[실전 임장 클래스 후기 행복한자산가] 실전반 광클에 실패했다면 추천 100개!!

안녕하세요. 행복한자산가입니다.

지금까지 월부 강의를 들어오면서 튜터님과 직접 만나 이야기를 나눠볼 기회가 아쉽게도 없었는데요,

실전임장클래스는 튜터님과 함께 임장을 하며 질의응답을 할 수 있다는 이야기를 듣고 바로 신청했습니다!

결과는 대만족! 궁금했던 부분들에 대해 명쾌한 해답을 내려주시니 비슷한 실력을 가진 분들과 오랜 시간 고민했던 내용들이 쉽게 정리되었습니다.

[분위기 임장]

• 생활권은 법정동 기준으로 6개정도로 나눈다
• 상권 위주로 보고 사진으로 기록 남기기
  • 상가 관리 정도
  • 상가 가게 수준
  • 공실 여부 :  공실이 많지 않고 계속 새상권이 들어오는 것은 회전이 잘 되고 관리가 괜찮은 것 예)부천VS일산
  • 프랜차이즈 유무
  • 좋다 안좋다로 확정 짓는 것이 아니라 생활권 내에서 비교를 해본다
  • (상가사진비교)
• 분위기가 바뀌는 지점을 확인 : 길 하나로 나뉘는 생활권 차이를 느끼고 비교!
  • 인도의 넓이, 보도블럭 관리정도, 조경 등이 생활수준을 보여준다. 한번 올라간 생활수준은 유지하려고 한다.

    • 다른 1기 신도시에는 없는 길 옆 조경과 인공 물길

      

    • (도로사진비교)

    • LED가로등과 길가 소나무 조경 → 생활수준을 보여줌 (관리 민원의 차이)

      

    • 

  • 상가 차이
  •  
• 90년대와 2000년대 차이
  • 건물 자체와 생활권이 다른 것을 확인해보기
• 교통 확인
  • 버스정류장에서 강남가는 버스가 있는지 확인
  • 전임을 통해 실제 출퇴근 경로를 알아보고
    입지분석에서 생활권별로 정리해서 적고, 
    단지분석시에도 단지별로 확인 후 기록한다.
• 인상 깊었던 사용과 기억해야 할 내용을 적는다.
• 상가주택과 아파트가 같이 있으면 균질성은 떨어지나 상가가 상권의 역활을 하고, 보통 가격에 영향을 주지 않음
  • 분임시 균질성이 떨어지는 것을 확인하고, 집에서 가격에 연결되는 지를 확인해본다.
  • 하지만 보통은 상가주택과 같이 있다고 해서 단지의 가격이 떨어지지는 않는다.
• 스쿨존, 노란색 횡단보도
  • 잠시 멈춰서 주변을 둘러본다
  • 아이들이 많은지, 주변에 단지가 많은지를 다시 확인한다.
  • 택지에서는 잘 보이지만 특히 서울에서는 잘 안보이기 때문에 서울 임장시 멈춰서 확인해 볼것
• 멀세권
  • 버스 타고 2-3정거장 떨어져 있는 곳, 10분정도 걸리는 곳
  • 멀세권이라도 자체 내 생활권이 잘 이루어져 있다면 괜찮다
    • 꼭 역세권이 아니라도 생활권이 잘 형성되어 있다면 투자가능! 못하지 않는다!
    • 예)관악구 봉천생활권

• 상동역 상권

  

  • 관리가 잘되고 있는 대형상가들
  • 상가내에 있는 입시학원들 : 부천내에서 주요 학원가 역활, 주변의 수요를 끌어 들이지는 못함
  • 강남에서 멀리 떨어져 있음에도 불구하고 입지 좋은 구축이 8억이 넘어 가고, 전세가도 높다는 것은 그만큼 이곳이 자체 수요가 있어 가격을 잘 받쳐주고 있다는 것 → 잘찾으면 소액으로도 투자가 충분히 가능하다
  • 원래 중동 보람마을이 시청이 있고 예전 중동 중심으로 더 좋아했지만 2000년대 들어서 상동으로 넘어감
  • 신축인 트레지움보다 상동을 더 선호하지만, 신혼부부들은 신축을 더 좋아하긴 함.

