줴러미 튜터님과 알찬 실전임장 클래스,,!!!!

안녕하세요 !

집사지니입니다.

오늘 오프라인에서 튜터님을 만나봽는, 실전 임장 클래스에 다녀왔습니다.

12시부터 7시반까지.. 시간을 함께 하며 걷고 말씀을 쉼없이 해주신 줴러미 튜터님께 너무너무 감사합니다.

어쩜 그리 물 한방울 안드시고 말을 끊임없이 잘 하시는지 정말 대단하고 신기하고.. 감사했답니다.

모든 동료분들의 투자 고민과 방향도 꾸준히 챙겨주시고,,

강의 온리로 월부 생활을 해온 저에게는 정말 유익한 시간이었어요!!!!!

감사합니다 (______) 

생활권 비교하는 방법- 단지 상가 분위기

공실이 있는지, 깨끗한지, 관리는 잘 되고 있는지 // 

‘마트’인지 ‘노브랜드’인지, ‘부동산’이 있는지, ‘맘터’나 피씨방이 있는지 

길의 너비와 보도블럭의 깨끗함, 조경의 상태. 

생활권을 넘어가면서 바뀌는 분위기. 

유흥가가 없을 순 없지만, ‘비율’로 따졌을때 얼마만큼 있는지? 로 상권 선호도 판단할 수 있음.

상동은???

부천에서 돈 많이 벌면 가는 곳이 상동이다. 

상동 그 이상으로 지역을 옮겨가며 이동할 만한 곳이 없다. 상동 내에서 큰 평수를 찾아갈 것.

그런 사람들이 조경을 요청할 수도 있고, 그렇게 부천 내 상동의 선호도를 높이는 작업을 하고 있을 수도.

(선호도가 높아지면, 전세가가 높아지고, 투자금이 적게 들 수 있다)

상동역 인근 상권은 일산이나 평촌보다 잘 되어있고, 규모가 크다.

이런 아파트와 상가들의 끝에는 상가+주택이 나오는데,

상가 주택이 나온다 해서 단지 선호도에 영향을 미치는 건 아니다.

오히려 끝에 단지 사람들에게 상권으로서 이용할 수 있는 역할을 하기도 한다. 

주차난 같은 문제가 있어서 균질성이 떨어지긴 하지만. 

조경

은 꼼꼼하게 

인테리어

올수리 하면 10-15년은 괜찮다. 올수리시 덧방 금지. 사장님께 더블체크체크 해야함. 

부사님께 1-2곳, 숨고 1-2곳, 해당마을 인테리어 검색해서 2군데, 블로그 2군데 등 견적서 넣어서 받기.

시방서 작성 꼼꼼히 하면 젊은 사람은 한번에 높은 견적 부르고, 오래하신 사장님들은 그냥 주기도 하는데, 이때 앵거링 효과로 싸게 할 수 있다는 장점 있을 수 있음. 그렇지만 현장에서 확인 필수. 

1. 10년, 20년, 계속 가져갈건가? 올수리
2. 중간에 팔건가? 5년안에 팔 건가? 투자금 줄이는게 좋음. 인테리어에 돈 많이 안넣는다→ 가성비 투자
3. 전세 물건이 많은가? 경쟁성을 갖춰야 하니 인테리어 한다. /// 없다면? 굳이 안한다.
4. 가성비 인테리어란? 도배, 장판, 시트지, LED
5. 단, 화장대, 싱크대 상태가 괜찮아야 가성비 인테리어도 괜찮다.
6. ++요즘 유행은 연한 그레이/ 연한 베이지, 뭐든지 다 무광++
7. 30평대는 확장 되어있는거 필수는 아니긴 한데, 20평대는 올수리 할때 확장 꼭 하는게 좋음
8. 90년대 아파트에서 가장 시급하게 바꿔야 할 것은? 체리색 몰딩
9. 가격 : 싱크대 300 / 문과 문틀 하나당 40 / 화장실 하나 350 

매임시,

베란다 선반은 꼼꼼히 열어서 곰팡이 있나, 

안방 벽은 결로나 곰팡이 물에 젖은 흔적 있나,

거실 아트월은 테이프가 붙어있거나, 벽이 떠있는게 없나 옆에서 보기,

이런 하자들을 하나 둘 긁어보아서 50~200만원이라도 깎아서 살 수 있다. 

단임시, 사진은 4장 찍는다

1. 문 / 기억하려고 
2. 조경 / 연식별로 조경차이 /90년대 치고 좋다, 20년대 치고 나쁘다, 신축 치고 못하다 등등. 연식별로 비교 할 수 있음. 
3. 주차장 혹은 차 / 7-8천만원 하는 차가 얼마나 많은지? 비율이 얼마나 많나? 한국차는 제네시스, 벤츠 e클래스 정도 하는 차들. 20대 중애 5-10대 정도라면 좀 사는 동네다. / 입지가 빠지는 단지들 중 상승장에 많이 오른 애들이 있는데, 왜지? 하고 안에 들아가보면 외제차 엄청 많음. - 가격 감당 할
4. 현관문 / 번호키 했느지 안했는지 or 리모델링 했는지 안했는지// 보도블럭 갈았는지/ 아스팔트 새로 깔았는지 까지 볼 수 있어서.

