관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
- 현재 서울수도권, 지방 부동산 시장 흐름
- 투자하려고 했던 곳이 날아갔다고 해서 포기하는게 아니라, 다음 급지의 아파트를 찾아야 함
- (조급한 마음이 드는 시장에서 가져야 할 생각)
- 상승장 끝자락에 수도권 끝인 동두천이나 양주까지 오르는 걸 보면, 아직 상승장이 끝나지 않았기 때문에 기회는 남아있음
- 인천은 가장 마지막
- 17p. 어느 순간이 되면 대부분의 아파트가 전고점을 넘을 가능성이 높음. 중요한 것은 “저환수원리”의 기준에 맞으며 상대적으로 저렴한지 확인하는 것.
- 저환수원리에 맞는 아파트 중, 1) 같은 매매가를 가지고 있는 아파트 중 가장 좋은가? 2) 동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은가?
2. 내 투자금에 맞는 다음 앞마당 정하기
- 어떤 지역이 더 좋을까? 고민될 때 “대장아파트” 가격 보기
- (자산재배치) 일단 모은 돈으로 투자를 하고 실력을 쌓은 다음 그 기간동안 모은 돈을 합쳐 다시 투자. 투자로 잃지 않겠다는 확신이 있을 때 자산재배치 하기.
- (수도권 투자와 지방투자의 특징) 첫 주택을 더 좋은 주택으로 갈아탈 수 있다면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 누리며 갈아타는 것도 좋은 전략
- 수도권을 투자하게 되면 보유, 매도가 지방보다 자유로울 수 있음
- 지방을 투자하게 되면 수익을 높일 수 있으나 적정한 시기에 매도하고 더 좋은 자산으로 바꾸는 것이 좋음
- 1,2주택까지 1~2년에 한 채씩 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 매수
3.
- 현재 4급지의 30평대와 20평대의 가격이 좁혀졌기 때문에 30평대도 살펴봐야함
- “결국은 땅을 사는 것이다”
- 2~3억의 종잣돈일 경우에는 전세금 상승분도 고려해서 투자해야함(따라서 구축보다는 신축)
- (지방과 수도권을 비교하는 방법) 지역의 전고점을 비교하는 이유는 이 지역에 거주하는 사람들이 ‘여기에 거주하기 위해 이 정도는 지불할 수 있다’라고 생각하는 금액을 알 수 있음
- (수도권 구축 아파트, 수리기준) 24평 1,500만원 / 30평 2,300~2,500만원
- 평촌 같은 아파트를 볼 때는 ‘용적률’도 따져야함
- 구축 투자 시 꼭 확인해야 하는 부분 : 입지독점성(수요 및 땅의 가치가 있는가)
- 입지독점성이 있는 구축 아파트는 재건축 또는 리모델링 이슈가 있는 경우 많음(용적률 210% 이하가 좋음)
- (구축 매수 시점) 1) 재건축, 리모델링 얘기가 나오지 않을 때 2) 매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을 때
- 재건축보다 리모델링 가능성이 높은 아파트를 매수할 때는 동, 층, 호를 잘 보고 매수해야 함
- (소규모 단지를 보는 방법) 입지+연식(좋은 것으로)
4. 내 앞마당에서 투자 물건 찾기 위한 구체적인 방법
- (48p. 현실적인 앞마당 관리법) 1. 정찰병 단지 뽑기 - 지역별로 5개 이상(+알림설정) : 대단지/투자 검토 단지/ 저평가 단지 등 2. 매일 확인하기 : 네이버 부동산으로 매일 확인하고 괜찮은 매물 올라올 때마다 전화 3. 전수조사 : 해당 지역 전수조사하여 조건 더 좋은 매물 있는지 확인 4. 매물 모두 보기 : 괜찮은 매물이 나왔다면 그 매물 + 인근에 있는 부동산에서 확인할 수 있는 매물 모두 확인하여 투자 의사 결정
- (상대적 저평가) 우리가 하는 투자는 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가를 찾는 것
- 수도권은 ‘강남접근성’이 좋은 지역이 우선 순위
- 갈아타기의 순서
1) 내가 가진 자산이 싼지 비싼지 파악
2) 그 자산이 끝까지 가져갈 자산인지 확인
3) 예상 매도 금액, 내가 가용할 수 있는 금액 등 예산을 파악
4) 내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 물건의 우선 순위를 결정
5) 내가 가진 물건을 매도한 후 미리 봐두었던 우선순위의 물건을 매수
- (다주택자가 되기 좋은 시기) 세금 규제가 풀릴 때(취득세, 보유세, 양도세), 세금보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 실력
5. 경제적 자유를 달성해나가는 10억 로드맵
