STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025
2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 25.9.23~24
4. 총점 (10점 만점): 8점
5. 전반적으로 우리나라 부동산 시장을 전반적으로 조망하는 책, 이번에는 서울아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작됨을 알리고 전작에서 제기한 문제가 해결되지 않아 곧 전고점을 돌파할 가능성이 높다고 예측했다.
STEP2. 책에서 본 것과 깨달은 것
#전세 상승원인 미해결, #슈퍼사이클, #양극화
파트1
p.4
서울은 착공 물량이 역대 최저 수준을 기록해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 금리 인하 역시 시간문제로 보이는데, 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다. 금융시장 역시 부동산 시장에 상승 신호를 보내고 있는 것이다.
- 지금도 착공물량이 최저를 기록하고 있는 상황에서 규제책이 나오니 많은 사람들이 불안해서 상하급지를 막론하고 신고가가 속출하고 있다. 지금 아니면 못 살거 같다는 심리가 발동하는 듯하다. 매도자 우위 시장이 지금도 발현되는 듯 하다.
p.14
2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이
있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.
- 반등부터 상승장까지 누적상승률에서 차이가 나지 않았다면 덜 상승해서 저평가인 곳을 사는게 유리하다. 괜히 저평가인 단지를 사는게 아니다. 전고점보다 아래인 단지만 사더라도 충분히 좋은 단지의 상승률을 따라갈 수 있다.
p.19
작년 책을 요약하면, 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우, 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우, 매수)’를 조언했다.
- 모두가 알고 있던 공급이슈는 계속 부각됐으며 금리 인하기조는 이어졌다. 그때 결단을 내린 사람과 내리지 못한 사람간의 격차는 있다. 앞으로도 요인들은 해결되지 않는다. 그러면 지금 결단을 내리는 사람과 내년 내리는 사람도 다르지 않을까.
p.22
현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스Golden Cross’다
- 서울시장은 24년 본격적인 상승장으로 돌입했다. 지역마다 다르지만 본격적으로 오르고 있다. 25년은 더 급격한 상승장이 되었다. 물론 중간 중간 부침은 있었다. 그렇다고 계속 이렇게 갈거라는 보장은 없으니 항상 낙관하지만은 말자
파트2
p.28
서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
- 진짜였다. 25년 9월 현재 3급지 이상 단지 중 다수가 전고점을 돌파하여 W파고를 달성했다. 확실히 실거주자 중심의 시장이라 선호도 높은 단지들부터 움직이는 것 같다. 더구나 규제정책들이 생각보다 효과가 없고, 점점 더 효과가 떨어지면서 학습효과도 강해지는 듯 하다.
p.38
한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
- 수도권에서는 특히 일자리가 중요하며 일자리를 가기 위해 교통이 중요한 것이다. 업무지구에 가깝거나 금방 갈 수 있는 교통이 있는 순서로 가격이 형성되어 있는 경우가 많다. 강남권과 한강벨트는 그 영향권인 반면 24년 당시에는 그 윗쪽은 아직 탄력을 받지 못했다.
p.44
수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다
- 입지독점성의 중요성이다. 공급이 많으면 주변 입주 때문에 전세가에 영향을 받고 매매가도 영향을 받기 때문이다. 서울은 신규 입주가 굉장히 어려운 땅이다. 그래서 보통의 경우 입주의 영향이 적어 누적상승률이 높을 수 있는 것이다. 수지는 좋은 입지이나 동탄등의 큰 입주 영향이지 않을까 싶다.
p.45
분당구는 특히 강남구와의 근접성 덕분에 더욱 강한 상승세를 보이고 있다. 이처럼 강남구를 중심으로 한 남쪽 지역들이 유사한 가격 흐름을 보이는 것이 대표적인 동조화 현상이다
- 분당구는 압도적인 입지(교육, 직장)로 강남 상승에 바로 영향을 받았다. 강남 집값과 동조화현상이 바로 나타난 것이다. 뒤늦게 나타나는 수지에 비해 확실히 입지가 더 좋다고 할 수 있다.
p.46
마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다.
- 마포구는 강남과 지리적으로 인접하지 않았고 생각보다 가기 어렵지만 도심업무지구, 여의도와 가까워 수요가 많은 지역이다. 따라서 강남이 상승했을때 영향을 받는다. 선호 지역이기 때문이다. 하지만 일산, 파주는 멀다. 교통도 안 좋다. 아직 그쪽까지 파고가 가긴 어렵지 않을까.
p.64
고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.
첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다.
둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다.
셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다.
- 모든 입지요소를 갖췄기에 그만큼 수요가 탄탄하다. 더구나 부자들이 모여산다. 이정도를 다 가진 입지는 없을 것이다.
p.68
노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다. 우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렵다
노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
- 업무지구에 접근성이 떨어지는 게 얼마나 수도권 시장에서 중요한지 알 수 있는 대목이다. 나름 택지에 아파트도 많은 지역이지만 아직까지 상승신호가 더디다. 광화문 업무지구도 동대문구, 종로 중구, 용산구, 성동구 등보다도 접근성이 떨어진다. 지하철 노선도 약하다. 구축들이 너무 많다는 점도 있다.
p.71
강남구, 서초구를 중심으로 고가 아파트 시장을, 노도성 지역을 중심으로 중저가 아파트 시장을 살펴봤다. 두 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점을 몇 가지 짚고 넘어가자.
