[열중 47기 61조_부자로건너뛰기] - 감기를 겨우 극복하며 들은 3주차 강의후기 작성

나에게 특히 인상깊었던 점

가치와 가격이 뒤섞인 시장인 현 배경에 맞춰 진행되는 강의라 간지러운 곳을 확확 긁어주시는 강의

내가 살펴보는 물건이 비싼지는 같은 가격으로 고정해놓고 더 가치가 있는 물건을 찾는다

가격 정보는 누구나 접근 가능하고 명확함, 가치를 제대로 판단하는 것이 핵심!

가격에 가장 큰 영향을 주는 요소가 무엇인지 파악하고 그 외 요소들이 주고 받고 비등할 경우에는 가장 큰 영향을 주는 요소가 내 의사 결정의 핵심적인 요소가 된다

비교평가의 본질은 우선순위를 매기는 것 => 내 투자에 확신을 더하는 과정이지 1등 맞추기 게임이 아님

꼭 적용해보고 싶은 점

비교 평가를 잘하기 위해서는 앞마당을 넓히기(대충 아니고 잘!)

강의 교재에서 비교 템플릿을 보고 물건 별 비교하는 연습하기

내용 정리

올랐지만 좋은 것? VS 싸지만 입지 덜한 것?

• 가치와 가격이 뒤섞인 시장
• 행동하는 것이 중요한 시기
• 더 물건이 없나?

비교평가

• 내 상황, 가치, 가격
• 가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 과정

# 집 살 때 비교평가를 해야 하는 이유

_확신을 가지고 투자할 수 있다-

• 더 좋은 게 더 비싼 것은 알겠지만 이만큼 비싼게 맞나?
• 덜 비싼 아파트의 가격이 적정한지를 다른 앞마당에서 가격이 비슷한 물건을 비교해서 가치를 확인한다.

_같은 돈으로 더 벌 수 있다

_전세, 매도 운영에 도움이 된다

• 전세 만기 대응, 비교평가로 전세가를 설정할 수 있다
• 적정 매도가 계산, 내 단지 가격이 없으면 어떻게 가격을 설정할 것인가? 비교평가를 통해 역산

# 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

• 비교 평가의 두 요소(가치, 가격)
• 가격 정보는 명확함(네이버부동산)
• 가격은 명확하지가 않음
• 결국 가치를 제대로 판단하는 것이 핵심
• 입지가치 : 교통(접근성), 위치 >>> 직장 > 학군 > 환경
• 건물가치 : 연식, 세대수, 그외(선호도에 영향을 주는 요소)

# 비교평가전략 3단계

1단계: 앞마당 1개일 때 지역 내 비교평가

2단계: 앞마당 여러 개일 때 지역 간 비교평가

3단계: 투자물건을 찾을 때 물건 별 비교평가

## 지역 내 비교평가

• 핵심가치 : 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소, 해당 지역 사람들이 좋아하는 요소
• 예) 범계역 인근 단지, 역세권이 가장 큰 요소, 오션뷰가 중요한 해운대구, 오션뷰여도 인기를 끌지 못하는 남구  

• 지역 내 핵심가치는 어떻게?
  • 발품(임장), 손품(입지분석), 가격(전고점 수준)
  • 전고점은 현재 최고가 찍는 상승장에서 늘 적합한 방법이 아닐 수 있다
  • 핵심가치를 더 충실하게 만족하는 곳으로으로
  • 둘 다 싸다면 더 가치 있는 곳을 선택, 더 싼것을 사는게 아니라 더 가치가 있는 것을 산다

*** 비교 평가의 본질은 우선순위를 매기는 것

• 내 투자에 확신을 더하는 과정, 가장 많이 오르는 1등 맞추기 게임이 아니다

*** 저평가를 바라보는 두 가지 관점

• 절대적 저평가, 모두가 다 싼 시기, 다 쌀 때는 더 좋은 것 선택
• 상대적 저평가, 싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기, 좋은 건 비싸고 덜 좋은 건 쌈, 가치 있는 것 중 싼 것
• 시장 진단에 따라 투자범위는 좁아지기도 넓어지기도 한다
• 현재 절대적 저평가인 시점에서는 뾰죡하게, 상대적 저평가 관점에서는 넓게 비교하며 찾는다

*** 좋은 건 비싸고, 싼 건 덜 좋다면?

전고점 +15%

• 하이리스크, 하이리턴
• 단기적 변동 있을 수 있지만 10년 관점에서 가치가 있음

전고점 -3%

• 미들리스크, 미들리턴
• 전고점 이하 가격이라면 같은 돈으로 더 좋은 것 선택
• 전고점이 4년 전 가격인데 현재도 그와 비슷하면 장기적 관점에서 비싸지 않다

전고점 -17%

• 로우리스크, 로우리턴
• 싼 것, 리스크는 사실상 없는 것
• 선호도 상대적으로 아쉬움

## 지역 간 비교평가

** 공통점을 찾아 묶기

• 방법을 모르면 앞마당이 늘수록 비교단지만 많아짐
• 가격 고정 비교평가(눈에 보이는 요소) => 가치 비교평가(나머지 요소)
• 공통점이 애매한 단지는 그나마 공통점이 많이 겹치는 그룹으로~
• 우열을 가리기 어려운 비교는 굳이 체크할 필요는 없음
• 내 상황에 맞는 물건

투자 검토할 때 고려해야 할 여러 상황들

• 현금 흐름: 제한적 or 양호
• 투자 방향성: 1~2주택 or 다주택
• 그외: 기존 보유물건, 물건상황 

## 물건 별 비교평가

• 더 싸고 조건 좋은 집을 위해
• 현재 상황이 중요한 시기
• 협상의 근거
• 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단

### 동층향 선호도

• 선호동 / 비선호동
• 층에 따른 선호 / 비선호(5층이어도 주변 환경에 따라 볕이 안들 수 있음, 지상철, 언덕, 옹벽)
• 남향과 동향이 많이 차이가 없거나 모호함
• 근래는 건설사가 고루 분양이 잘되도록 장단점을 섞음(타워형 + 남향, 판상형 + 남동 / 남서)
• 실제 나갈 수 있는 전세가 파악
• 절대적 저평가 시기에는 최대한 로얄동 로얄층을 사는 것이 큰 수익으로 이어진다

### 수리상태

• 올수리집, 내 집처럼 꾸미면 전세 더 높게 내놓을 수 있음, 올수리도 차이가 심함
• 기본집, 아무리 싸도 안나갈 수 있음, 수리 비용 발생
• 옵션(시스템 에어컨 수준은 전세가 더 받을 요소가 됨, 확장 필수)
• 올수리집 > 임대용 수리, 기본집 > 애매한 수리

### 점유자 조건

• 세안고(갱신권 사용여부, 전세 VS 월세), 투자금 회수 시점파악
• 입주물건, 퇴거날짜 확인, 전세세팅협조 확인(주전 등)
• 갱신권 쓴 것 > 갱신권 안쓴 것, 만기가 일찍 도래할수록 유리

지방 아파트 입지가치

• 도시규모(인구)
• 환경(균질 및 쾌적성)
• 학군(+부촌 커뮤니티)
• 직장, 교통

지방 아파트 건물 가치

• 연식
• 세대수
• 그 외 선호도에 영향을 주는 요소

지방 아파트 지역 상황

• 공급(향후 3년간)

팔 때 수월한 단지(신축) > 최대한 많은 차익을 남길 수 있는 단지 + 팔기 어려움(구축)

지방은 길게 들고 가지 않는다

먼저 오르는 단지가 더 팔 기회가 좋다 => 환금성 Good