  • 상동역 상권에서 우회전하니 택지가 끝나고 상가주택이 나옴, 여기서부터는 메인상권이용이 어려움

    

[단지 임장]

• 단임루트는 분임루트와 반대로 짜기
• 기준)보람마을 아주아파트 : 잘 관리된 90년대식 → 페인트칠, 조경등이 관리가 잘 되어 있음
• 이동시간 포함 한 단지 당 10분

• 단지 임장시 봐야 할 4가지 (사진 4장남기기) + 사람
   : 반드시 가격차이로 연결되지 않음, 생활권/지역의 수준 확인가능  + 입지가치 차이까지 파악해야 가격이 연결됨
     예) 보람마을은 수도권 평균으로도 관리가 잘되어 있지만 바로 가격이랑 연결되지 않음. 입지가치를 고려해야함.

   : 보통 2군이상이면 단지 관리가 잘 되어 있음

   : 나만의 판단 근거 단지들이 있으면 좋음
    예)보람마을

  • 문주
  • 조경/잡초/청소상태(분리수거함의 정리, 보도블럭의 청소) 확인
    • 가격에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아니라 단지 간 비교를 통해 생활 수준을 파악하는 것이 중요!!
    • 이런 것들이 쌓여서 자연스럽게 비교가 된다.
    • 페인트상태도 봐야 하지만 주기에 따라 바뀔 수 있는 것이기 때문에 그것보다는 평소 관리 상태를 더 봐야 한다.
  • 자동차
    • 지하주차장에 가서 눈앞 20대중 5대 이상이 g80이상이면 생활수준이 높은 곳
    • 못들어가면 무리해서 들어가지 말고 매임시 확인한다.
    • 예)수지>일산
  • 현관문
    • 특히 구축에서 확인
    • 번호키, 보도블럭, 조경까지 한번에 확인가능함
  • 사람
    • 한 두 명으로 판단하는 게 아닌 비율로 파악해보자
    • 하교시간에 중/고등학생들 확인, 퇴근시간에 같이 퇴근한다는 생각으로 가보고 지름길도 따라가서 파악하기
    • 어느 시간 대나 보이는 60대이상의 수준을 확인 : 보통 생활수준대로 하고 다니시기 때문
    • 단임 때 못 보면 매임 시 확인

    • 복도에 킥보드나 유모차 등으로 아이들이 많은 지를 파악할 수 있음

       

• 단지 내 조경
  • 단지 조경 칼각 잡힌 것 확인

  • 

  • 신축은 조경 차이가 심해서 잘 봐야함.
  • 90년대와 2000년대를 나눠서 생각하기
  • 대형평수가 있는 단지가 생활수준이 높아 관리가 잘됨
    • 예)송파 문정래미안 : 동간거리도 넓고 관리도 잘되고 입지도 좋음

  • 예전 아파트지만 관리가 잘된 아파트

    

  • 2002년식 치고 괜찮은 조경상태

    

  • 영등포 당삼래 : 구축대장, 단지의 조경이 관심을 갖는 주민 → 그만큼 신경 쓰는 사람이 있다. 관리가 된다.
  • 예) 영통 힐스테이트(17년식) vs 영통 아이파크캐슬(19) : 더 신축인 아이파크캐슬 조경이 더 별로임
• 단지임장 후 상중하 나누기
  • 생활권 넘어가기 전에 나눠본다
  • 이 때 나눈 상중하는 매임시에 다시 확인한다.
• 라운드창틀과 선호도의 영향은 없다. 단지 내에서의 차이가 있을 수 있지만 그것으로 단지 선호도가 바뀌지 않음
• 유흥상권이 없을 수는 없음. 그 비율이 중요한 것

[매물 임장]

• 인테리어(수리)의 기준
  1)물건자체의가치 : 장기보유할거면 임대관리를 위해 애초에 올수리하는게 좋음
  2)현재 전세시장: 지금시장이면 전세가 잘나가니까 굳이 수리 안해도 된다.  

