[열기88기 5를대로 오르고, 2룰만큼 이룰 조💗 _방정부부] 평일에도 임장은 가능하다!!

안녕하세요! 부자가 되고 싶은 부부 방정부부입니다.

자음과모음님의 강의는 항상 문제보단 방법을 찾게, 실행하게 해주는 힘이 있는 것 같습니다.

하루만에 강의도 다 듣고 싶고, 이것도 하고 저것도 해야해 하는 어지러운 마음의 육아맘 오늘 완강열차 후기 적어봅니다!!

• 투자자로서의 확신 = 인플레이션으로 부동산은 상승한다는 확신

  ✔️ 확신과 실행력 !!

  ✔️ 서울이 덜 날라간 시기다 지금. 아직은 기회가 있음

  ✔️ 토요일 새벽에 일어나서 임장, 일요일 육아, 월요일 등원, 저녁에 공부!(임장보고서)

자모님 BM = 임장보고서 확실히 쓰고, 한번 임장나갈 때 효율적으로. 해보지 않은걸 해보자!! 

평일에도 임장할 수 있는 시간 생각해보기(어린이집 시간에 근처 임장, 복귀 후 점심시간 임장)

• 수익률보고서 우수사례

  ✔️임장보고서에 적용해보기 >> 

  500인 이상 사업체수(다른 경기도랑 비교해서 보기), 원천징수vs주소지 기준

     수요가 얼마나 몰리는가, 지역별 연봉

     베드타운 - 업무지구로의 접근성이 중요함 (지역마다 더 중점적으로 봐야하는 주요 선호 요소가 있다는점 다시한번 상기)>> 업무지구 1시간 내 입지독점성 + 여의도, 시청, 강남, 구디가디(엄청 좋은 이점은 아님 +알파)

• PART1. 부동산 투자할 때 꼭 알아야하는 부동산 사이클 / 타이밍

   

📍동대문역세권 아파트 - 래미안허브리츠

21년 매수 - 3년간 상승하지 않음. ⇒ 가치가 있기때문에 보유해야함!! 가치를 볼 수 있어야 보유가 가능함

가치에 따라서 회복하는 속도가 다르다는 것을 알고, 물건에 적용해서 매도 보유 의사결정 해야함

→ 현재 실거주 집도 몇천만 떨어져도 멘탈이 흔들림. 해당 단지 2억씩 떨어졌을때 과연 보유할 수 있을지? !! 가치를 알고, 보유할 수 있는 투자 마인드.갖기

→ 현재 갈아타기 준비하면서 경기외곽의 0호기를 통해 회복하는 속도가 다르다는 걸 알았고, 매도가 정말 어렵다는 사실을 뼈절히 느끼며, 가치를 보고 실행하며 경험을 통해 매도보유 의사결정력을 키워야겠다고 느낌.

자모님의 한마디,  타이밍은 시기가 아니라 가격!!!! 뇌를 갈아 끼워넣어!!!!!

✅가치의 유무(투자범위) >> 서울, 강남 1시간(가치성장투자 - 자산을 쌓는 투자), 1시간이 아니더라도 선호하는 환경에 투자(지방포함, 가치가 보통)

*지방은 가치 성장 투자는 아님. 가치가 보통인 투자, 쌀때 사서 투자금맞게 사서 매도해서 목돈을 불리는 투자

✅타이밍(가격) >> 좋은 타이밍 = 가격이 쌀 때, 나쁜 타이밍= 가격이 비쌀때

➕ 똘똘한 한채(마,성,송-토지거래허가,양천, 광진) = 가치 성장 + 전고점 + 전고점 돌파 가격

= 좋은거 하나를 사고 보유하는것.

✔️ 가치성장은 2주택까지 로드맵을 가져가는 것.

소액이라면(1억 미만) = 가치가 보통이면서, 좋은 타이밍인것.

가치가 보통이라는 개념에 대해 알게 됐다. 가치가 가장 좋은것도 있지만, 보통인 것에도 투자할 수 있는 실력키우기

📌cf. 가치를 가늠할 수 있는 도구 >> 아실, 호갱노노

호갱노노 - 거래가 없어서 선으로 되어있는것. 거래가 없다는 뜻. 가치가 ❌

거래가 없는 기준은?? ⇒ 5년간 월에 1개, 년에 거래 없는것. ⇒대단지가 거래가 활발

⭕️투자의 범위를 넓혀야할때⇒ 옛날에 좋은게 쌀때는 투자의 범위가 좁음. 좋은것들이 비싸졌으니까 그 옆에 덜 좋은것들까지도 투자범위를 넓혀서 투자해야한다.

❌세대수는 타협이 안됨!! 300세대 이상! ⇒ 급지 내려서 세대수 높은것 환금성이 중요!!

저평가 개념에 대해 알게 된점 :: 무조건 투자금이 싸다고 저평가가 아니라는점!!

