안녕하세요
기회(chance)를 잡는 투자자 챈s입니다
23년도에 지방 광역시에서 1호기를 하고
벌써 2년이 지나 신규 임차인 분을 맞이하고
전세 상승분을 받았는데요
(아직 계약금만 받았지만..♡)
전세를 올려 받는 날이 올까 싶었는데
이런 날이 와서 감회가 새롭기도 합니다.
그 과정에서 느낀 것들을 나눠봅니다💜
공급 많은 지방에서 투자를 한다면
전세가 정리되는 것을 보고 들어가도 된다.
이 부분은 저도 2년 전 투자를
하면서는 잘 몰랐던 부분이었지만
강의를 꾸준하게 들어가면서 강의,
튜터님들로부터 많이 들었던 내용인데요
네, 공급 많은 지방에서는 정말로!
전세가 정리되는 것을 보고 투자 의사 결정을
내려도 된다는 것을 물건을 보유하면서 느꼈습니다.
아무래도 땅의 위치가 좋고
살고자 하는 수요가 많은 서울/수도권과는 다르게
지방은 인구 수도 한정되어 있고,
좋아하는 곳만 좋아하는 수요 쏠림 현상이
나타나는 경향이 있기에
입지가 약하거나, 사람들이
덜 선호하는 생활권, 단지라면
공급 때문에 가격 흔들림이 심할 수 있는데요
즉, 공급이 많은 곳에 투자를 하게 된다면
가격이 싸서 아주 매력적이기는 하지만
매매, 전세 모두 싸기에
투자금이 많이 들어가고
가격 회복이 되기까지 시간이
꽤 소요될 수 있다는 특징이 있습니다.
그렇기 때문에 공급이 과도하다면
보편적으론 매도 시기나 자금 회수를 하는 시기가
늦춰질 수 있다는 점을 알고 들어가야합니다.
(물론 시장 상황에 따라 다른 부분도 있습니다.)
제가 투자한 지역도 공급이 많은 곳이었고
2년을 보유한 후인 현재 매매가는
상승이 미미한 상황입니다.
근데 여기서 중요한건,
매매가는 그대로일지라도
전세가는 올라가고 있다는 사실인데요.
위 수요/공급 그래프를 봤을 때
2025년인 현재에도 공급이 어느 정도 남아있지만
2024년 초과 공급장은 지났고,
실제 현장에 가면 전세가 없다는 목소리가
들려온다는 것을 알아야한다는 것입니다.
매매가는 그대로인데,
전세가는 올라간다..?
현재 2025년엔 그만큼 투자금을 더 줄여서
투자를 해볼 수 있는 것입니다.
예를 들어 저는 2년 전인 2023년에
A의 단지에 1억 투자금을 넣었다면
어떤 누구는 2025년에 그보다 더 적은 투자금으로
A단지에 투자를 할 수 있습니다.
지방에서 투자를 한다면
공급을 꼭 유의해서 보시고,
전세 갯수, 실제 전세 실거래를 보고
좋은 가격의 물건을 만나
투자를 하셨으면 좋겠습니다.
또한 지방은 나중에 매도까지 해야하니
사람들이 좋아하는 단지 중에서도
꼭 좋은 동층향을 선택하셨으면 합니다.
관련해서 쓴 글 함께 공유드립니다.
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현장의 목소리를 들어야 합니다.
제목과 같이 저는 하루만에
전세 상승분 3천만원을 얻을 수 있었습니다.
사실 기존에는 매도를 하려고
8월 초에 물건을 내놓았다가
기존 임차인의 전세 만기가 12월로 다가와
전세로도 내놓아야겠다는 생각을 했었는데요.
그래서 기존에 매도를 하려고 손님이 있는지
생활권 분위기를 알아보기 위해
부동산 전반적인 곳에 전화를 돌렸었습니다.
그때 사장님분들께서 말씀 주셨던 공통 이야기는
'매수 손님은 간간히 있는데.. 쉽지 않을 것 같아요.
그런데 전세가 없어서 전세 손님들은 많은 편이에요.'
였습니다.
제가 투자했던 지역이 그동안 공급이 많아
매수 수요가 죽어있었고,
그 공급이 정리되고 전세 수요가 조금씩
제가 투자한 생활권까지 밀려 들어와
전세 물량이 대부분 1~2개에 가까운 상태였습니다.
제 단지에는 전세가 "0"개인 상태였구요.
그래서 아무래도 전세 만기가 돌아오고,
기존 임차인분도 이사할 집을 구하셔야하기에
전세를 새로 맞춰야겠다는 생각이 들어
매매, 전세 광고 둘 다 올려놓고
거래가 더 먼저 되는 것으로 진행하려했습니다.
(챈) "사장님, 임차인분 전세 만기가 얼마 안남아서
아무래도 전세 광고도 같이 내놓아야할거 같아요.
임차인분도 다른 집 전세 알아보고 있는데
집이 없어서 불안해 하시기도 하시네요
가격은 시세보다 조금 높긴한데 3.6억(예시) 괜찮을까요?"
(부사님) "아 그쵸? 요새 전세가 너무 없긴해요.
전세는 금방 나갈거니까 너무 걱정마요
우선 챈씨 매도가 우선이니까
매도 광고를 우선으로 할게요...
...
..
아, 챈씨 잠깐만 전화 끊어봐요"
(2분 후)
"챈씨, 금방 전세 구하시는 분 문의 왔는데,
지금 전세 3.6억으로 계약하는거 괜찮아요?
원래 시세는 3.3억인데 제가 지금 전세가 아예 없어서
전세 새로 나오더라도 집주인들이
3.6억으로 내놓을거 같다고 말했어요
그랬더니 3.6억으로 하겠대"
시세보다 1-2천만원 더 높게
전세를 올렸음에도
제 단지에 전세 물량이 “0”이니
(2년 뒤 공급 상황에 따라
너무 과도하지 않게 해야합니다.)
신혼부부 손님이
바로 계약 의사를 밝혀
하루만에 전세 상승분 3천만원을
얻을 수 있었습니다.
실제 현장에선
"임차인들이 새로 이사할 전셋집이 없어서
매매를 할 생각을 하고 있어요"
"매매 손님은 뜨문뜨문 있는데..
전세 문의는 많이 오는 편이에요"
"하루에도 저녁에 2팀 이상씩
전세 손님이 있어요"
"아직 실거래 뜨진 않았는데
어제랑 그저께 전세 거래 3건 됐어요"
라는 목소리가 들려옵니다.
공급 그래프만 보면
아직 공급이 정리되지 않은 모습이지만,
실제 현장의 목소리를 들어보면
전세가 없기 때문에 더 투자하기
좋은 시장이 되고 있음을 알 수 있었습니다.
아직 계약금만 받은 상태이지만ㅎㅎ
이 상승분을 받고 다음 투자를 그려보면서
"이제 시작이구나"라는 생각이 들었습니다.
1호기를 했던 2년 전에는
임장 하는 것도 참 쉽지 않고
내가 지금 잘 하고 있는 건지도
참으로도 어려웠던 것 같습니다.
다만 시간이 지나
전세 상승분으로 돌아온 것을 보면
정말 의미 없었던 순간은 없었고,
모든 순간 순간이 성장의 시간이었음을
깨달을 수 있었습니다.
이를 오랫동안 경험하고
실력을 쌓아나가기 위해서는
시장에서 오래 살아남는 것이
이기는 것이겠구나!
라는 것을
다시 마음 깊이 느껴봅니다.
읽어 주셔서 감사합니다💜