      → 하지만 만약 서울에 있는 물건이면 장기보유하는 것이 좋으므로 올수리 또는 가성비수리를 하는 것이 나음.

• 가성비 수리를 위한 최소한의 기준 :  화장실과 싱크대가 잘 되어 있어야 한다.
  • 화장싱 싱크대 잘 되어 있다면, 도배/장판/LED/시트지 정도(몰딩&샷시)
  • 천만원아래로끊으면됨
• 수리를 하고 전세가를 높이던지, 아니면 수리 안한 상태로 싼 전세가로 내놓던지
  • 혹시나 세입자가 싱크대를 갈아달라고 하면, 씽크대 수리비용 400만원 대신 전세 200만원 깍아주는 식으로 네고도 해볼 수가 있따.
• 수리를 위해서는 중도금 + 내 대출로 잔금을 하고 공실을 만들어야 한다.
• 벽에 손을 짚고 빼놓는 부분이 없게 매임할 것
• 모델하우스에도 가봐서 유행하는 디자인 살펴보기
• 하자가 아닌 수리할 사항들은 마지막에 네고 시 이용가능한 것들로 그냥 다 수리 해달라고 하는 것은 무리인듯
• 구축 복도식에서 사이드
  • 곰팡이나 단열문제로 선호도가 떨어진다.
  • 이왕이면 속집이 낫다.
  • 계단식에서 사이드는 구축복도식에서 많큼 선호도 차이가 나고 피해야하는 정도는 아니고 그냥 속집을 더 선호하는 편 정도로 생각하기
• 구축탑층은 진짜 안하는 게 낫고 무조건 4층이상하는 것이 나음
• 확장분양한 집에서 확장분양 안하는 것은 선호도가 많이 떨어진다
  • 서울은 거의 없고 간혹 지방에서 보인다.
  • 선호도가 떨어져 환급성이 떨어진다. 주의할것

1.다정한마을 삼성래미안(02년식)

• 단지관리 잘 되어 있음
• 2000년대 초중반 체리색 몰딩 → 화이트로 바꾸면 좋음
• 2000년대 초반아파트에는 전실이 많음 → 수리하는 입장에서는 타일, 벽돌을 깨야해서 돈이 더 들어간다.
• 편백나무와 같은 취향 타는 디자인 역시 제거를 해야 해서 수리 비용이 더 든다.
• 요즘 유행하는 화장실
  • 무광 손잡이, 샤워걸이, 타일
  • 연그레이색이나 연베이지색타일
  • 화장실 위는 보통 편평한 걸로한다.
• 확장안된 34평도 싸게 사면 괜찮다.

• 

• 광폭베란다 34평은 확장 안해도 되지만, 올수리시에는 확장을 고려한다.
• 원형샷시 편형한 샷시 수리시에는 관리사무소 확인을 미리 해야한다.
• 베란다 창고 문은 꼭 열어서 확인한다. 곰팡이가 있는 경우는?
  • 마지막 협상 시 50만원 더 깍아보기(모든 것은 협상의 요소, 특히 가계약금 넣기전에)
  • 긁어내고 다시 페인트 칠 하면 된다.
  • 공실 아니고 입주 상태에서도 페인트칠 가능
  • 보통 끝라인이 좀 더 곰팡이가 생기긴 한다.

• 냉장고 빼고 썩어있는 것은 하자는 아니고 안고 가야하는 부분이고 혹시나 곰팡이가 피어 있다면 잘 이야기 해보되 알아서 하라고 하면 어쩔 수 없는 부분임

  

• 세입자와의 관계도 중요하므로 50만원 아래로 수리비용 드는 경우 그냥 해주는게 나을것 같고, 특히 협조적이면 더 잘해주자.

