안녕하세요?

월부 대표 교대 근무 투자자,

'선의'와 '능력'을 모두 갖춘 기버를 꿈꾸는

'김다랭s'입니다.

최근 들어서

날씨가 많이 추워지고

눈이 내리는 등

임장하기 쉽지 않은 날씨였는데

주말에 임장하시느라 고생 많으셨습니다.

최근에 동료와

투자 후보 관련 물건에 대해서

이야기를 나누는데

예상 전세 가격을 설정할 때

희망 전세 가격으로 설정하시기에

전세 가격 파악 방법에 대하여

말씀드리게 되었는데요.

간단하게 글로도

한 번 작성해 보고자 합니다.

I 나라면 이 단지를

이 가격에 들어오고 싶을까?

(예상 전세 가격의 중요성)

'이 단지에 전세 물건이 10개 정도 있는데

네이버 부동산 전세 최저 호가가 2.5억원이라서

예상 전세 가격을 2.5억원으로 생각했습니다.

예상 전세 가격을 어떻게 설정했는지

물어보면 위와 같이 답을 하시곤 하는데요.

'예상' 전세 가격은

말 그대로 '예상'이긴 하지만,

투자 후보 물건에서

최종 1등 물건을 뽑는 조건 중 하나인

'투자금'으로 활용되기 때문에

제대로 파악해야 합니다.

최종 투자 후보 물건에서 1등을 뽑을 때,

가격이 정말 싸지만 투자금이

많이 드는 물건 'A' 보다

가격이 상대적으로 덜 싸지만 투자금이

적게 드는 물건 'B'를

선택하는 게 나은 투자일 수 있기 때문입니다.

'나라면 이 단지를, 이 가격에 들어오고 싶을까?'

그리고 현실적으로 내가 생각한 전세 가격에

전세 손님을 구할 수 있는지

냉정하게 생각해 보셔야 합니다.

I 잔금일을 길게 잡으면

전세 가격을 높이 받을 수 있지 않을까?

(전세가를 잘못 설정하면 벌어지는 일)

'현재 전세 최저 호가는 2.5억원이지만

단지 주변에 공급도 없고

전세가 부족해질 것으로 보이는데

잔금일을 6개월 뒤로 잡으면

전세 가격을 높이 받을 수 있지 않을까요?'

지난 22년도 초까지만 하더라도

전국적으로 매매 가격과 전세가격

모두 상승하는 분위기였다 보니

잔금일을 길게 가져가서 전세금을 높이 받아

투자금을 적게 들이는 전략이 유효했는데요.

실제로 21년도 ~ 22년도 초에

투자하신 분들 중에 무피, 플피 투자를

하신 동료분들이 주변에 꽤 있었습니다.

하지만, 잔금일을 길게 가져가다가

시장 상황이 급변할 경우

전세 가격이 오히려 하락하는 최악의 경우가

발생할 수 있어서 주의가 필요합니다.

(공급이 없지만 해당 단지에 투자자들이

많이 들어와서 전세 물량이 누적되는 경우도 있습니다)

I 희망 회로를 돌렸던 K씨의 사례

(전세 가격을 잘못 설정하면 벌어지는 일)

K씨는 2022년 5월, 지방 광역시 임장 중

11년, 34평 매매 가격 3.5억인 아파트를 발견하고

앞마당의 아파트들 중 가장 저평가 되어 있다고 생각하였습니다.

또한 당시에 해당 단지의 34평이

약 1,500세대 넘는 대단지임에도 불구하고

전세 물량은 5개뿐이었고

최저 가격은 3.0억이었고

최근 실거래된 가격이 3.1억에 찍혀있는 것을 보고

'잘하면 3.1억, 못해도 3.0억에는 전세를

맞출 수 있겠다'고 생각하게 됩니다.

심지어 공실인 상태였고

잔금일을 12월 말까지 해준다고 합니다.

공실인데 무려 잔금이 계약일로부터 7개월이라니!

K씨는 이전의 상승장에서 겪었던 여러 투자 경험으로

'잔금일이 길면 전세가가 자연스럽게 올라가면서

투자금이 적게 들어서 무피까지도 가능하지 않을까?'

라며 희망 회로를 돌립니다.

K씨의 결과는 어떻게 되었을까요?

.

.

.

결과는

12월 말이었던 잔금일

1주일 전에 가까스로

전세 손님을 맞춥니다.

최종 전세 세팅 가격은 2.3억원..

당초에 예상했던 전세 가격 3.0억에서

2.3억원까지 무려 7천만원을 낮춘 것으로

당시 취득세율이 12.4% 구간이라서

최종 투자금으로 약 1.6억원이 들었습니다.

취득세 포함 약 9000만원의

투자금을 예상했었는데

7000만원이 늘어난 것입니다.

예상하셨겠지만

이 K씨의 사례는

바로 저의 사례입니다.

공급이 없어서,

현재 전세가 소진되고 있는 분위기여서,

잔금일을 길게 가져가면 괜찮지 않을까?

라고 생각하신다면

위 사례와 같은 일이 벌어질 수 있음을

생각해 보시길 바랍니다.

잔금일을 길게 가져가서

전세금을 높여서 투자금을

적게 들이려고 하기보다는

적정 전세 가격을 제대로 파악하여

추가 투자금이 발생되지 않도록 하는 것이

최선임을 명심하시길 바라며

이전의 저처럼

절대로 희망 회로를 돌리지 마시길 바랍니다.

I '예상 전세 가격' 설정하는 방법

전세를 구하는 사람들의 원씽은 무엇일까요?

바로 '융자가 없고 전세 가격이 싸고

상태가 좋은 집을 구하는 것'입니다.

'나라면 이 단지를, 이 가격에 들어오고 싶을까?'

내가 전세를 구하는 임차인이라고 생각하고

내 물건이 해당 단지와 단지 주변뿐만 아니라

상급 지역에 광고 되어있는 전세 물건들과 비교했을 때,

가장 들어가고 싶은 물건일지 생각해 보시길 바랍니다.

이때, 다음 3개 유형의 물건들은

경쟁 물건에서 후순위로 생각하셔도 되는데요.

(후순위로 생각하라는 것이지

제외하라는 의미가 아닙니다)

1. 융자가 있는 물건인 경우

2. 이사 날짜가 지정되어 있는 경우

3. 1층 물건인 경우

※ 반대로 수리 상태가 잘 되어 있거나

시스템 에어컨이나 중문 설치 등

임차인들이 선호할 만한

요소가 있다면 강력한 경쟁 물건이 됩니다.

내가 생각하는 예상 전세 가격이 2.5억원이라면

2.5억원에 다른 집이 아닌 내 투자 물건에

들어올지 냉정하게 생각해 보시길 바랍니다.

I 절대로 조급한 마음에 투자하지 마세요.

주변의 다른 동료들이 모두 투자를 해서..

투자금을 가만히 두는 게 아쉬워서..

'투자'라는 행위를 하고 싶은 건 아닌지

되돌아보셨으면 좋겠습니다.

혹여나 위와 같은 이유들로

투자를 하려고 하신다면

'조급한 마음에 투자를 하지 않고

나에게 알맞은 투자 물건을

기다리는 것 또한 투자이다'라고

말씀드리며 이 글을 마칩니다.

- One Page 정리 -

1. '나라면 이 단지를,

이 가격에 들어오고 싶을까?'

2. 전세 가격, 기간

희망 회로 돌리기 절대 금지!

3. 전세 경쟁 물건 후순위 3요소

1) 융자가 있는 물건인 경우

2) 이사 날짜가 지정되어 있는 경우

3) 1층 물건인 경우

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)