의 중요성을 잊지 말기 - 저평가된 물건 사기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(p.46)
2024년과 2025년 입주물량은 과거 평균의 절반 수준에 불과하며, 2026년 이후는 더 처참할 수 있다. 입주 물량이 이 정도로 부족한 경우, 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 따라서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 매우 크다.
(p.61)
강남, 분당, 수지 지역의 폭등 시작 시점은 다르나, 가격의 정점에 도달한 시기는 동일했다. 2021년 10월 세 지역 모두 정점을 찍고 2021년 11월 하락을 시작했으며 하락 폭은 매우 깊었다.
(p.65)
재미있는 점은 누적 상승률 측면에서 2010년대 중반부터 2021년 10월까지를 보면, 노원구 아파트 가격이 강남구에 비해 상대적으로 저렴한 것은 맞지만 누적 상승률은 비슷한 수준이라는 것이다.
(p.65)
서울시 아파트 시장의 경우, 부동산은 단기 투자(보유)가 아니라 장기 투자(보유)라는 관점에서 시장에 접근해야 한다는 점이다. 이 부분은 인구가 줄고 대기수요가 없는 지방 도시에는 적용되지 않는다.
(p.205)
가격대가 비슷했던 도곡렉슬과 엘리트는 2018년을 기점으로 격차가 발생하기 시작했다. 2017년 4분기 도곡렉슬 25평은 11억 7,000만 원으로 동분기 11억 6,000만 원의 엘리트와 큰 차이가 없었지만 미래는 달랐다.
(p.264)
노도성 지역의 대규모 단지들(돈암동 한신한진, 미아 뉴타운 SK북한산시티)과 비교했을 때, 관악드림타운 아파트는 가격 우위에 있다. 2021~2022년 고점으로 볼 때, 관악드림타운은 9억 1,700만 원(2022년 2분기)으로 7억 4,500만 원(2021년 4분기)의 SK북한산시티, 6억 8,000만 원(2022년 3분기)의 한신한진 등 노도성 지역 비교대상 아파트에 비해 가격이 더 높다. 서울의 아파트 단지들, 특히 강북권 아파트 단지들은 업무지구 접근성이 중요하며 이 때문에 비슷한 연식의 아파트인 경우 2호선 내부와 2호선 외부 소재 아파트 단지들 사이 가격 차이가 존재한다.
