누군가에게는 절실하게 살고픈 하루를   

주어짐에 감사하며,  그 하루가 마지막인 것처럼, 새로운 각오로 살고픈 새날처럼입니다. 

그 많은 도시중, 

놀러 다니기에 좋은 산뜻한 바람과,  

청명한 드높은 가을 하늘. 

살랑 거리며 인사하는  벼 이삭들

서울 한복판 살고 있으면서, 수도권이 아닌 , 지방투자실전반을 신청한 지금 이순간…. 

why ?   지방인가? 

강사님의 명료한 답을 들을 수 있었다. 

현재 지방시장은 

지역마다 하락률은 상이하지만, 

지역마다 공급량은 상이하지만,

1. 싼 가격을 형성하고 있다.  

   tip) 단지의 ㄱㅊ와 ㅅㅎㄷ를 안다면… 

   현재의 시장은 혼재되어 있는 시장이라는 것.. 

   좋은 단지이지만, 덜 좋은 단지들과 같은 가격이라면… 

   => 더 많이 오를 단지를 찾아 내는 것이 더 큰 수익을 낼 수 있다는 것. 

   => 같은 가격에서 보석찾기 

   깨) 수도권을  돌다 보면, 지방을 놓ㅊ기 마련이다. 

        강의를 통해 , 지방의 현상황을 알게 되었고, 

        실제로 , 그래프를 통해, 물량의 변화들을 확인할 수 있는 시간이었다. 

        또한, 시세를 통해 지역별로 가격들이 충분히 떨어져 있음을 알게됨. 

        임장지의 현장이 궁금하다. 

        현대 전세물량은 적고, 매매물건들이 쌓여 있는 상황으로, 현지 투자자를 대하는 분위기가 궁금하다. 

   적)적은 종자돈으로 투자단지를 선택할 수 밖에 없다.  

       좀더 높은 수익과 수익률을 위해, 지역 및  단지에 대해 제대로 된 이해를 위해,

       과연 임장할때 무엇을 알아야 하는가? 

     단지 분석시 

     → 누가 어떤 단지를 더 많이 사줄것인가? 

     →이 지역의 사람들은 어떤 것을 더 선호하는 가? , 

      =>이 지역만의 사람들이 선호하는 아프트 브랜드가 있는가 생각하면서 찾아보자.

     

2.  적은 투자금으로 투자가 가능하다. 

   지역마다. 매물량과 전세물량의 변화의 차이가 있긴 하다. 

   매매물량이 늘고, 전세물량이 적어지면서 전세가율은 올라가고. 가격조정이 되는 시장이라는 것.

   깨) 전세물량이 소진되고 있다면, 적정 전세가를  잘 설정하는 것이 중요하겠다.

        투자금 보다 상단, 하단 넓게 후보단지를 선택후,

        주변 단지들의 경쟁 물건들의 갯수를 파악하고, 적정 가격을 확인후, 

        나의 물건이 잘 나갈 수 있게 맞추는 것이 중요할듯. 

   적) 지도 한판위에 

    → 연식별 / 신축/준신축/ 구축 / 전세가 나열해 보기

    → 부사님의 가격과, 스스로 적정 전세가 설정해서 확인해 보기

       

       

3.  공급상황을 고려하며, 현재 리스크가 적은 시장이다. 

   지역마다 상이하지만, 현재의 전세가가 과거의 전세가 수준으로 

   리스크가 적다. 

   깨) 투자를 진행 후, 수익이 날때까지 전세세팅만 된다면, 큰 걱정이 없는 시장

    → 전세만 잘 세팅한다면, 수익이 나는 구간에 매도를 결정하면 된다. 

   적) 후보지 물건을 top 5를 추려낸다. 

        투자금의 규모를 확인한다. 

        저평가 된 물건중, 투자금이 가장 적게 드는 단지가 있는지 확인하기. 

    

    

realy ?   지방도 가치성장투자 ok~ 

소액투자는 당근 ok

1. 지방의 수요는 인구수이다. 

   인구수가 많은 광역시중에는 땅의 가치가 높은 지역들이 있다. 

   광역시의 인구수가 많은 지역일수록 단지의 가격천장이 더 높음을 알 수 있었음. 

    

   깨) 광역시의 가치성장투자 가능한 곳을 보면서. …

        앞마당을 생각해 봤다. 

        대전의 서구 둔산동 크로바

        울산의 남구 옥동

         공통점: 주변 고액연봉 직업군, 주변의 대단지 학원가가 , 주변 편의시설들이 잘 형성되어 있었다. 

