책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
저자 및 출판사 : 이현철, 매일경제신문사
읽은 날짜 : 2025.09
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세 #부동산투자 #심리
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점
1. 저자 및 도서 소개
: 이현철은 대중심리를 바탕으로 부동산 시장을 분석하는 전문가로, 대치동 등 여러 지역에서 중개소를 운영했으며 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담한 경력을 가지고 있다. 그는 아파트사이클연구소를 운영하며 여러 부동산 관련 저서를 집필했고, 대한민국 부동산 시장을 정확히 예측하는 것으로 알려져 있다.
2. 내용 및 줄거리
PART1. 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다
결국 금리 때문에 집값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수도 있고 전혀 없을 수도 있는, 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것입니다.
→ 너나위님이 말씀하신 내용과 같다.
전세는 정말 없어져야 할 상품이 맞을까요?.. 전세가 없어져야 하는 상품이라고 생각하는 주체가 임차인이라면 시장과 현실을 모르는 어리석은 사람입니다. 자신에게 매우 유리한 상품이 없어지길 바라다니요?
→ 실제로 지인들 중에 외국에서 일을 하거나 공부 하다가 온 사람들은 너무 비싼 거주 비용에 대해서 많이들 얘기한다. 미국과 캐나다 모두 마찬가지였다. 2-300만원 이상 월세로 낼 수 밖에 없는 상황이었다.
전세의 공급은 우리나라의 경우 민간, 즉 개인 투자자가 감당하고 있습니다. 전세공급은 개인 투자자가 자기 집 이외의 집을 추가로 구매해 그 집을 전세로 내놓았을 때 비로소 이루어집니다. .. 그래서 집값이 하락하는 시기에는 투자자들이 투자를 주저하게 되어 있습니다. 투자자들이 투자를 안 하게 되면 전세공급이 감소하는 효과가 발생합니다.
→ 투자자들은 집값을 올리는 주범이 아니라 전세를 공급하는 순기능을 하는 부분이 컸다. 그렇다면 정부의 집값 하락을 위한 정책들은 모두 반대 방향의 정책인 것이다!
우리나라의 전세공급은 거의 80% 이상이 개인이 담당하고 있습니다.
매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인인 당신입니다. … 어느 정도 집값이 내려가면 전세가 치고 올라와 다시 집값을 올려준다는 법칙이 성립하게 됩니다.
그런데 왜 점진적인 상승과 하락이 아닌 폭등과 폭락일까요? 거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할 때는 폭등이 찾아오고, 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때는 폭락이 찾아오는 것입니다.
→ 결국 집값을 크게 움직이는 폭등과 폭락은 시장 참여자들의 심리에 의해 움직이는 것이라는 것을 알 수 있었다!
PART2. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
항상 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.
투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다… 가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다.
→ 이제 상승장이 펼쳐지고 있는 것 같다. 나도 1호기 매도를 위해서 시장을 잘 지켜보고 있어야 한다.
지역 주택조합은 토지 매입이 100% 완료된 상황은 아닐 거라고 전제하고 조합원이 될지, 안 될지를 검토하시는 것이 맞다고 생각됩니다.
2005년부터 10년간 설립인가를 받은 지역 주택조합 155개중 불과 45개.. 약 28%의 성공률입니다.
빌라가 많이 오르는 시기가 있습니다. 바로 아파트 사이클에서 하향안정기 시점입니다. .. 빌라는 딱 이 시기가 거의 전부라고 보시면 됩니다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 오피스텔 투자 (토지에는 부가세가 없고 건물에만 부가세 10%), 경매 투자, 재건축/재개발 투자의 장단점에 대해 알 수 있었다.
지역 주택조합 아파트의 장점과 왜 조합원 아파트가 분양까지 완료되기가 어려운지에 대해서도 알 수 있었다.
역시 아파트 레버리지 투자가 가장 쉽고 성공 가능성이 높은 투자라는 생각이 들었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 전세 레버리지 투자자들은 집값을 올리는 주범이 아니라 시장에 전세 물건을 공급하는 순기능을 하고 있었다.
오히려 집값이 올라가는 원리는 전세가를 올리는 세입자들이었다.
나도 아주 오랜 세월동안 세입자로 살아왔기 때문에 더 와 닿았다.
내가 지금껏 만난 집주인들은 모두 개인이었다.
그리고 투기꾼들이 집값을 올린다고 욕을 했었지만,
사실은 집을 소유하지 않고 계속 임대해서 사는 내가 집값을 올리고 있었던 것이다.
정말.. 지금이라도 이걸 알아서 다행이다.
자본주의의 원리를 지금이라도 알아서 다행이다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 결국엔 오르는 집값의 비밀 (김준영)
