안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
날씨가 다소 쌀쌀해지면서
가벼운 외투를 꺼내야할 시기가
성큼 다가온 것 같습니다.
환절기 건강 유의하시길 바랍니다 :)
수도권 대부분의 아파트들이
21년 말 전고점을 끝으로
많이 오른만큼 하락했습니다.
23년초를 기점으로
매매가가 바닥을 다지긴 했지만,
그 후 무섭게 상승한 아파트들도 있고
거의 오르지 않은 아파트들도 많았는데요.
막연히
상급지니까 올랐겠지
하급지니까 안올랐겠지
라는 모호한 복기에서 벗어나
단순하고도 구체적인 방법으로
지난 단기 상승장을 복기하려 합니다.
바로 전고점 그룹핑입니다.
바로 예시를 들어보겠습니다.
지난 21년말 전고점이 14억대를
형성했던 단지들을 수도권 지도 위에 올려보았습니다.
1~3급지 : 붉은색
4급지 : 초록색
5급지 : 회색
으로 표시했습니다.
생각보다 전고를 14억대로 두면
상급지부터 하급지까지
다양한 단지들이 있다는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 단지들의 전고점이 같으니까
전부 같은 가치를 가졌을까요?
25년 9월 현재 가격과 함께 표로 정리해보면
전고점이 같아도 가치가 다르고
투자 우선순위를 알 수 있습니다.
25년 9월 3주차 가격
1. 결국은 땅이다
땅은 2~3급지이지만,
지역 내에서 후순위 구축 단지들이
4~5급지의 입지 좋은 구축들이
선호도 높은 신축들과
지난 시장 전고점이 비슷했습니다.
그런데 현재 시장의 분위기는 사뭇 다릅니다.
행당대림, 도화현대홈타운 같이
지역 내 후순위 구축 단지들이더라도
사람들이 좋아하는 땅이기 때문에
지난 전고점을 이번 단기 상승장에서
뚫고 올라간 것을 알 수 있습니다.
특히, 샛별우방이나, 사당우성2단지 같이
재건축 호재가 있는 단지들의 경우
상승흐름에 불이 붙어 무섭게 먼저
상승했다는 사실을 알 수 있습니다.
이를 통해 선호도는 낮더라도
결국 땅이 중요함을 다시 한번
느낄 수 있습니다.
2. 입지/수요 비교가 가능하다
경기 안양 동안구의 향촌롯데와
서울 노원구의 청구3차는
각 지역을 대표하는
학군, 학원가를 끼고 있는
단지들입니다.
두 단지는 똑같이 14억대의 전고점을 갖고 있으나,
청구3차는 여전히 12억인데 반해
향촌롯데는 13억으로 먼저 반등했습니다.
그 이유는 무엇일까요?
지도를 잘 살펴보면 그 이유를 알 수 있습니다.
두 지역의 위치를 살펴보면
노원 보다 안양의 물리적 거리가
훨씬 더 강남에 가까운 것을 알 수 있습니다.
더 나아가 강남 뿐만 아니라
구디가디, 판교, 수원 등
양질의 일자리 접근성이 좋기 때문에
공급이 해소되고 난 뒤에
먼저 반등했음을 알 수 있습니다.
비슷한 특징을 갖고 있는 지역이더라도
단지가 어디 땅에 있는지에 따라
입지, 수요가 다르다는 것을 알 수 있습니다.
3. 기회는 여전히 있다
상승 흐름이 왔던 상급지와는 다르게
4~5급지 정도 되는 단지들은
소폭 상승하긴 했으나
여전히 전고점을 돌파하지 못했습니다.
상대적으로 상급지에 비해
땅의 힘이 약하다는 것을 알 수 있습니다.
여기서 더 나아가 하급지 단지의
현재 가격을 보며 놀라운 점은
가치와 관계 없이 가격이 뒤죽박죽이라는 점입니다.
예를 들어,
안양시 동안구의 향촌롯데는
평촌의 학군지와 인프라를 품고 있는
입지 좋은 구축 중에 하나입니다.
다만, 물리적인 위치, 교통이
서울의 동대문구, 성북구보다 좋지는 않습니다.
여기서 가치 대비 저평가를 판단할 수 있습니다.
이를 통해 앞마당이 많고
임장과 임보를 통해
가치를 제대로 알기만 한다면
충분히 저평가 단지를
찾을 수 있다는 것을 알 수 있습니다.
직접 단지 비교를 해보며
가치 대비 저평가 여부를 판단해보세요!
/
전고점 그룹핑을 통해 알 수 있는
아파트 가치의 본질은 무엇일까요?
아파트가 어디 땅에 있는지 입니다.
이제 전고점을 믿지 말고,
휘황찬란한 신축을 믿지 말고,
땅과 입지를 믿으세요.
여러분의 치열한 노력의 결과물이
반드시 투자 성과로 이어지길 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