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.
- 상승의 시차는 존재하지만 누적상승률은 비슷하다. 우리가 노려야 하는건 보기 좋은 수닭인 고가 시장이 아니라 암닭인 중저가 시장임을 잊지말자. 결국엔 강남부터 시작된 파고가 바로 주변을 거쳐 중저가 시장까지 오게 될 것이다. 이미 지난 상승장에서도 겪은바가 있다. 수요가 많은 서울이니 바로 중저가 시장에 대한 수요가 줄어들 가능성은 적다. 대신 리스크를 줄이기 위해 되도록 선호단지에 투자해야 할 것이다.
파트3
p.91
전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다. 2024년에 들어 강남구 아파트는 서울시 평균 대비 약 1개월, 후술할 노원구 대비 2개월가량 앞서며 이미 대세상승장으로 전환했다
- 이미 시작됐다. 서울은 상승장에 들어섰다. 강남은 이미 출발했고 노원도 따라가고 있다. 모든 단지가 그런것은 아니다. 기회를 찾을 수 있도록 노력해야 한다.
p.97
인플레이션은 복합적인 경로를 통해 주택 시장에 충격을 주는데, 크게 두 개의 측면(수요와 공급)으로 설명할 수 있다.
수요 측면에서 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다
- 인플레이션으로 인해 수요가 증가하고 거기에 건설비용 상승에 따른 공급 감소로 아파트 가격 상승을 자극하고 있다.
p.104
뉴욕 맨해튼의 경우 2022년 중반 연준의 금리 인상 이후 1년 이상 주택 가격이 하락했으나, 인플레이션으로 인한 신규 공급 부족과 임대료 상승으로 2023년 중반부터 오름세로 전환했다.
- 인플레이션은 세계적인 추세며 거기에 따라 임대료가 상승했고 부동산 가격도 상승했다. 우리나라만 과연 다르게 갈 수 있을까?
p.121
2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
- 전세가격 상승은 매매로의 전환을 부추기고 상황이다. 그래서 슈퍼사이클도 시작된 것이다. 앞으로 어떻게 될 것인가. 쉽지 않을것이다. 다만 여기서 상황만 탓할 것이지. 내가 할 수 있는 것을 할 것인지 선택에 따라 미래가 달라진다.
p.158
2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향(이슈2), 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작(이슈3), PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족(이슈4, 5)에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다
- 지금의 상승은 복합적이다. 그리고 여기에 심리가 반응했다. 살고 싶은 곳을 지금 아니면 못 살것 같은 심리가 움직였다고 봐야하지 않을까. 그래서 신고가 단지가 속출한 것으로 봐야하지 않을까.
p.161
단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
- 정말 수요와 공급 모두다 아파트 가격의 상승을 가리키고 있다. 너무 편향적이지 않나 싶지 않나 싶을 정도다. 그만큼 서울이 위험하지 않은 가 싶다.
파트4
p.234
대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다
강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다
②금리 인하는 시간문제다
이번 Part의 도입에서도 이야기한 것처럼 금리와 부동산 가격은 역의 상관성을 보인다
③거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다
앞서 살펴본 12개 단지들 모두 2024년 1~2분기를 기점으로 거래량이 늘어나고 매매가격이 보합 또는 상승세를 보이고 있다
④강남3구의 상승세가 전이될 것이다
주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다
⑤신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다
아파트 가격은 주변 신축 아파트의 가격에도 영향을 받는다. 어떤 아파트와 비슷한 조건의 주변 신축 아파트가 10억 원이라면 기존 아파트들도 그에 맞춰 가격의 격차를 두고 상승하는 모습을 볼 수 있다
⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다
서울시 아파트 입주 물량 부족에 대해서는 여러 번 언급했다
- 이미 상급지에서는 전고점 돌파가 얼마 남지 않았으므로 서울 대부분 단지들에게 전이될 것이라 했다. 사실 지금 일어난 상황이다. 이미 3급지 단지들은 많은 단지들이 전고점 수준 혹은 돌파를 한 상황이긴 하다. 하지만 이 추세가 당분간 꺾이는 것은 어려울 듯 하다.
STEP4. 책에서 적용할 것
1. 지금의 방향이 맞다는 것을 알고 두려워말고 견지하자.
2. 개인으로서 합리적인 선택을 위하여 반드시 2호기로 0호기를 갈아타자!
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(p.14)
2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 시점이 빠른 곳이
있으나(대개 강남), 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다.
(p.22)
현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스Golden Cross’다
(p.158)
2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향(이슈2), 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작(이슈3), PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족(이슈4, 5)에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다
(p.161)
단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
