(1)강의를 통해 새롭게 알게 되거나 리마인드 된 것
- 지방시장에 대한 정부 정책 키워드 : 양극화, 수요회복 (집을 사기 수월하게 해주겠다)
- 전세씨가 말랐다 : 공급이 많았을 때 싸게 들어 간사람들이 오른 전세가를 보고 갱신권+공급이 줄어듬 = 전세 부족
- 언제까지나 시장이 열렸고, 기다려 줄거라는 생각말고, 이렇게 전세 물건이 부족해지는 시기가 투자자로써 흔치 않은 기회다.
- 빨리 행동해야겠다 마음이 안먹어지겠지만, 공부하듯 보지 말고 이제는 결정을 해야할 시장.
- 전세입자 버전으로도 임장 해 볼 것.
- 이번에 산 집이 나를 부자로 만들어 주지 않는다. 그 한채를 하는 과정이 나는 부자로 만들어 준다.
- 전세가 최저가를 따라고 배웠는데, 내가 봤던 보수적이었던 시장이 모든 시장의 모습은 아닐 수 있다는 것을 알고, 내 임장지에 전세가 많이 없다면 나갈 수있는 전세가를 현장에서 찾아야 한다.
- 이미 떠난 버스 같은 지역 (울산/전주) 같은 곳은 분석해서 어디까지가 투자에 유효했는지, 다른 지역에 적용한다.
- 후순위 단지들도 버리면 안되는 이유 : 시장의 흐름이 어디까지 까지 갔는지 아는 지표가 된다. (아, 이런 단지도 거래다 되기 시작했네? 이런 정보를 알 수있다->매도시점 고려해 볼 수있는 신호가 될 수있기에)
- 앞마당 트래킹 하고 정리하는 법 : 선호도를 먼저 알고, 시세트래킹(노동이 아니라 추이를 알고, 물건 개수, 나가는 속도)를 파악하는 것, 현장감(전화임장)을 더하고, 현장에서 투자물건을 찾고 답을 찾는다.
- 지방투자 보유 5년기준 매도 할때까지 계속 시장에서 추이를 살피며 갈아타는 준비까지 꾸준히 해야함.
- 소액투자를 하는 시기는 가격이 가장 쌀 때는 아님을 안다.
- 가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것이 본질이다 : 가치를 먼저 파악하고, 저평가를 먼저 찾고 그다음 투자금과 리스크를 순서대로 보는 연습을 의식적으로 계속 해야한다.
- 가치에 대한 확신이 오지 않을 때 앉아서 고민한다고 답이 나오지 않는다. 먼저 앞서간 지역을 밟아보면 배운다.
- 지방소액 투자고민 :
평형 : 환금성과 거래량을 보조지표로 확인한다.
연식 : 결국 선호도가 있는 단지인지 파악하는 것이 더 중요
생활권 : 안좋은 생활권이면 신축+단지 선호도 제일 높은 것 - 수도권에서는 신축 대단지 옆에 있는 나중에 상승할 때 구축도 같이 상승하지만, 지방은 바로 옆에 단지여도 그렇지 않다는 것 주의
- 입지좋은 신축>프리미엄이 있는 곳의 준신축/구축(광역시)/양호한 생활권의 신축(중소도시)>입지 덜 좋은 선호생활권의 (준)신축(광역시)/입지 좋은 준신축(중소도시)
- 넓게 보세요 : 같은 가격으로 같은 투자금으로 할 수있는 단지를 더 보고 더 가치과 선호도가 높은 단지를 찾아보자.
- RR이 500~1500차이나면 더 좋은걸로 (매도생각)→근데 수도권처럼 3천이랑 차이나면 다른 더 좋은 단지로
- 협상은 투자의 본질이 아니다.
- 목표 매수가/ 목표 전세가 설정하는 방법 : 주변 단지까지 같이 조사하고 정리해 나가야 함. 천장이 되는 가격, 실거래가 확인
- 전세가 귀한 곳은 생활권 전세지도도 그려본다
- 갈아탈때 매수할 물건을 1~5를 꼭 손에 채워놔야한다.
- 매도의사 결정기준 수익>포트폴리오>리스크 순으로
- 원칙과 기준대로 의사결정을 했을 때 그 선택이 10번중 2번은 무조건 베스트로 가장 잘한 선택은 아닐 수있다. 하지만 기준대로 의사결정을 해 나갈 때 장기적으로 더 나은 선택을 해나갈 수있다.
