(급)선배님들 생애최초 세낀매물 매매절차좀 알려주세요!!ㅠㅠ

안녕하세요 노랑병아리님~ 내집마련을 앞두고 계시네요 미리 축하드립니다! 실거주용으로 세낀 매물을 살 때는 현재 거주중인 임차인이 퇴거하는 조건이 중요합니다. 임차인이 이번에 계약갱신청구권을 사용하거나 전세 재계약에 동의된 것이 아닌지 확인하고 전세계약 만기시 퇴거 조건의 계약임을 특약으로 명시하면 더 좋을 것 같습니다. 주담대 금액은 지역별 LTV에 따라 달라지니 확인해보시고, 주담대 실행시 계좌로 입금됩니다. 축하드립니다!!

병아리님 안녕하세요!! 첫 계약을 앞두고 계시군요!!!! 아직 축하는 이르지만 마무리까지 CEO마인드로 빠이팅 하셨으면 좋겠습니다. 아울러 물건을 협상하고 만드는 과정에서 혹여나 물건 하나에 꽂혀있는 것은 아닌지도 줌아웃 해 가시면서 현명한 의사 결정으로 만들어가시길 응원드립니다!ㅎㅎㅎ 써주신 내용을 읽어보면서 저라면 이런 점들을 살펴 볼 것 같다는 생각이 들었습니다. 주담대가 들어오는 계좌) 통상 주담대의 경우 신청인의 통장으로 입금되는데요. 경우에 따라 대출 기관의 법무사 입회 하에 매도인에게 직접 입금하는 방식을 요구 할 수도 있습니다. 그러므로 저라면 은행별, 대출 상품별로 실행 과정을 해당 은행의 대출 상담다나 은행 여신담당자에게 직접 알아보는것과 동시에 현재 627 이후 대출 조건부 담보 대출, 조건부 전세대출의 제약이 생긴 상태이니 대출 실행 후 사후 모니터링 등으로 명의가 변경되는 경우 어느정도의 기간을 두고 명의 변경하는 것이 안전할 지도 함께 은행 상담사와 대출 창구에 알아보려고 노력 할 것 같습니다. 계약 시 신경 써야 할 부분) 1) 임차인의 퇴거 및 명도 임차인의 퇴거가 어떤식으로 확정된 것인지 모르겠으나 갱신청구권은 살아있지만 퇴거하기로 구두 합의된 사항인지, 갱신청구권을 사용하로 재계약을 해야하는 시점의 퇴거인지에 따라 신경 써야 할 부분이 있습니다. 특히 매도인과의 매매 계약에서 구두합의가 아닌특약으로서 병아리님의 보호장치를 마련 하시면 좋을 것 같습니다. 이를 테면 '현 임차인(성명 적시)의 임대차 계약 만료일은 언제이며, 이를 매도인은 확인하였고, 매매잔금 이후에도 매도인은 임차인의 보증금 반환 및 퇴거(명도)에 대한 모든 책임을 진다.' 같은 잔금일 이후의 책임 소재까지도 폭넓게 명시하여 임차인의 변심이 생겼을 경우 매도인에게 책임이 있다는 것을 확보해두려고 노력 할 것 같습니다. 또한 임차인이 갱청을 사용한 상태에서 매도인이 갱신 의사가 없음을 적법한 기한 내에 통보하였다면 그를 증명 할 수 있는 문자나, 내용증명 등을 확보해두고 특약에 첨부해두는 방법도 있습니다. 2) 거주 목적에 대한 명시 법적 강제력은 없지만 매수인의 의사를 확실하게 해둠으로써 매수인의 사정으로 임차인 퇴거 전에 잔금을 치뤄주는 대신, 잔금 이후 임차인의 퇴거에 문제가 없도록 '적극적으로' 확인 할 수 있게끔 ' 본 계약은 매수인의 실거주 목적으로 진행되며, 매도인은 잔금일 이후 임차인의 퇴거에 법적 하자가 없음을 확인한다' 같은 문구를 넣어볼 수도 있을 것 같습니다. (1항에 첨부한 내용과 비슷할 수도 있겠지만요 ㅎㅎ) 3) 시설 상태 통상 입주를 하면서 잔금을 치루게 되기 때문에 그때 최종적으로 물건의 상태나하자에 대한 부분을 체크하게 되는데요. 본 계약이 진행 될경우 실입주 이전에 잔금을 치루게 되기 때문에 퇴거 하지 않은 임차인이 거주하면서 발생되어 임차인이나 매도인이 책임져야하는 시설물 상태 등의 기준점을 정확히 명시해 두는 것이 좋습니다. 이를테면 '매수인의 사정으로 주택의 인도가 이뤄지기 전 잔금을 진행하는 바 주택 내 시설물의 상태는 임차인의 퇴거 시점을 기준으로 확인하고 입주 전까지 파손 및 훼손에 대하여 매도인의 책임으로 원상복구한다' 같은 문구를 준비해 볼 수도 있을 것 같네요. (임차인이 집을 마지막까지 잘 관리하며 살아주시도록 매도인이 좀더 신경 쓰고, 퇴거 후 문제점이 발견되어도 임차인에게 이야기하세요~~ 같은 황당한 상태를 방지하기 위함입니다 ㅎㅎ) 추가로 꼼꼼히 살펴보시겠지만 계약에 앞서 확인 해야 할 것이 있는데요. 1. 현 임차인의 임차 계약 원본 또는 사본을 직접 확인하여 만기일, 보증금액, 전입일자등을 정확히 파악해 두시고, 임차인의 퇴거 의사를 매도인을 통해 확실히 확인 하는 것이 중요합니다. 갱신권이 살아 있을 경우 법적 강제력은 없지만, 퇴거 확약서를 받아두는 것도 방법 중에하나이기는 합니다.(임차인에게도 변심하면 안된다는 신의성실을 주고받기 위함입니다) 첫 계약이시다보니 많이 떨리실 것 같습니다. 다른분들도 댓글을 많이 달아주실거라 생각됩니다. 월부카페와 닷컴에도 관련된 경험담이 많기도하구요. 수도권일경우 627 대출관련 규제가 시시각각 변하고 강화되어 있기 때문에 직접 CEO 마인드로 살펴보시고, 중개사와 함께 염려되는 점들을 ★가계약을 입금하기 전에★ 특약에 반영 해 나가신다면 큰 문제 없이 진행 하실 수 있을 거라 생각합니다. 화이팅입니다!

댓글 감사합니다. 하나 더 궁금한 게 있는데 세낀매물의 경우 장기수선충당금을 반환하는 주체가 매수인이 될까요 매도인이 될까요..? 이것도 특약에 매도인이 부담한다고 넣어도 되는 부분일까요..?