• 올수리시 필요 없는 것은 다 철거 하는 것이 좋음. 못도 같이 다 철거하는 것이 좋다

  

  

• 철거하는 날은 미리 철거할 것들을 꼼꼼히 확인 한 후에, 반드시 현장에서 보고 하나 하나 떼는 것을 확인하는 것이 좋음!!!
• 화장실 수리비용 : 하나에 350, 두개에 600-700
• 배관이 되어 있으면 드레스룸을 화장실로 바꿀 수도 있고 비용은 350정도
• 수리시 명확히 해야할분
  • 올수리기 장판깔지 말고 마루를 드러내고 다시 까는 것이 맞다.
    • 마루에 장판을 덮은 건지 매임시 확인은 힘들지만 진짜 매수를 생각하는 경우 들어서 확인해볼 수는 있다
  • 화장실은 덮방보다는 깨고 방수처리를 하게 맞다.
    • 매물을 볼 때 화장실 타일이 문가장자리 보다 튀어 나와 있으면 덮방일 확률이 높음
    • 요즘은 욕조 관리가 힘들므로 버리고 샤워실로 바꿔서 수리 하기도 한다.
• 수리 시 견적은 보통 10군데 : 부사님(1-2), 숨고(1-2), 네이버부동산(1-2), 동료/지인추천
  • 보통은 동료추천이 좋음
  • 하지만 한시간이상으로는 사장님들이 이동하지 않음
  • 목공하시는 사장님이 좋음(특히 몰딩집인경우 더 좋음, 시트지 대신 다 바꿔주고 200), 인테리어만 하는 경우는 비추
  • 코크드림님 견적서는 항목이 많으니 비용이 많이나옴
  • 기본적으로 견적이 싼 데가 좋고 견적서랑 시방서 비교해서 좀 더 주는 게 더 쌀 때가 있음
    • 단, 내가 꼼꼼하게 보고 비교하고 요구해야한다.
  • 주방도 쓸만한 경우 시트지만 하면 됨

2. 은하마을 주공1단지(95년식)

• 수도권 대표적인 20평대, 역세권 구축, 복도식, 가성비수리
• 수리비500만원
  • 문, 창틀 페인트칠에 문고리만 바꿈
  • 신발장 교체
  • 상태는 괜찮으나 옛날실 화장실 인테리어
• 복도식 안방은 누수가 있을 수 있음
  • 천장에 물이 새서 마른 느낌이 있다면 반드시 수리이력까지 꼭 물어봐야한다.
• 구축은 특히 벽지를 잘 봐야 함
  • 가쪽 벽에 곰팡이를 잘 확인
• 요즘 안쓰는 씽크대
  • 대리석도 아니고, 상부장 하부장도 옛날 거에 손잡이만 갈아놓고, 수전내림도 안함, 타일도 예전 그대로

  • 하지만 그대로 전세가가 싸면 전세가 나간다. 지금 시장에서는 충분히 전세를 뺄 수가 있다.

    

    

• 외벽에서 물이 타고 들어온 흔적
  • 수리가 필요한 집은 올수리로 샷시까지 교체하면된다.
  • 아니라면 코킹을 하면 된다.

  • 

• 5년 안에 갈아탈 거라면 이정도보다는 조금 더 좋게 수리하는 것이 좋음
• 들어가서 거실이 작으면 59type이 아닌 49, 50 type일 수도 있음

  • 이 정도는 59type치고 괜찮게 거실 평수가 나온것

    

• 구축 20평대 주의 사항
  • 방3 > 방2
    • 비역세권 방3 < 역세권 방2 ????
  • 계단식 > 복합식(복도식/계단식 섞인것) > 복도식
  • 구조차이가 가격차이 3-4천, 많게는 5천까지도 차이가난다
  • 차이가 나는 것들은 시세조사부터 타입별로 따로 따는 것이 좋고, 좋은 구조가 더 싸게 나온게 있다면 기회! 

3. 두산위브트레지움2차(12년식)

• 역에서 멀어질 수록 가격이 떨어지기 때문에 아이파크가 연식이 더 있어도 아이파크를 더 선호함

• 수도권에서 4가지로 나누는 역 접근성: 단지임장시 역접근성을 고려하면서 선호도를 생각해보기

  1. 초역세권 : 걸어서 한블럭정도

  2. 역세권 : 800-1000m거리

  • 초역세권과 역세권의 가격을 비교해보고 감을 익히자

  3. 도보 10-15분 이내의 비역세권

  4. 버스정류장 3-4개 정도의 거리에 있는 버스로 10분정도의 비역세권 

  • 걸어가기는 멀고 버스로 가기엔 가까운 거리
  • 이 정도의 거리 까지가 교통 측면에서 괜찮음 예)관악구 봉천, 부천 위브트레지움
  • 수도권에서 이 정도의 거리에 있는 신축은 역세권 구축보다 비싸다