사람들은 어르신(헤어스타일, 차림새)들을 집중해서 봄. 
아이가 많은 단지는 자전거나 킥보드가 있음. 

역세권

초역세권(한블럭이내) / 역세권 (걸어갈 수 있는)/ 멀세권 (버스타고 10-15분) / 비역세권(버스타고 20분)

역세권 구축이 애매하게 투자금 더 들어갈 수 있을땐 멀세권 신축이 나을 수도. 

사람들의 선호도가 버스타고 10분 들어가도 더 선호하기 때문에 전세가 높아서 투자금 비슷하게 들어갈 수 있음. 

용적률

90년대(재건축 가능할 수 있는) 아파트는 같은 조건이라면 용적률 고려하기도 한다. 200%아래로. 상승장에서는 호재로 가격에 반영될 수 있어서. 

투자 하고 싶다면???

투자 단지 10개 뽑아두고, 한 단지씩 전화 돌리면서 단지 하나에 여러 부동산 전화해서 내 투자금에 맞는 물건이 있는지 확인함. 내가 가진 최고 물건 있으면, 사장님이 브리핑 해주는 물건 좋은지 안좋은지 구분 하고, 투자금 내에 잡히면 매물 임장 예약하고. 가격(조건) 맞춰 볼 수 있겠다. 싶으면 매물 코칭 신청함. 

이 때 A, B 두개 단지에 3개 매물 정도 예약해서 비교 하면서 부사님께 물어보고, 주변 단지도 들러서 볼 수 있는 물건들 보고. 1시간 30분 정도 간격으로 여러 아파트 돌아보면서 비교하고. 생활권 머리속에 정리 하고. 이 과정을 3주~1달정도 거치고 나면 투자할 수 있게 된다.

→ 감정 빼고 습관적으로, 기계적으로. 

→ 전임은 점심에 5건, 퇴근하고 5건.  

임장보고서 결론 파트

주우이님이 만들어주신 5분위 시세표! 

~억대로 할 수 있는 투자지 TOP3 뽑아보기

해당 지역의 평균 투자금으로 할 수 있는 TOP3

부사님의 QnA

중개사는 계약하는 사람→ 그들이 좋아하는 사람은? → 계약하는 사람 혹은 계약 할 것 같은 사람

세무사나 법무사는 다양한 루트의 소득이 있을 수 있지만, 아파트 중개사는 중개 거래로 먹고 사는 사람.

그래서 “계약할 것 처럼 보이는 게 중요”하다.

“부린이라 부사님이 무서워요”

→ “40, 60대 중개사도 부동산 전화 무서워합니다” 누구나 똑같다. 

"어차피 못 사는 물건이라 어떻게 매임해야 할까요”

→ 부동산은 비싼 매물인 만큼 10명 중 2명 정도 계약할 수 있는 것. 

대부분 사람들이 안사고, 산다면 그게 좋은 거다. 지금 당장 못사도, 10년 후에 내가 산다는 마음가짐으로 당당하게 보자. 보통 집을 사는 사람이라면 ‘갑’처럼 행동하는, 당당함이 깔려있기 때문에, 지나치게 죄송해한다거나, 눈치를 보면, ‘안 살 사람처럼 보여서’ 부사님들이 안 좋아한다. 

협상 포인트

1. 대체 물건을 들고 간다. “저 이거 ~까지 안 깎이면 ~한 다른 물건 살게요”
2. “대출 나올 줄 알았는데” 혹은 “취득세 계산을 잘못해서”혹은 “집 보니 이거 수리 1천은 들 것 같은데” 1천만원 부족해요. 이거 깎아주시면 살게요.
3. 1,2 번 안먹힌다??? 인정에 호소하고, 이사비라도 깎아보자. “저희 신혼부부인데요, 한번 열심히 살아보려고요..”

특약 골든타임

가격 협의 끝내고, “가계약 내용 문자로 보내드릴게요.” 라고 말 하는 그 순간.

“사장님 ! 저 중도금 20%만 드릴 수 있어서 그걸로 넣어주셔야해요!!!”

“사장님 ! 저 중도금 10%밖에 없어요, 보증금으로 묶여있어서, 그것도 넣어주셔야 해요!!!”

“사장님 중대하자 담보랑 중도금 내용 혹은 임차인 명도 누가 할건지 등등 넣어주셔야 해요!!!”

문자로 계좌 보내달라고 보내는 순간? 이미 끝난 시점.

특약은 2개정도 미리 생각하고, 부동산에 가격 협의 하러 갈 것.

그리고 이 때, ~ 해주시면 안될까요? 금지.

“~하게 해주세요.” “~들어가야 계약 할 수 있을것 같아요”

부사님과 대화할 때 꼭 기억할 3가지

1. 당당하게 ! ~ 해주시면 안될까요? 금지. ~ 해주세요. ~해야해요.
2. 조건이 있고 / 기간이 정해져 있고 / 능동적인 사람! 을 좋아하신다. 이런 사람에게 호의적이다.
3. 가계약금 넣기 전에 특약 넣어달라고 말하기. 나의 중도금 상황과 조건을 미리 준비하고 가야함.