안녕하세요 행복한썬지입니다.
저는 현재 매코를 통과한 2개의 물건을 협상하려고 합니다.
부사님께 협상을 하며 특약가계약까지 빠르게 진행될수 있게 특약을 미리 준비하고 협상에 들어가려 합니다.
저의 상황은 잔금대비가 안되는 상황이라 리스크방지가 최우선입니다.
[A물건]
- 상황 : 세입자거주/만기26.01/개갱권사용안함
- 추진방향 : 제가 매수하면서 새롭게 전세계약을 쓰는 방식
꼭 들어가야 할 특약
: 본 계약은 매도자와 현 임차인이 새로운 전세계약을 하고 이를 매수자가 전세승계하는 방식으로 한다. 만일, 현재 계약중인 전세계약이 파기될 시 매매계약 또는 즉시 파기되며 잔금일과 상관없이 즉시 배액배상한다.
: 매도인은 현 임차인의 전세금으로 잔금 치르는 것에 동의하였고, 매도인은 매수인과 현 임차인의 전세계약에 적극 협조하기로 한다.
: 매매잔금일은 전세잔금일로 한다.
저의 상황으로 잔금대비가 안된다는 점을 부사님,매도자분께 확실히 알려드리지만 사실 위의 특약내용은 전세계약이 파기되면 매매계약 또한 파기되기 때문에 매도자분들이 선뜻 들어주시지 않으신 경우가 많이 있었습니다…
혹시 이 특약이 거부될시 배액배상부분은 빼고 즉시 파기된다는 내용만 최소한으로 넣어도 진행하는데 문제는 없을지 궁금합니다.
진행하는 방법에 있어서 매수자가계약→ 전세가계약 → 매수계약 → 전세계약 → 매매,전세잔금 동시진행이 맞을까요..? 전세가계약에 있어서 현 임차인이 그대로 사시는거라 가계약금은 어떻게 되는걸까요…(예 : 3.7/2.8 → 3.7/2.9로 다시 계약하는 상황) 임차인은 천만원만 저에게 주면 된느 상황이라 이때는 가계약금 없이 스킵되나요…?
[B물건]
상황 : 주인거주/이사협의가능(이사할집 구함. 26.01까진 이사해야 함)
: 아시다시피 제가 잔금대비가 불가하여 이런 상황은 공유하고 현재 이 물건을 전세를 광고에 내놓았고 전세대기자가 붙은 상황입니다. 사장님께서는 주인전세로 하여 제가 먼저 소유권을 가져오고 전세를 구하자고 하시는데 이 기한이 26.01까지라 혹시라도 이때까지 전세를 구하지 못하면 잔금을 쳐야하기 때문에 이 방법은 제가 거절했습니다.
: 그래서 저는 매매,전세 동시진행을 제안하였습니다.
- 추진방향 : 매도자가 전세계약해서 승계하는 방식을 제안드렸지만 매도자가 리스크가 있다고 거절하셔서 전세대기자가 있는 상태로 제가 먼저 매수계약 → 전세계약 하는 방식으로 진행
꼭 들어가야 할 특약
- 매수계약 특약
: 본 물건은 매수인이 임차인에게 전세를 내놓는 조건으로 구매하는 관계로 매도인이 전세계약서 작성과 보증금 전액을 수령하고 매매 잔금에서 전세 보증금을 제(-)하는 방식으로 진행한다. 이에 따라 매도인은 임대인으로서 임차인을 구하는데 적극 협조하기로 하며 매도인의 이주날짜는 임차인의 입주일에 맞춰 정하기로 하고 이날을 잔금지급일로 정한다.
- 전세계약 특약
: 이 물건은 현재 매매진행중인 계약이다. 전세계약이 파기될시 배액배상한다. 원한다면 전세계약은 매도인과 작성하기로 한다.
: 전세잔금일은 현재 진행하는 매매진행중인 매매잔금일로 한다.
이외로 계약날은 일주일내로 협의하여 진행하면 될까요
두개의 물건의 경우는 처음이라서…. 매코도 통과했는데 저 혼자 이런 상황이 머리속으로 잘 그려지지 않아서 주저주저하고 있습니다 ㅠㅠ 오늘안에 협상이 준비가능해서 매수의사 밝히고 싶습니다 도와주세요 ㅠ
혹시 이 부분에서 제가 빠뜨린 중요한 특약이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다
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