• 신축하자
  1)화장실 타일 : 부풀어 있거나 깨져있는 것 확인 →  수리비 100-120만원 정도 
  2)누수나 물이 처 들어온것

  

  • 누수는 보통 위에서 내려오는 것
  • 물이 처들어온 것은 보통 외벽에서 물길이 흘러 들어옴, 코킹작업을 하면된다.
  • 하지만 반드시 누수인지 DDx를 해야한다.
  • 만약 누수가 있다면 이력을 먼저 확인하고 신축은 하자 접수 하기도 한다. 리스크 감당이 가능하면 산다. 

  3)곰팡이

  • 

    특히 배란다 확인
     

• 팬트리

  • 2010년대부터 있음 : 작은 사이즈

    

     

  • 2016년도부터 큰 팬트리 :  알파룸처럼 방4개처럼 보이기도함

• 2012년식으로 30평대, 구조가 애매함, 실외기 실이 문앞에 있고 방 모양도 이상

  

• 이 정도 상태의 집은 도배(못이 너무 많음), LED정도 수리하면 좋을것 같음

  

   

• 페인트 벗겨내고 칠하면 됨

  

[임장보고서]

• 환경 : 생활권 분위기 + 역 주변 분위기 + 백화점/마트/병원등 정성적인 요소 모두 고려
• 단지분석 교통 : 역과의 거리 + 강남까지 걸리는 시간
• 단지선호도
  • 생활권별로 상중하정도로 나누기
  • 단임 후 선호도 정하고, 보고서 쓰면서 정리하고, 전임으로도 확인해보기
  • 특히 내 생각과 가격과 안맞는 부분은 더욱 더 전임으로 확인
  • 잘 구분이 안된다면 가격으로 확인 후 그 이유를 맞춰보고 다음 앞마당에 적용해보자
  • 입지좋은 구축 < 버스10분 신축
• 생활권 별로 대표단지를 뽑기(예. 입지 좋은 신축/입지 좋은 구축)
  • 임장보고서에 넣어보기
  • 입지차이와 가격차이의 감을 익히는 연습하기

[기타]