                       ( 대전의 경우,정부청사 및 공공기관,  학원가, 백화점, 상권가, 균질한 택지로 형성) 

                       ( 울산 남구의 경우, 서울에서 볼 수 있는 대형 학원들, 재력을 알 수 있는 입시 컨설팅, 법원 주변으로                        법무사 사무실, 상권 등, 대규모 균질한 택지 형성) 

                        상승장에서 전세가가 오르면 매매가가 훨훨 날아갔다. 기다리지 않았다.  

                        또한, 상승장에서는 시세차익을 낼 수 있는 상승을 보였다. 

     주의할점)크로바 주변의 환경이나, 옥동의 환경은 쉽게 바뀌어 지진 않을 것 같지만, 

                   만약 신축의 입주로, 상권이 옮겨 간다면 가치성장이 아닐수 있다는 것을 명심하자. 

                   중소도시의 경우 ,특히 주의하자.  

   2 지방에서의 소액투자 주의사항

     -평형, 연식, 생활권 에 있어서… 

   깨)여러 조건속에서,,,  결국은 환금성이 좋아야 한다. 

       단지를 분석시 , 스스로 결론을 내리지 못했던 것, 

       데이터를 충분히 활용하지 못했었다. 

   적) 가치가 있고, 저평가 단지비교 분석시, 

   아실에서 실제 거래내역을 확인하고, 매도시 실거주 수요가 높을 것을 선택해야 한다는 것을 우선순위로.  

    

    

   이것만은 무조건 숙지하자. 

    

   1. *** 상승장에 ㅈㅈㄱㅈ을 못 넘은 단지는 저 가치 이다. 

   2. ㅁㅁ/ㅈㅅ 딱 붙어서 움직이는 ㄷㅈ  

   3.현장 임장 결과ㅅㅎㄷ가 떨어지는 단지. 

         

   → 이번 임보에 이러한 단지들을 찾아서 써보는 것도  흥미롭겠다. 

    

    

   1강을 통해 정말 놀란 것은 

   한판으로 이루어진 지역의 선호요소 한판 정리였다. 

   지역마다 미묘한 간격의 차이를 가지고 있고, 그 지역만의 중요도가 달랐다는 것을 말이다. 

   내가 가는 지역은 부촌, 연식,브랜드 ,대형평형이  중요한 요소를 차지하고 있는 이유가 있었다. 

   배경을 알게 되니 임장시 무엇을 좀 더 집중적으로 봐야 할지 알게 되었다. 

   깨) 부촌의 선호구축과 외곽의 선호신축비교가 재미있어 질 것 같다.

   적) 단지분석에 넣어 보자.   

    

=> 이번 임보 적용할것. 

지방투자 의사결정과정 3단계를 적용해서, 단지를 추출해보자. 

ㅈㅍㄱ-ㄱㅊ있는 단지 중 ㄱㄱ이 싼 것

ㅌㅈㄱ-적은ㅌㅈㄱ

ㄹㅅㅋ-ㅈㄱ가능범위에 들어오고 ㅇㅈㅅ 가능성이 적거나, 대응 가능한것. 

깨) 항상 단지를 보면서, 이 단지의 가격이 적정한건지 …. 

     전고대비 가격을 보면서 , 저평가를 1차로 판단햇었고, 주변과 비교하면서 2차로 판단했었다. 

     하지만, 적절한 매가인지 확신이 서지 않았었다. 

     강의를 듣고, 확실하게 목표 매수가를 적용하는 방법을 알게 되었다. 

지도위 100쪽처럼 지도위에 .. 단지들의 위치를 그리고, 기재해 나가면서, 

그대로 목표 매수가까지 결론에 포함시켜보자. 

적) 목표 매수가 설정하는 방법

목표 전세가 설정하는 방법

임보의 끝에 꼭 넣어 보고 싶은  BM 

1)이러한 단지들은 추려내어 임보에 망하는 단지라고 적어보자. 

1. *** 상승장에 ㅈㅈㄱㅈ을 못 넘은 단지는 저 가치 이다. 

2. ㅁㅁ/ㅈㅅ 딱 붙어서 움직이는 ㄷㅈ  

3.현장 임장 결과ㅅㅎㄷ가 떨어지는 단지. 

→ 이번 임보에 이러한 단지들을 찾아서 써보는 것도  흥미롭겠다. 

2)

목표 매수가 설정하는 방법

목표 전세가 설정하는 방법

=> 결론 장표에 지도위 한판으로 그려서,  내가 뽑은 후보군의  목표매수/ 목표 전세가를 꼭 설정하자.