안녕하세요.
꿈을이루어가는사람입니다.
운이 좋게도 지방투자실전반을 들을 수 있게되었습니다.
첫 번째 강의는 ‘하락장 지방투자로 10억 버는 방법’이란 주제로
잔쟈니 멘토님께서 진행해주셨어요.
지금의 지방시장은 대량공급과 역전세를 지나
시장이 정리되며 투자하기 좋은 시기입니다.
그런데 이 시장에서 투자를 못 하고 있다면!!! ㅠㅠ
확신을 갖고 방아쇠를 당기지 못하는 사격수와 같다고 설명주셨어요.
사실 제가 그렇습니다. ㅠㅠ
저의 상황과 투자금으로 지방투자를 목표 하고 있는데…
이 곳이 좋은가? 저 곳이 좋은가? 어디가 좋은 거지?
이 단지가 좋은가? 저 단지가 좋은가? 어느 단지가 나와 더 잘 맞는거지?
아마 멘토님께서 말씀하신 확신!!!을 갖지 못했기 때문에 고민만 하고 있는 것 같네요.
이번 강의는
수강생들이 확신을 갖고 ‘언제 어디서든 투자물건을 찾는 명사수!’가 되도록 준비했다는 천사 멘토님~
기대되는 마음으로 강의에 집중해봅니다.^^
지금이 기회인 지방투자
지금의 지방 시장은 전고점 대비 하락된 단지가 많아 가격이 싸고,
전세가 상승과 동시에 갱신권 사용으로 전세물량이 감소하여 투자금이 적게들고,
전세가 또한 충분히 저렴하여 역전세 리스크가 적은
투자하기 아주 좋은 시장입니다.
이런 시장에선 어떻게 해야 할까요?
당연히~ 적극적으로 행동하여 자산을 쌓아가는 노력을 해야합니다!
지방투자실전반 적기에 너무 잘 왔다는 생각이 드네요! ^0^
의미없는 앞마당은 없다 (feat. 전세가의 중요성)
지방은 수도권과 비교하면 인구의 규모가 적기에 수요층이 얇다고 볼 수 있습니다.
이런 시장은 실수요를 나타내는 전세가에 따라 시장 상황이 변하게 됩니다.
전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있고,
전세가가 밀어 올리면 매매가가 올라가는 상황이 될 수 있습니다.
이때 공급은 지방의 전세가에 가장 큰 영향을 주는 요소입니다.
최근 대규모 공급이 정리가 되고, 많은 물량들이 소화되고 있는 상황에서
매매가와 함께 전세가의 변동을 면밀히 관찰하여야 합니다.
주의할 점은 좋은 단지만 봐서는 안됩니다.
선호하는 신축에서부터 후순위까지의 모든 단지를 확인하여야
매수의 시기는 물론, 매도 시기를 알 수 있기 때문입니다.
호가가 없으면 실거래가를 확인하고,
그것도 없으면 주변 단지의 가격을 보며 전세 가격을 추정한다는 멘토님~
네이버부동산에 나와있는 호가만 확인할 것이 아니라,
적정 가격을 스스로 판단하려는 노력을 해야겠습니다. ^^;;;
(아직 어렵지만!!! 할 수 있다 → 해본다 → 익숙해진다!!!)
이 지역은 이미 올라서, 이 지역은 공급이 너무 많아서, 이 지역은 …..
이런 말들로 지역을 제대로 보고 있지 않다면
실제 투자할 수 있는 단지를 손에 쥘 수 없습니다. ㅠㅠ
이미 올랐으면 그 안에서 의미있는 투자 대상은 어디까지로 볼 수 있지?
공급이 너무 많은 지역과 비교 했을때, 가격이 같다면 어디가 더 좋은 곳이지?
이 지역은 어떤 요인을 더 중점으로 봐야하지?
라는 생각으로 지금의 앞마당을 면밀히 봐야합니다.
이런 과정을 반복한다면
투자 기회에 왔을 때 주저없이 선택할 수 있는 투자자가 될 수 있을 것입니다.
지방의 가치투자 vs 소액투자
포항의 삼구트리니엔을 예시로 들어주며
‘비싸면 당연히 사람들이 좋아하는 곳 → 당연히 대장 → 당연히 가치투자’가 아니다!!!
라는 설명을 듣고 저의 에고를 깰 수 있었습니다. ^^
소액투자 또한 ‘소액’이 중요한 것이 아니라
본질은 ‘가치가 있고' 그 중에서 싸고 투자금이 적게 들어가는 것이라는 말씀에
가치투자와 소액투자에 대한 기준을 다시 잡을 수 있었습니다. ^^
가치투자로서 좋은 것은 쌀 때, 소액 투자는 가치 대비 가격이 싸고 전세가율이 높아지는 시기를
투자의 적기로 봐야겠습니다.
지방의 선호요소
아파트 가격에 영향을 주는 요소들은 다양합니다.
그런데 지방에서 이런 요소들의 중요도가 모두 같을까요?
‘지방에서는 연식이지~’, ‘지방에서 부자들은 학군을 신경쓴다던데?’, ‘부촌은 무조건 좋아하지’
이런 단순함이 아니라
“이 지역 사람들은 어떤 걸 더 좋아할까?”라는 마음으로
각 지역의 뾰족한 선호요소를 알 수 있어야 합니다.
어느 지역에서는 연식일 수 있고, 다른 지역에서는 공원일 수 있습니다.
그러나 여기서 중요한 것은?
그 지역의 사람들이 어디에서 살고 싶은지?를 아는 것!
그리고 내가 매도할 때 실거주자가 잘 받아줄 수 있는 단지인지가 중요합니다.
넓게 본다는 것의 의미
시장 상황에 따라 넓게 봐야 한다는 이야기를 할 때가 있습니다.
넓게 본다는 것은 무엇일까요?
같은 매매가와 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들을 살펴보는 것을 말합니다.
그 중에서 더 가치가 높고, 선호도가 있는 단지를 찾을 수 있도록요. ^^
그럼 어떻게 찾을 수 있을까요?
바로 저평가인지? 투자금은 적게 드는지? 리스크가 적거나 대응 가능한지?로 알 수 있습니다.
이 모든 것의 대전제는 당연히 가치가 있는 아파트여야 겠지요.
갈아타기에 대한 이야기도 나눠주셨는데,
아직 1호기도 하지 않은 저에게는 그저 먼 이야기로만 들렸습니다.
하지만, 갈아타기 또는 매수와는 상관없이
내 손에 좋은 매물을 5개 정도 들고 있다면
언제 어디서라도 투자할 수 있는 준비된 투자자가 될 수 있을 것입니다.
결국 나의 투자 실력이 최고의 기회이자 최소의 리스크라 할 수 있습니다.
워킹맘으로서 쉽지 않은 길을 걸어온 잔쟈니멘토님의 일화를 들으며
저의 투자시간을 돌이켜봤습니다.
누구나 어려웠구나…
극복이 아닌 그냥 해냈다는 멘토님~
이미 앞서간 선배 워킹맘도 해냈으니, 나도 꾸준히만 하면 그 사람이 해낸 것의 절반은 할 수 있겠지!!!!
라는 목표와 희망을 품고 강의를 마무리 했습니다.
긴 시간 워킹맘투자자도 해냈으니 누구라도 할 수 있다는 믿음을 심어주신 멘토님~~~
너무 감사드립니다.
그리고 함께하는 짱튜와 흰둥쓰들 감사합니다. ^^