• 투자관점에서 10평대
  • 전세가가 많이 오르지 않음
  • 그렇기 때문에 차라리 평촌 10평대보다는 산본 20평대등 한 급지를 낮춰서 20평대를 보는 것이 더 좋음
  • 10평대는 시세차익관점에서 봐야할 물건
  • 하지만 내집마련 관점에서 비쌀 오피스텔 비용보다는 10평대를 하는 것이 가성비적으로 괜찮다고 할 수 있음
• 수익률 :
  • 지방 : 4년에 수익률 100-200%, 보수적으로 2년에 100-120%정도
  • 수도권은 수익률보다는 가치 있는 물건을 사서 오래 보유하는 것이 중요
    • 전저점 기준으로 10년간 매매가 2배 정도(보수적으로 1.7배) 오를 것으로 계산해 볼 수는 있음
    • 안전마진 : 전고점대비하락률
    • 하지만 지금은 점점 전고점이 없어지고 있기 때문에 철저히 가치와 가격을 보고 선택해야하는 상황
    • 강남 1시간 이내의 단지에 투자 = 우리나라 성장률에 투자
  • 지금 시장에서의 전고점 수준 = 비싸지도, 싸지도 않은 수준
    • 같은 수준의 단지면 전고점을 참고해서 비교해보기
• 투자시 매물 찾고 매물 보는 법
  • 투자 단지 찾는법
    • 지역3개, 단지 5-10개를 정해 두고, 매일 전임하기
    • 전임해서 괜찮은 물건을 찾으면 매임
    • 혹시 물건을 못 찾았다면 다음주에 또 전화
      • 지난 주에 전화 드렸던 사람인데요 혹시 물건 있나요?
    • 지금 시장은 물건 자체가 없기 때문에 물건을 잘 찾는 것이 중요한 시점임
  • 네이버 부동산에서 괜찮은 것 골라서 전화해보고 매임한 뒤에, 그 괜찮은 것을 기준으로 정하고 단지 매임을 한다.
    • 단지마다 2-3시간 간격으로 해서 단지 물건을 털어서 본다.
    • 괜찮은 물건이 있다면 주변 부동산도 털어보고 온다.
  • 매물털기
    • 내가 본 싼 물건 확인 한 후에,
    • 다른 부동산에 들어가서 어떤 물건 있는지 물어보기
    • 또는 더 싼거 있는지 물기
  • 괜찮다면 매수 결정!
    • 매임 때 봤던 수리필요한 부분들을 가계약금 넣기 전에 협상의 여지로 두고 조정해보기
• 지금 시장은 매도자 우위시장이라 세입자가 집 안보여주는 일이 있지만, 전체시장에서 보면 항상 그런것도 아님
  • 그려러니 하고 대응하기
• 생활권 외각의 신축과 생활권 가까운 구축
  • 입지가치를 알고 가격을 아는 것이 투자의 가치 판단에 좋음
  • 신축이라고 무조건 좋은 것은 아님, 신축도 신축 나름이다.
  • 생활권에 모여 있는 연식이 조금 더 있는 것이 생활권에서 떨어진 초신축보다는 더 선호됨
• 4층부터 싸면 투자가능!!
  • 앞뒷동 차이처럼 선호도 차이가 있는 경우 같은 투자금이면 앞동을 하지만,
  • 4층부터는 큰 차이가 없어도 해도한다.
  • 전세는 어차피 층이 중요한 것이 아니라 컨디션이 중요하기 때문
  • 다만 환급성 측면에서 4층이 우선순위에서 확실히 밀리는 것은 맞기 때문에 그것을 알고 싸게 내놓으면 됨
  • 대응의 문제
• 갈아타기시에는 욕심을 버리고 매매가의 마지노를 정하자
• 세낀 물건을 볼 떄는 전세입자의 성향을 파악해보고, 대화가 잘 될 것 같으면,
  • 그 동안 사는데 불편함은 없었는지? 괜찮았는지?
  • 단점이나 하자등을 물어 볼 수 있다.

[중개사님과의 대화]

• 중개사란?

  1. 중개수수료가 유일한 소득원

  • 그래서 계약을 성사시키는 게 중요. 꽃 커피보다는 계약을 할 사람이 중요함

  2. 과열 경쟁시장 : 매도인에게 유리할 이유가 없음

• 공부하러 온 사람과 투자자의 차이 : 티가 바로 난다

  1.  질문의 의도가 다르다

  • 집 보기 전에 질문이 이미 정해져 있는 느낌 → 집 보고 내려가는 길에 하는 질문을 하는 것이 좋음

  2. 당당함

  • 손님은 원래 당당한 포지션임. 하지만 공부하러 오면 당당하지 못한 느낌.
  • 당당하게 보는 것이 중개사에게도 좋음. 당당하게 보자!
  • 미안해 할 필요가 원래가 없음 : 10명 중 두명 정도만 계약. 계약을 안하는 것이 일반적임
  • 맘에 안드는 것은 맘에 안드는 점을 꼭 찝어서 구체적으로 말해줘야함
    • 예) 동향은 별로고 남향이면 할께요(O), 애매해서 별로에요(X)
• 3가지가 있으면 곧 계약할 사람
  • 기간 정해진사람
  • 조건 정해진 사람
  • 능동적인 사람

  • 예)저 이번달까지 할께요. 이가격에 남향이면 연차써서라도 살거에요

    =>좋은 멘트!! 이정도면 무조건 중개사가 물건 구해준다. 부동산이 좋아하는 멘트

  • 할 것 같은 느낌을 주는 것이 중요함. 그게 나에게도 유리함.

  • 워크인 할 때도 이 세개중 하나를 섞어서 이야기 해보기

• 전임 시 기본 멘트 후 궁금한 내용 물어 볼 것

  • 안녕하세요 네이버부동산보고 연락드립니다. 몇동 몇층 얼마짜리 물건 있나요?