- 매순간 그냥 최선의 대응을 할 뿐. 이 선택이 최고인가 아닌가에 너무 많은 에너지를 쓰지말자. 매 순간 기준에 맞는 올바를 선택을 하며서 실력을 키우는것이 더 중요
인생의 많은 문제들은 극복해서 해결하는것이 아니라 그 과정에서 지속하면서 시행착오가 쌓이고, 능숙해지면서 점차 나아지는 것이다. 그러며서 난이도가 낮아지고 투자가 쉬워졌을 때 좀 더 나아질 수있는 성질의 어려움이다
→투자 실력을 쌓는 것이 근본적이 해결책이 될 수있다.
(2)느낀점
소액으로 투자를 하는데 고민되는 마음과 막연하게 두렵게 생각했던 부분은 일단 소액으로 투자가 가능 하냐의 걱정, 할 수있는 곳이 있더라도 그게 가치가 있는 것일까 하는 의심, 너무 오래 물려있어서 매도 타이밍에 못 팔면 어떠지 하는 두려움 들이었다.
일단 소액 으로 투자 할 수있는 곳이 있고, 그런 기회를 주는 시장을 맞이하고 있다는 것을 알았고, 저가치 물건을 하지 않기 위해서는 가치가 있는곳의 저평가 여부를 먼저 파악해야 한다는 것, 그 훈련이 되어 있어야 한다는 것과 투자 범위도 구체적으로 배울 수있었다. 그리고 그 과정에서 튜터님은 어떤 것을 보고 판단하고 검증하는지도 배울 수 있었다. 그리고 매도 타이밍에 못팔면 어떠지 하는 두려움은 구체적인 계획이 없고, 가치 판단에 대한 자신감이 없어 생긴 막연한 두려움이라는 것을 깨달았다. 결국 내 발품과 손품으로 해결해야 하는 영역.
지방투자에서는 매도를 고려한 매수가 중요하며 그러기 위해서 거래량도 가치를 판단함에 있어서 보조지표로 살펴봐야 한다는 것도 배웠다.
지방 투자 한 채가 나는 부자로 만들어 주지 않는다. 튜터님의 5채의 경험이 예금으로 모아서 하나 사는 것 보다 더 가치있는 경험이었고, 5년이 지나오면서 언제든지 사고 팔수있는실력이 쌓여 있기에 그 경험들이 결국 부자로 만들어 준다는 것을 다시한번 마음에 품게 되었다.
그리고 어려움은 극복하는 것이라는 개념이서 그 안에서 해야할 것들을 열심히 지속하면서 시행착오가 쌓이고, 능숙해지면 점차 나아진다는 것. 그러면서 투자에 대한 난이도가 낮아지고 쉬워졌을 때 나의 상황도 더 돌볼 수 있고, 더 나아질 수있는 성질의 어려움이라는 것. 결국 실력을 쌓는 것이 근본적이 해결책이 된다는 것이 마음을 크게 울렸다.
지금 나의 어려운 상황에서 나는 어떤 행동을 할 것인가가 명확해졌다.
어렵기 때문에 나는 이번에 못하겠다. 이만큼만 해야겠다가 아닌,
그럴 수록 더 실력을 쌓기위해 노력해야지만 결국 투자가 쉬어져 더 나은 상황을 맞이 할 수있다는 것.
지투 실전반 1강에서 이런 마음을 가지고 시작 할 수있어서 정말 감사하게 생각한다.
잔쟈니튜터님은 늘 내가 가장 무겁게 마음에 품었던 걱정을 긁어주시고 더 나은 마음을 가지게 하는 연료를 채워넣어주신다. 이번에도 정말 감사합니다!
(3)적용할 점
- 뾰족하게 선호도를 파악하는 연습, 전세입자 임장에서도 전화임장 해보는 경험
- 입지 가치 + 매도를 염두한 매수 전략
- 갈아타기 매수할 물건 손에 5채 쥐고 있기
- 전세시세지도 그려보고 내가 매수하려는 물건의 전세 적정가를 내가 찾아가는 노력
- 저평가먼저>가격 높은 순으로 정렬 먼저>그리고 투자금>그리고 리스크
지금은 어려움은 내가 실력이 늘면 점차적으로 해결되어 가는 어려움이라는 것. 매순간 그냥 최선을 다해 할 수있는 방법을 강구하고 이어 나가는 것.
