가계약특약 준비중입니다 특약 잘 작성했는지 봐주시면 감사하겠습니다.

안녕하세요 행복한썬지입니다.

저는 현재 매코를 통과한 2개의 물건을 협상하려고 합니다.

부사님께 협상을 하며 특약가계약까지 빠르게 진행될수 있게 특약을 미리 준비하고 협상에 들어가려 합니다.

저의 상황은 잔금대비가 안되는 상황이라 리스크방지가 최우선입니다.

[A물건]

• 상황 : 세입자거주/만기26.01/개갱권사용안함
• 추진방향 : 제가 매수하면서 새롭게 전세계약을 쓰는 방식

• 꼭 들어가야 할 특약

  : 본 계약은 매도자와 현 임차인이 새로운 전세계약을 하고 이를 매수자가 전세승계하는 방식으로 한다. 만일, 현재 계약중인 전세계약이 파기될 시 매매계약 또는 즉시 파기되며 잔금일과 상관없이 즉시 배액배상한다.

  : 매도인은 현 임차인의 전세금으로 잔금 치르는 것에 동의하였고, 매도인은 매수인과 현 임차인의 전세계약에 적극 협조하기로 한다.

  : 매매잔금일은 전세잔금일로 한다.

저의 상황으로 잔금대비가 안된다는 점을 부사님,매도자분께 확실히 알려드리지만 사실 위의 특약내용은 전세계약이 파기되면 매매계약 또한 파기되기 때문에 매도자분들이 선뜻 들어주시지 않으신 경우가 많이 있었습니다… 

혹시 이 특약이 거부될시 배액배상부분은 빼고 즉시 파기된다는 내용만 최소한으로 넣어도 진행하는데 문제는 없을지 궁금합니다.

진행하는 방법에 있어서 매수자가계약→ 전세가계약 → 매수계약 → 전세계약 → 매매,전세잔금 동시진행이 맞을까요..? 전세가계약에 있어서 현 임차인이 그대로 사시는거라 가계약금은 어떻게 되는걸까요…(예 : 3.7/2.8 → 3.7/2.9로 다시 계약하는 상황) 임차인은 천만원만 저에게 주면 된느 상황이라 이때는 가계약금 없이 스킵되나요…? 

[B물건]

• 상황 : 주인거주/이사협의가능(이사할집 구함. 26.01까진 이사해야 함)

         : 아시다시피 제가 잔금대비가 불가하여 이런 상황은 공유하고 현재 이 물건을 전세를 광고에 내놓았고 전세대기자가 붙은 상황입니다. 사장님께서는 주인전세로 하여 제가 먼저 소유권을 가져오고 전세를 구하자고 하시는데 이 기한이 26.01까지라 혹시라도 이때까지 전세를 구하지 못하면 잔금을 쳐야하기 때문에 이 방법은 제가 거절했습니다.

  : 그래서 저는 매매,전세 동시진행을 제안하였습니다.

• 추진방향 : 매도자가 전세계약해서 승계하는 방식을 제안드렸지만 매도자가 리스크가 있다고 거절하셔서 전세대기자가 있는 상태로 제가 먼저 매수계약 → 전세계약 하는 방식으로 진행 

• 꼭 들어가야 할 특약

     - 매수계약 특약 

        : 본 물건은 매수인이 임차인에게 전세를 내놓는 조건으로 구매하는 관계로 매도인이 전세계약서 작성과 보증금 전액을 수령하고 매매 잔금에서 전세 보증금을 제(-)하는 방식으로 진행한다. 이에 따라 매도인은 임대인으로서 임차인을 구하는데 적극 협조하기로 하며 매도인의 이주날짜는 임차인의 입주일에 맞춰 정하기로 하고 이날을 잔금지급일로 정한다.

    - 전세계약 특약 

  : 이 물건은 현재 매매진행중인 계약이다. 전세계약이 파기될시 배액배상한다. 원한다면 전세계약은 매도인과 작성하기로 한다. 

  : 전세잔금일은 현재 진행하는 매매진행중인 매매잔금일로 한다.

이외로 계약날은 일주일내로 협의하여 진행하면 될까요

두개의 물건의 경우는 처음이라서…. 매코도 통과했는데 저 혼자 이런 상황이 머리속으로 잘 그려지지 않아서 주저주저하고 있습니다 ㅠㅠ 오늘안에 협상이 준비가능해서 매수의사 밝히고 싶습니다 도와주세요 ㅠ

혹시 이 부분에서 제가 빠뜨린 중요한 특약이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다

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