안녕하세요
국과송의 비전보드를 이룰 국송입니다.
오늘은… 벌써 마지막이 된 보이멘토님과의
마지막 반모임 이야기를 해보려고 합니다.
진정 우릴 사랑해주셨던 보이멘토님😭
마지막이라고하니 마음이 너무 싱숭생숭합니다
마지막 피드백까지 복기하면서
더 성장한 4쿼터가 될 수 있도록 노력하며 실천하겠습니다.
전세가 비교는 어떻게 하는가..
수지, 평촌의 외곽 신축아파트가
전세가 6.5억이 넘어가고
선호되는 단지의경우 7~8억이 되는데
구리의 신축 전세가가 6억 중반이 나가는게 맞아?
이런 고민을 하곤 했습니다.
하지만 이런식으로 지역이 다를 때는
전세가 비교를 가격으로 접근하면 안된다는 것을 배웠습니다.
전세가는 말그대로 실수요 가치를 반영하는 가격입니다.
그렇기 때문에 그 지역 사람들이 생각하는
그 단지의 실수요 가치를 반영하는 가격입니다.
수지가 얼만데 구리가 얼마가 맞아?
이렇게 생각하는게 아니라
이 지역에서 이 가격이 맞을까로 접근해야합니다.
그리고 매매가가 비싸지 않은 가격에서
전세가가 엄청나게 주변 시세에 비해
압도적으로 높은 가격이 아니라면
이는 오히려 투자금을 줄여서 더 좋은 단지를
매수 할 수 있는 기회입니다.
그리고 다음 만기 시점에 전세금을
못올려받겠구나~하고 투자하는 것입니다.
전세가격이 비싼지를 다른 지역과 비교하기보다는
현재 지역에서의 실거주 가치 측면을 고려하고
적정 전세가 여부를 생각하는게
더 적절하다고 배운 시간이었습니다.
BM. 시세그룹핑 지역 내 전세가 확인하여 적정 전세가 여부 확인
투자의 본질
투자의 본질은 강남과의 접근성이라고 합니다.
결국 직장의 수요가 교통의 수요를 만들어내고
강남과의 접근성이 빠르면서 역세권이라는 편리함까지 갖추고 있다면
그것이 입지이며 가치이며 가격을 형성하는 것입니다.
하지만 우리는 외곽의 신축을 봅니다.
단순히 연식이 좋아서라고 생각해서는 안됩니다.
시간이 지날수록 연식의 가치는 상쇄되고,
결국 남는 건 땅의 위치만 남기 때문입니다.
하지만, 연식이 좋기 때문에 현재의 가치로는
비슷한 입지가치를 띄고 있지만
실거주 가치가 높기에 전세가는 높다는 이점으로
현재 기준으로 비슷한 가치의 단지를
더 적은 돈으로 투자할 수 있기에 외곽 신축을 보는것입니다.
외곽신축투자가 장기간으로 보면 덜오를 수 있지만,
단기간으로 보면 전세가를 올려받아
다음 투자에 도움이 될 수 있고,
그리고 먼저 상승할 가능성이 있기 때문에
회수가능성을 이용한 레버리지 관점인 것입니다.
이처럼 클래식한 투자는 결국 강남접근성과 학군이고
현재의 트랜드는 신축, 교통 혁신, 대규모 재건축입니다.
클래식만 추구하기 보다는 현재 시점에 맞게 트랜드를 가미해야하고
트랜드만 쫒다가는 클래식을 놓치면서 더 버는 투자를 하지 못할 수 있습니다.
하지만 여기서도 본질은 결국 강남 접근성(땅) 임을 잊지 않아야합니다.
내가 성장해야할 영역1
최종 투자후보물건을 뽑을 때
깎아서 매수할 생각.
그리고 전세가를 시장상황에 맞춰서 높여받을 생각에
목표 매수가와 전세가를 현재 호가와 다르게 적곤 했습니다.
하지만 매매가가 깎이는 상황은
개개인의 매물 특성에 따라 가능성에 가까운 요소인거지
이 가격에 깎이지 않으면 매수할 수 없는 단지가 됩니다.
그렇기 때문에 최종 투자후보 물건을 선정할 때
현재 가격 기준으로 비교평가할 수 있는 단지를 선정해야
조금 더 현실적이며, 그리고 그에 맞춰서
튜터멘토님의 의견을 적절하게 피드백받을 수 있습니다.
다음달부터는 현실적인 매매가와
적절한 비교단지 추출로 모두에게 도움이되는
최종단지 피드백 시간이 될 수 있도록 해야겠습니다.
내가 성장해야할 영역2
내가 성장해야할 영역은 많지만
지금 정말 필요한 부분은 임보라고 생각합니다.
임장은 더 날카롭게하려고 마음 먹으면 되지만
임보는 임장을 더 입체적으로 기억하게하고
지역의 가치를 더 깊게 알게되는 순간이기 때문입니다.
그렇기 때문에 너무나 많은 인풋을 다양한 방면에서 욕심내기보다는
현재 내가 해야하는 영역 한가지를 100점을 만들기 위해 노력하는 시간이
필요하다는 것을 깨달았습니다.
다음달은 임보를 먼저 써보려고 합니다.
그냥 쓰는게 아니라 생각과 인사이트를 담은 임보를 쓰려고합니다.
50점짜리 임보에서 100점을 만들기 위한 노력을 쏟아보려고 합니다.
내가 성장해야할 영역3
글쓰기 영역을 늘려가야합니다.
다행인 건 글쓰기는 내가 들였던 인풋을
구조화하고 설득하고자하는 내용이라고 생각합니다.
그렇기에 튜터링이든 임장,임보든 내가 들인 시간들을
글쓰기에 대단하지 않더라도 가볍게 풀어가려는 시도를 해야합니다.
멘토님은 글쓰기를 위해
주제를 선정하고 글감을 생각하고 구조화하는 과정으로
매번 연습하고 지금도 하시도 계신다고 합니다.
저는 앉아서 다하려고 했지만, 멘토님처럼 항상 고민하는 과정이 안들어갔기에
잘 안되었던 것 같습니다.
날을 정해놓고 그것을 달성하기위해 고민하는 시간들을 넣어봐야겠습니다.
BM. 현실화된 최종투자후보물건
BM. 임보 우선순위가 되는 25년 남은시간(퇴근후 2시간 임보 작성 및 공유)
BM. 글쓰기 매주 1회 월요일(주제,글감,구조화 고민하고 개인톡방 기록하기)
멘토님 늦은 시간까지 임장하고
식사도 못하고 오시느라 너무 고생하셨습니다.
하지만 마지막 시간까지 새벽까지 튜터링해주셔서 너무 감동했습니다.
배운내용 소화시켜서 더 도움되는 사람으로 성장하도록 하겠습니다.
지난 3개월 너무 감사했습니다. 또 뵙고싶습니다 ㅜㅜ