    =>여기까지가 기본임

  • 이후에 궁금한 것 물어보거나 물건 볼 수 있는지 물어볼 것
• 갭이 부족한 경우 차라리 범위를 말하는 것이 더 낫다.
  • 예) 3억 → 3억 3-4천 정도 무리해서 할 수 있는데 그래도 웬만하면 3억으로 보고 싶어요
  • 나중에 ‘취득세 고려못해서 그 가격에는 안되겠어요.’ 라고 이야기하면 서로 기분 나쁜 상황 아님

• 전화보다는 워크인을 더 선호. 전화는 후 순위로 밀리게 됨

• 홀대하는 부동산은 거르자.

  • 진짜로 좋은 물건가지고 있지 않는이상 그냥 거르는게 나음.
  • 투자를 모르는사람
  • 부동산 일을 못하는 사람
  • 일 잘하는 부동산은 매수자의 조건을 찔러볼수있다. 트라이해본 부동산은 천깍이는걸 안다.
    • 이런 부동산을 찾아야한다

• 전세 잘 빠지는방법⭐️⭐️

  • 고객이 좋아하는 것
    • 좋은 상태 (후에 깨끗하게 될 것이라는 것보다는 미리 깨끗한 상태로 해 놓는 것이 더 빨리 나간다.)
  • 부동산이 좋아하는 것

    • 언제든지 볼수 있는집 + 조건을 열어 놓는것

       =>가격빼고 웬만한 조건 맞춰줄수 있다고 이아기해 놓기(조건은 수리같은것임)

    • 초과 보수는 만원이라도 더 못 받는다. 받으면 3년안에 신고가능

• 매매가 조정 : 부동산을 설득시키는 것이 키포인트!

  • 설득 할 만한 내용을 미리 준비해서 협상을 통해 매매가를 조정해본다.
  • 매도 매수 비슷시장이라면 빨리 계약되는 것이 부동산입장에서는 좋기 때문에, 95%매도 결정 시,
  • 이 조건 되면 계약 할께요. => 마법의 문장
  • 천만원 깍으면 계약 할께요. => 설득이 안되서 효과가 없음, 중계사도 설득 못함
  • 매도인의 니즈 해소
    • 잔금일 정해진경우 맞춰서 잔금을 해준다
  • 근심 걱정에 대한 니즈 해소
    • 매도인은 매도 후 집에 문제 있는 것을 걱정하기 때문에 매수자가 다 신경 쓸테니까 천만원 깍아보기
    • 문제가 생길 수도 있끼 때문에비추카드 하지만 마지막 카드임
  • 대체물건 들고가기
    • 두가지물건 들고가서 협의해보기
    • 예) 물건 더 좋은데가 오천 비싼데 여기가 천 더 싸면 할께요.
  • 어쩔수 없는 상황 만들기
    • 예) 저 취득세계산못했어요. 예산 아예 안돼요.  
  • 하자 찾고 네고해보기
  • 미리 준비해야한다!!!!!!!!!!!

• 매매특약을 잘 안넣어준다면?

  • 계약 직전이 가장 적극적
  • 협의 후 가계약금 넣기 전에 특약을 이야기하기

    • 전혀 실례되는 상황이 아니다

    • 만약 이 때도 적극적이지 않다면 그냥 거르기
  • 하지만 가계약금 넣고 나면 끝임.
  • 매매특약은 사실 가격 빼고 특별한 특약이 없다.
    • 하자담보특약등 불리한 특약은 차라리 지우고 민법대로 하는 것이 낫다.
      • 가계약시에 ‘제가 못본 하자는 잔금일 전에 수리하시는 것 맞죠?’ 정도로 문자남기기
      • 중대하자는 원래 안보이기 때문에 중대하자가 아닌경우 잔금일 기준으로
    • 중도금 비율이 너무 높으면 안됨 : 근저당+계약금+중도금 합쳐서 매매가의 90%아래로 되도록
• 임대차특약은 임차인, 임대인 모두에게 유리하는게 넣는 게 중요