❓저평가

전고점 -3%, -5% ex. 9.5억 9.2억.. 언저리여도 싸게 사는것이다. 내가 가진 투자금으로 가장 좋은 아파트냐

1)전고점 대비 -15% 5억 ⇒ 이게 더 좋을 경우가 높음(가치가 높을 확률 높음)

2)전고점 대비 -30% 4억

⇒ 덜 싸더라도 가치가 더 좋은것!! 그래서 비교가 필요함 1)이 먼저 많이오름

✨가치유무를 파악한다 = 별로 인거가 다 저가치라고 생각하는게 문제. 가치가 보통일 수 있을걸? 생각하기

✨저평가의 핵심은 비교평가!!

✔️ 부동산 투자 사이클

   초보가 투자하기 좋아하기 좋은시기 : 봄과 겨울. 겨울이 가장 좋음!!

   겨울>>매매가가 하락 혹은 보합, 전세가는 올라올때! 매매가가 너무 싸고 전세가가 올라오고 있기 때문에 투자하기      좋음. 서울에 좋은것들은 겨울을 지나갔음.

   봄>> 가격이 약간 올랐으나, 전세가 투자하기 좋음

   가을>>전세가 떨어짐. 역전세 가능성 있음.

   여름>> ex. 강남 3구…매매가 급상승

    가치가 있는걸 사고, 역전세 대응이 되면 충분히 보유 가능!! 서울에서 겨울인 것을 찾기

• PART2. 하루만에 완성하는 투자프로세스

  내 주변 지역에서 강남과 가까운 지역부터 선택하기!! 

  병렬보단 수직적으로 상급지 하급지 섞어서! 그래야 비교 가능하다

• 임장 프로세스

      1. 사전 : 아직 초보니까 월부지역분석보고서, 수익률보고서 활용하기!

      2. 분임 : 역에 도착 후, 상권 → 거주지의 분위기 확인가능, 역기준 임장

      상권 지도 캡처 : 상권의분위기 기록하기, 역에서 가까운 단지들 확인하기 => 이번주 단지임장 시 역에서 가까운 단지 확인하기 ex.목동현대1 차, 목동금호1차(300세대 이하아파트들인데? 덜선호되는 이유 찾아보자)

3. 단임: 아파트 주변 분위기를 봐야함. 아파트 단지안도 보지만, 더중요한건 상권과의 거리 역까지의 거리, 주변의 분위기!! 이것에 따라 입지가 정해짐.

=> 저번주 분임 때 들어갔던 단지 안 사진을 많이 찍었던거 같은데, 주변 상권, 분위기를 찍자!

4. 매임 : 매도시에도 적용 가능 >>

히스토리 물어보기(내놓은지가 좀 되었다면) 이전에 거래 협상 된적 있나요? 시도가 됐었나요?

실제 매임할 때 봐야할 것.

1)마루 - 매트 들고 보기. 문제 있을 수 있음

2)베란다 창문 - 방충망 확인하기

3)확장 - 단열공사 여부 확인 하고 묻기

4)수납장 - 곰팡이 여부 ~~특약 :: 곰팡이 안생기게 하기위해서 환기를 잘한다~~ =>0호기 월세입자 계약서에 담배 내용 상세히 안쓴점과 맞물려 이런부분 놓치지 말아야겠다고 다시한번 배웠다!!

<강의 후기 과제>

1. 열반스쿨 기초반 신청이유? 저는 투자를 통해 인생을 배우고 싶고, 그로 인해 제가 알게된 세상의 방향성을 아이에게 가르쳐주는 엄마가 되고 싶었습니다. 투자자로서의 마인드셋, 전체적인 투자 프로세스를 알고 싶었습니다! 현재 0호기 2채매도가 이렇게 어려운걸 보고, 혼자서는 멘탈관리, 이 시장에서 기민하게 반응할 수 없을것이라고 생각했습니다!! 투자든 ,내집마련 갈아타기든 강의 +조모임 하면서 준비해나가고 싶었습니다 : )
2. 열반스쿨 전체 강의 듣고 느낀점 ? 투자자로서의 마인드셋이 생각보다 정말 가장 중요한 것일 수 있겠구나. 그치만 조금씩 중간에 포기하더라도 다시 시작하면서 환경에 놓이면 언젠간 되는구나. 그냥 계속 가자. 해보자. 앞으로 6개월은 강의 꾸준하게 듣는게 1차 목표다. 라고 생각했습니다.
3. 앞으로 6개월 계획은? 1) 3개월간 내마기, 내마중, 내마실!!! 갈아타기 완료. 앞마당 3개. 2) 복귀 후, 지투, 서투, 실전반까지 앞마당 3개, 소액투자 완료! 

육퇴 후, 이렇게 공부할 수 있는 시간에 감사하며 피곤하지만,,!! 꿀잠 잘 수 있겠어요!! : )

하루 일과가 제 뜻대로 안되는 육아맘 이지만, 문제를 보기보다 방법을 찾는

평일에도 임장가는 엄마가 되겠습니다.